奇招去貨|利息補貼、二按真係幫你上車?拆解發展商抵消加息花式
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奇招去貨|利息補貼、二按真係幫你上車?拆解發展商抵消加息花式
新盤按揭貼士

奇招去貨|利息補貼、二按真係幫你上車?拆解發展商抵消加息花式

最後更新:2023年05月17日

美國聯儲局5月初加息0.25厘,多間本地銀行緊隨上調最優惠利率(P)0.125厘。置業人士對銀行按揭息率敏感度特別高,因加息分分鐘影響買樓大計,尤其是選擇建期供款的新盤買家。為方便買家上會,發展商會提供林林總總的按揭計劃,惟每個新盤的按揭條款各有不同,部分息率其實唔平,按揭優惠回贈方式各異,買家務必金睛火眼睇清楚,減低計錯數的機會。

本地多間銀行近期再次上調P,以匯豐銀行為例P為5.75厘,以新造樓按息率P-2.25厘計算,達3.5厘。有發展商因應加息周期持續,今年初加推新盤時特別提供「置稱心按揭利息保障」,該計劃保障期為三年,三年內按揭利率如升穿3.375厘,發展商給予買家最多利息補貼為樓價的1%。

假設一個折實價$4,500,000的細單位,發展商最多補貼$45,000,如買家做九成按揭,供款期30年,以現時利率3.5厘計算每月供款為$19,096。若以買樓時發展商提供補貼的息率3.375厘計算,每月供款$18,801,兩者每月相差$295。假設三年供款額均維持3.5厘,三年補貼金額為$10,620,補貼實際金額將按買家三年間多出的供樓金額計算。

就上述例子,假設選擇建期供款的買家,收樓上會時按揭息率合共升了0.5厘,即3.875厘,每月供款將增至$19,997,較3.357厘每月多供$1,196元,三年即$43,056,仍在發展商補貼範圍內。

了解上會加息風險?即睇: 【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?

由於有發展商的補貼,我們發現有買家會誤會,只要現在過到壓力測試上會便沒有問題,供樓時有發展商三年利息補貼,所以唔怕加息,故條數計得好盡。

然而,選擇建期供款的買家要留意的是,在單位落成後按揭息率會加到哪個水平?因為加息周期仍未完,如果入息水平預得太緊,加息後過不到壓測,問題便浮現,到時就算有利息補貼供到樓也上不到會。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

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除了按揭利息補貼計劃外,發展商向來也會提供多元化的二按或全期按揭計劃,協助入息證明不足或收入不穩定的人士,提供較銀行寬鬆的按揭計劃,讓他們順利上會。

不過,發展商提供的計劃未必較銀行按揭計劃優惠,特別是按揭息率以及按揭成數,部分更會羊毛出在羊身上,收取估價行政費、律師費及雜費等,決定申請前必須睇清楚條款細節。

究竟買樓要預算幾多開支?即睇:【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

現時準業主為食盡參考一個將軍澳新盤,發展商提供的按揭計劃最多承造八成半,而首三年息率雖為P-2.5厘,但以P為6厘計算即利息為3.5厘,第三年起P+1厘,意味若未能成功轉按至銀行利率高出至7厘 。此外,買家更要支付單位估價行政費$5,000,無論批核與否均不退回,另要支付賣方的律師費及雜費。

至於另一個於粉嶺熱賣的大型新盤,發展商提供首按及二按計劃,最多合共可做九成,當中二按揭部分利率首三年為P-2厘,亦較部分大型銀行按揭息率高。另一計劃是向發展商提供的財務機構申請按揭,最高借八成半,首三年利息為P-2厘。

了解更多二按資料:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?以One Innovale二按計算貴幾多?點轉按至波叔Plan自救?

由此可見,發展商提供的按揭形式各有不同,買家若有興趣透過這些計劃上會,必須細閱價單內的細則,了解按揭成數上限、按揭利率、會否涉及其他行政費及雜費等,從而計算清楚成本及供樓開支。一些特別優惠如上述的「置稱心按揭利息保障」更要於每年特定時間內提交資料及申請,經發展商批核後才退回相關利息支出。

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文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》

二按
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