【必嘉坊3期GREENWICH再減10%】主打1房,小心舊樓查契費,拆解價單付款方法、首期預算點計?(持續更新)
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【必嘉坊3期GREENWICH再減10%】主打1房,小心舊樓查契費,拆解價單付款方法、首期預算點計?(持續更新)
新盤分析

【必嘉坊3期GREENWICH再減10%】主打1房,小心舊樓查契費,拆解價單付款方法、首期預算點計?(持續更新)

最後更新:2023年08月09日

必嘉坊為近年來最大型的舊樓重建計劃,地皮享999年地契,提供多達2,800伙單位,規模相當之大。必嘉坊位於三個港鐵站中間,距離每個步距不足十分鐘。2期在上年市況下滑時停售,剛再加推2號價單位,對比上一價單平9.6%。Junto幫你整合及分析價單、景觀風水、環境配套,比你認購前了解清楚。


物業編號: FHP/S/K9/2022/BAKERCIRCLE

必嘉坊實用連結:
官方網頁官方價單銷售安排樓書/平面圖成交記錄冊


必嘉坊第3期命名為GREENWICH,單位面積由191呎起,戶型涵蓋開放式-3房,首張價單56伙,折實$367.83萬起。

向加息陰霾下,發展商唯有減價應對,必嘉坊3期約18個月樓花期,比2期遲3個月落成,年頭2期已比上年首張價單回調9.6%,今次3期訂價再比年頭開價平10%!

必嘉坊第3期BAKER CIRCLE‧GREENWICH 8月8日推售60伙,售出50伙,周六8月12日將接力賣23伙。

恒地以較低價錢單位打頭陣作宣傳效果,3期最平各戶型分佈如下:

單位實用面積折實價
開放式
6樓C室
215′$367.83萬
折實呎價$17,108
1房連開廚
6樓K室
264′$485.28萬
折實呎價$18,382
2房連開廚
16樓B室
387′$781.65萬
折實呎價$20,198
3房連套
27樓H室
490′$902.7萬
折實呎價$18,422

今年年頭2期 2號價單開價比1號價單平9.6%,最平各戶型分佈如下:

單位實用面積折實價
開放式
6樓L室
214′$399.8萬
折實呎價$18,681
1房連開廚
6樓J室
276′$531.7萬
折實呎價$19,265
1房連開廚
6樓N室
324′$580.2萬
折實呎價$17,908
1房連開廚
11樓K室
374′$738.9萬
折實呎價$19,757

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3月28日再加推28伙新單位,共84伙3月31日週五以即場抽籤形式推售。


以下為必嘉坊第2期迎匯首張價單,已經比一期下調11%,定價$458.82萬 – $1,125.54萬,折實平均呎價$21,238元:

實用面積折實價
開放式
6樓A室
222′$458.82萬
折實呎價$20,668
1房
6樓F室
270′$547.11萬
折實呎價$20,263
2房
16樓A室
378′$803.88萬
折實呎價$21,267
3房
27樓C室
514′$1,221.86萬
折實呎價$21,831

同時,2022年6月推售第一期必嘉坊.曦匯首張價單開價:

實用面積折實價
開放式
6樓E室
202′$466.83萬
折實呎價$23,110
1房
6樓L室
251′$576.84萬
折實呎價$22,982
2房
16樓A室
362′$846.83萬
折實呎價$23,393

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恒基委任Junto為其中一個新盤的銷售代理

Junto團隊非常榮幸獲得恒基集團肯定,委任我們作為必嘉坊.迎匯的銷售代理。


曦匯為必嘉坊第1期,共提供324伙,戶型涵蓋開放式至三房,主打一房戶佔194伙,即總單位近60%。

5樓平面圖

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6-12樓、15-23樓及25-28樓平面圖

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迎匯為必嘉坊第2期,共提供280伙,戶型涵蓋開放式至三房。

6樓、8-9樓、11-12樓、16-17樓、19-20樓、22-23樓及26樓平面圖

必嘉坊迎匯6樓、8-9樓、11-12樓、16-17樓、19-20樓、22-23樓及26樓平面圖

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7樓、10樓、15樓、18樓、21樓平面圖

必嘉坊迎匯7樓、10樓、15樓、18樓、21樓平面圖

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必嘉坊3期GREENWICH 發展項目布局圖

必嘉坊3期GREENWICH發展項目布局圖

必嘉坊3期GREENWICH 6樓、8樓、9樓、11樓、12樓、16樓、17樓、19樓、20樓、22樓、23樓及26樓

必嘉坊3期GREENWICH 6樓、8樓、9樓、11樓、12樓、16樓、17樓、19樓、20樓、22樓、23樓及26樓

必嘉坊3期GREENWICH 7樓、10樓、15樓、18樓、21樓及25樓

必嘉坊最新價單有3種付款方法,A1)100天供款明顯比建築期供款優惠幅度更大:

A1)100天供款B1)建築期供款B4)建築期供款
付款方法臨訂 5%
臨訂後30天內5%
臨訂後100天內90%
臨訂 5%
臨訂後30天內5%
收入伙紙後14天內 90%
臨訂 3%
臨訂後30-480天內8%
收入伙紙後14天內 87%
折扣10%3%3.5%

A1) 100天供款最優惠,建議準買家流動資金鬆動,$600萬以下單位可以樓花供款舊按揭保險上會,下面我哋會幫大家準備上會開支計算例子:

我哋以17樓N室 1房開廚為付款例子,王小姐有首置額,資金鬆動較鬆動,同時想早啲供款獲得最多折扣額,就選用(A1) 100天供款最優惠:

必嘉坊。迎匯17樓N室認購預算計算

(A1) 100天供款10%折扣後成交價為 $5,990,400,

簽臨約當天要付樓價5% ($299,520),會先扣 $8萬銀行本票,再以個人支票支付尾數。

由於選用舊按揭保險,$400萬 - $600萬樓價只可承造8成按揭,先訂金只需付10%,當中涉及按揭餘額,客人要額外枱錢上會。

按揭餘額 =

成交價 – 已支付首期 – 按揭額

即買家要再自行準備另外成交價10%按揭餘額上會。

假若開賣日為4月1日,以下為建議首期預算及相關付款時間:

必嘉坊。迎匯17樓N室首期預算計算

特別留意必嘉坊為重建盤,查契費會較貴,合計其他圖紙費,政府登記費等雜費約需 $38,000,合計10%訂金,10%按揭餘額,印花稅及律師費等等,置業真正首期需要$778,824。

延伸閱讀:買新樓額外雜費,舊樓重建抄契費可達 $10萬!轉售有否風險?小心首期以外開支,附重建新盤清單

如果王小姐資金唔夠,想用(B4)靈活建築期付款計劃,拎盡3.5%折扣,總開支如下:

對比B1 plan嘅3%折扣,2者相差~$36,000,每個人情況唔同,短期流動資金緊絀啲就B4因為另外5%訂金可以分開10期比,不過訂金總數就會由5%變咗8%。因為做高成數按揭一定要樓宇落成後先可以承造,嗰16期0.5%訂金,共8%全部都向預計關鍵日期前找付,冇得做按揭所以按揭額只能做87%。唔想煩,或想做盡9成按揭就直接用B1 建期供款。

想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

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樓價首期每月供款月入比率
及壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,418
+ $355 按保費用
$35,286$6萬
$500萬$50萬$20,523
+ $444 按保費用
$44,107$11.5萬
$600萬$60萬$24,627
+ $532按保費用
$52,929$13.5萬
$800萬$80萬$32,836
+ $821 按保費用
$70,806$24萬
$1,000萬$100萬$41,045
+ $1,027 按保費用
$88,508$37萬
$1,200萬$240萬$43,781
+ $478 按保費用
$93,109$45萬
$1,500萬$300萬$54,727
+$597 按保費用
$116,387$56.25萬
*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算

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景觀方面,由於必嘉坊位於市中心,很大可能由單位看出去的都是樓景。而取決於發展商,樓宇密度亦大程度影響到景觀和居住的舒適度,例如光照度和通風等。

而該樓盤的賣點亦不在景觀,主要針對在其他交通和購物配套。所以如果是對景觀十分講究的人,這樓盤可能並非你的首選; 如果看重生活便利度,如購物和交通配套,那麼不妨考慮此新盤。

購物配套方面,這區將設共八條街組成的步行街,總長度超過800米,走勻需時約15分鐘。當中商業面績達16.8萬平方呎。必嘉坊會以Young Elegant、 Vibrant & Local Culture為主題,部分商店外觀會隔入舊有歷史文化,並會保留部分具歷史價值的字體及構築物料。目標除了是打造針對年輕人的購物天堂外,還希望設立特色街道,成為該區的特點。

可惜,除了商業化的購物中心,本身黃埔4街的綠化設施缺乏。而據恒基所說必嘉坊會發展綠色建築,望能為該區增加美感。不論如何,該區的休閒設施並不算多,除了可以在的佛光街公園和和黃公園散步外,如果居民想做運動或是使用一些休閒設施,例如體育館和跑步徑,可能就要到稍遠的何文田區,例如步距約15 分鐘的東何文田配水庫遊樂場和高山劇場了。

交通方面,必嘉坊處於三個港鐵站的中心地帶,全部都是步行十分鐘以下可到達的距離。居民從必嘉坊出發,步行約七分鐘可到達紅磡站(由於東鐵過海段早前已通車,現由該站到金鐘站僅大概7分鐘); 或是步行七分鐘到達黃埔站; 或步距約六分鐘到達何文田站。除了港鐵,此區的巴士線路眾多,往返港九新界極為方便。所以交通的便利是為該樓盤的一大賣點。

為了給各位有比較指標,Junto現在會比較同屬重建項目的其他樓盤價單。另外,會再比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有更多資料,能加深了瞭該項目的價格特點。

重建項目價單比較

啟岸位於紅磡馬頭圍道63號。啟岸提供551個單位。它的單位實用面積由170呎至425呎不等,中學校網跟必嘉坊一樣,同為九龍城區。啟岸入伙日期由5/2021開始,也是一個頗新的樓盤。步行6分鐘可到土瓜灣站。

啟岸的會所設於大厦頂層,面積約11,563呎,命名“天䚀會”。設施包括泳池、健身室、影院等。屋苑基座地下及1樓為約34,500平方呎的商場,地下將打造成美食消閒大道,賺物配套充足,大大方便居民生活。可見它不論是交通還是休閒、日常購物配套辺面都非常完善。

環海.東岸位於土瓜灣崇安街23號。環海.東岸提供1008個單位。它的實用面積由194呎至375呎,屬「納米盤」。單位大部分是樓景,私隱度不足。然而它步行5分鐘可到土瓜灣站,交通方便。中學校網亦是九龍城區。入伙日期由12/2018開始,共有3年樓齡。

啟岸環海.東岸
1房單位高層 A6室
實用面績:261平方呎
售價:$650萬
中層 D室
實用面績:270平方呎
售價:$608萬
2房單位高層 D7室
實用面績:381平方呎
售價:$1100萬
高層 E室
實用面績:363平方呎
售價:$880萬

同區樓盤價單比較

黃埔花園位於黃埔必嘉街121號,一共有10期, 88座,提供10,285個單位。實用面積由288呎至1,363呎不等。另外,黃埔花園交通便利,鄰近港鐵黃埔站(約1分鐘步距)。屋苑雖沒有會所,可附近有黃埔新天地、黃埔號等購物中心,配套齊全。入伙日期由12/1985開始,樓齡較長。

由黃埔花園步行約10多分鐘有和黃公園及大環山公園,海旁設有海濱長廊連接尖沙咀星光大道。亦因如此,部分單位有可享海景,景觀可能比必嘉坊優勝。可是它的單位面積也普遍較大,適合預算較高的家庭自住或投資。

黃埔新邨位於黃埔民泰街39號。共有25座,提供2,730個單位。黃埔新邨的實用面積由298呎至885呎。它的入伙日期由08/1976開始。黃埔新邨黃埔新邨交通便利,除了鄰近港鐵黃埔站,它亦接駁多條小巴、巴士線,選擇眾多。黃埔新邨樓價對比黃埔花園便宜,相對地,它的單位面績較小,較適合小型家庭自住或投資。

黃埔花園埔新邨
1房單位2期 錦桃苑 6座 中層 F室

實用面績:389 呎
售價:$766萬
佳富樓 (V座) 2室

實用面績:321 呎
售價:$495 萬
2房單位11期 紫荊苑 9座 高層 G室

實用面績:505 呎
售價:$822萬
景榮樓 (P座) 中層 4室

實用面績:413 呎
售價:$700 萬

必嘉坊分3期發展,設9座住宅大樓,提供約2,800伙,是近30年來全港最大型的私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。項目一期位處於機利士南路與寶其利街。它由3幢住宅大樓組成,提供約1,000伙,並主打1房及2房,並預計會在2024年首季落成入伙。

樓盤名稱必嘉坊 Baker Circle
地址黃埔4街
地區紅磡
單位數量約2,800伙
預計關鍵日期2024年10月31日、
2024年11月30日及
2024年12月31日
單位戶型第一期 主打1房及2房單位
校網九龍城區
管理公司恒基物業代理有限公司
賣方恒基物業代理有限公司

5月18日更新

必嘉坊.迎匯再推20伙,全部均為270呎 一房 F室,一致下調定價約3.5%,折實平均呎價$20,082,5月20日週六開賣。

5月8日更新

加推28伙5月12日起以先到先得形式發售。

4月29日更新

琴日必嘉坊.迎匯推售28伙售出8伙,貨尾單位以先到先得形式發售。

4月24日更新

必嘉坊迎匯上次貨尾陸續有成交,恒地再加推28伙應市,今張價單價錢稍稍調高,折實$449.8萬起,週五以抽籤形式推售。

4月4日更新

剛剛再加推43伙,4月6日起以先到先得形式發售。

3月31日更新

3月31日恒地以即場抽獎形式出售84伙,售出約72伙,貨尾單位以先到先得形式發售。

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