半新盤雲匯出現擬似「明蝕暗賺」的個案，買家於2019年以折實價$1,284萬一手買入單位，四年後以$1,042萬出售，賬面蝕$242萬。不過，由於發展商為買家提供樓價31%的現金回贈，扣除所有折扣優惠後單位的光豬價僅約$886萬，意味業主獲利約$156萬。
發展商為吸引買家，會扭盡六丑提供不同形式的回贈，令實際買樓價比買賣合約上的樓價平一截。作為新盤買家，先要知道折實價與光豬價的分別，從而計算出實際需要多少首期，減低上會風險。以下為新盤常見的三類價格：
| 訂價 | 折實前單位的售價 |
| 折實價 | 簽署買賣合約時的樓價， 當中已扣除樓價基礎折扣 |
| 淨樓價 / 光豬價 | 扣除發展商一系列優惠後 的淨樓價，如印花稅直送、 無需發展商按揭計劃回贈、 提早供款等優惠。 |
折實價高於光豬價？
新盤買家通常著眼於折實價及光豬價，而前者有可能會高於後者，因為光豬價會扣除發展商臨約後提供的回贈及優惠。買樓有優惠及回贈固然開心，但買家必須留意，銀行做按揭時，一般以光豬價來計算按揭成數及金額，如果誤以為用折實價計算，便有機會計錯數，要加碼抬錢上會。
以最近一個白石角新盤為例子講解，訂價$7,988,800，如選用其中一個付款計劃計及7%樓價折扣及$10,000 折扣後，臨約上帳面為折實價$7,419,584。
事實發展商將3種優惠折扣於臨約後發放：
1. 印花稅直送優惠
為補貼準買家印花稅開支，發展商提供3%印花稅優惠，餘額會直接扣減樓價尾數，解除上車短期資金緊拙的問題。
2.無需發展商按揭計劃回贈
如果買家無需發展商按揭計劃（即俗稱二按）上會可有額外樓價2%現金回贈作為利息補貼直接扣減樓價餘額。
3. 指定單位符合條件折扣
若果準買家符合為價單條件，指定單位可享額外5%折扣，優惠會直接扣減樓價尾數。
| 折實價 | $7,419,584 |
| 印花稅優惠 3% | -$222,588 |
| 無需發展商 按揭計劃回贈 2% | -$148,392 |
| 指定單位 符合條件折扣 5% | -$370,979 |
| 光豬價 | $6,677,626 |
結果七除八扣後，淨樓價即光豬價降為$6,677,626，優惠合共約$131.1萬。
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不只支付樓價一成
由於銀行是以光豬價作為計算按指的基礎，買家做九成按揭只能承造光豬價90%貸款，即按揭金額為$6,009,863。由於銀行以光豬價計算按揭金額，折實價與按揭金額之間的差額，便要由買家支付，計算方式如下：
按揭差額 ＝ 成交價 – 已付訂金 -（真正計算按揭的淨樓價 x 90%) – 發展商直接扣減樓價尾數優惠
在上述例子中，單位折實價為$7,419,584，扣除按揭金額($6,009,863)及已支付的一成首期($741,958)，以及樓價尾數扣減優惠($519,371)後，還有$148,392餘款是買家需要在完成交易時支付。若買家計得太盡，以為支付一成首期可完成交易就會出事，特別當中還未計及律師費、政府登記費等雜費支出。
究竟買樓要預算幾多開支？即睇：【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？
魔鬼在條款及細節
每個發展商及樓盤的回贈名稱及發放方式各有不同，例如有樓盤A稅務優惠計算在基礎折扣內，同時有樓盤B印花稅優惠亦於臨約後回贈，新盤買家必須睇清楚價單及優惠安排，準備足夠備用資金完成交易。特別留意優惠在成交後發放，預算要更謹慎。
光豬價有咩好處？
由於買新盤時部分優惠會在簽署臨約後發放，臨時合約及田土廳查冊成交價顯示的為折實價，會較業主實際支付的光豬價為高，所以會出現部分半新盤「明蝕暗賺」的情況。由於下一手買家難以得悉實際回贈金額，普遍會以新盤折讓價作參考，有助減低原業主出售單位時被大幅殺價的風險。除非同時翻查一手成交記錄冊，否則下一手買家較難以得悉實際回贈金額。
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文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》
