⚠️ 一如市場預期，美國聯儲局於7月27日恢復加息，將基準利率上調0.25%至5.25%-5.50%區間，為2001年以來的最高水平。同日美國放風今年不會減息，今次本港銀行已跟隨加息。本文將就五大重點分析美國加息對香港樓市、供樓預算、壓測、轉按和建築期供款的影響！
加息與樓市如何互相影響？
多年來樓市因美國QE（量化寬鬆）印銀紙受惠，銀紙貶值加上借貸低息而令投資者將資金流向股市樓市以資產保值。今次美國聯儲局加息是為了降通漲，提高美國聯邦基金利率，用意是壓抑投資消費、阻止經濟過熱。下次議息將於香港時間9月21日召開：
| 美國聯儲局議息時間表 （香港時間） |
| 2023年9月21日 |
| 2023年11月2日 |
| 2023年12月14日 |
資料來源： 美國聯儲局
香港金管局亦緊隨美國步伐，於2023年5月4日再次上調基本利率0.25厘至5.50厘，令供樓人士負擔更重，最近香港加息時間表一覽：
| 日期 | 調整幅度 | 基本利率 |
| 2023年7月27日 | 🔺0.25% | 5.75% |
| 2023年5月4日 | 🔺0.25% | 5.5% |
| 2023年3月23日 | 🔺0.25% | 5.25% |
| 2023年2月2日 | 🔺0.25% | 5% |
| 2022年12月15日 | 🔺0.5% | 4.75% |
| 2022年11月03日 | 🔺0.75% | 4.25% |
| 2022年09月22日 | 🔺0.75% | 3.5% |
| 2022年07月28日 | 🔺0.75% | 2.75% |
| 2022年06月16日 | 🔺0.75% | 2% |
| 2022年05月05日 | 🔺0.5% | 1.25% |
| 2022年03月17日 | 🔺0.25% | 0.75% |
同步基於利率上調，上年9月新按保將壓力測試是按實際利率由加3厘放寬至2厘。加息同時影響壓測和按揭可承造貸款金額，準買家更難上車轉而維持觀望態度，樓市降温而樓價亦相應下滑。因此，簡單理解減息有利樓市，加息則有負面影響。
各銀行最新P利率
今次金管局加息25%，香港各大銀行隨即調整利率：
| 銀行 | 最優惠利率 (Prime rate) | 生效日期 |
| 匯豐、恒生 | 5.875% | 2023年7月27日 |
| 中銀香港 | 5.875% | 2023年7月27日 |
| 花旗銀行、東亞 | 6.125% | 2023年7月27日 |
| 工商銀行 | 6.125% | 2023年7月27日 |
| 星展銀行 | 5.875% | 2023年7月27日 |
*資料截至2023年7月27日
「加息」下幾錢月薪先上到車？
於利率高企的情況下，置業的借貸成本亦提高，按揭供款增加，買家的供款金額將會變高。變相，申請按揭貸款時的壓力測試要求亦會較高。
由於「壓測」是根據現時實際利率加上2%，所以美國加息令香港亦有息口調查，對壓測也是有著影響，買家們記得也要計算這些因素！
以NOVO LAND首輪銷售$600萬認購2房為例子，以建築期供款使用波叔plan，購買按揭保險承造9成按揭，貸款額$540萬，分30年供，供款壓力變化如下：
| 加息幅度 | 實際利率 | 月供 (合計按保費用） | 壓測月入 | 總利息支出 |
| H按 | 3.6% | $25,779 | $54,251 | $3,610,221 |
| 目前P按 | 3.5% | $25,461 | $53,657 | $3,495,901 |
| 0.125% | 3.625% | $25,859 | $54,400 | $3,638,920 |
| 0.25% | 3.75% | $26,259 | $55,148 | $3,783,116 |
| 0.375% | 3.875% | $26,663 | $55,901 | $3,928,480 |
2023年5月4日 一個月HSBC Hibor為2.22%，H按以H+1.3%計算
2023年5月5日 恒生P利率為5.75%，P按以P-2.25%計算
即是，一旦加息再加0.25%，壓測所需入息要求提高至$55,148，月供上升多$798，全期的利息支出亦會增加$28.7萬！置業前，記得將「加息」納入考慮範圍！
延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.625%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
| $500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
| $600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
| $1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。
上車真係首期就夠？睇睇【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？
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買新樓用建期供款要留神
暫時未肯定美國幾時會停止加息，若果準買家認購一手樓花選用建期供款，要留意認購時計掂數，但分分鐘上會時因為再加息過唔到壓測。若你可能面對此情況，可考慮尋找擔保人將對方入息合併計算，提高通過壓力測試的機會。
了解更多擔保人資格與限制：【按揭壓力測試】入息低可用擔保人過壓測？做擔保人有何條件？男女朋友、父母能擔保對方嗎？
如擔保人有樓按，銀行批准按揭會因衡量風險而收緊月入供款比例，若果承造高成數按揭再降5%，令申請人可能更難上會，即睇：擔保人有樓按，擔保額點計？壓測及按揭成數會被下調幾多？附月入壓測算式
供緊樓對抗「加息」有計
現正供樓的人士，建議善用轉按賺現金贈，更可以「按揭儲蓄掛鈎戶口」以享有特惠存款利率，賺取利息，抵抗加息。
按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)是一個高息儲蓄戶口。業主如果用此戶口的存款來供按揭，可享特惠存款利率，與按揭貸款利率相同。如果按揭利率為 2.25%，Mortgage Link存款利率亦為 2.25%。同時，Mortgage Link 設有存款上限，一般為未償還按揭貸款的 50%。
舉例，如果業主有 $100 萬元未供，存款就最多為 $50 萬元；經過一段時間後，未償還貸款額跌至 $50 萬元，存款上限就隨之跌至 $25 萬元。
此舉是銀行用作增加現金流的方法，吸引買家存款賺回贈，在加息情況下的存款回贈較高。加上，存款能夠取回，視乎買家想提早完成供樓期還是以高存款利率賺回贈隨時取回存款。
但值得留意，香港轉按有罰息期! 一旦轉按，兩年內不得轉銀行、並且提早還款需要另繳手續費！即是「硬食」高息，「焗住」留在同一銀行。
提到壓測，申請人供款不得超過入息約35至50%，視乎不同銀行要求，網上有不同模擬器可供參考！
樓花期長「加息」下以波叔Plan上會有冇影響？
作為「林鄭」呼吸Plan加強版的「波叔」Plan，若準業主屬於首置身份，大多傾向以較低首期要求的「波叔」plan上會，亦避免即時壓測的需要。
延伸閱讀：【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
建築期付款計劃指買家可先落訂，直至物業可入伙時，再向銀行申請按揭，雖然折扣一定會比即供計劃少，但因為樓花已為現樓可使用「波叔」Plan高成數按揭計劃承做最高9成按揭，同時以時間等候人工漲幅以符合相關壓測要求可入伙後先開始供樓。
由於大部分銀行只接受成交期前90日至180內的按揭申請 ，多數為發出入伙紙後14天內完成申請，即表示物業入伙時有可能會衍生銀行估價不足的風險，樓價若調整，銀行不能承造預計按揭給買家，買家需支付額外首期以完成交易，如買家首期不足就要撻訂。
💡Junto貼士：即使「波叔」plan令買家更易上會，也有可能因息口高而未能支付首期; 因此，準買家務必預留額外現金以應付突發情況!
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