【9成按揭2023】按揭成數再放寬,財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
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【9成按揭2023】按揭成數再放寬,財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
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【9成按揭2023】按揭成數再放寬,財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

最後更新:2023年07月25日

加息陰霾之下,金管局自09年以來放寛按揭成數上限,但新手有置業打算卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。甚麼是按揭保險?彷間常說的「波叔plan」「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼?讓Junto為你一一拆解。

⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%,同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息,今次本港銀行跟隨加息,下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?


按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保,令銀行可承造6成以上按揭計劃,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司,買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。

延伸閱讀:【置業秘笈】首期有限,揀一手新盤、居屋定二手樓好?

「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)

「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,2022年由陳茂波於財政預算案再度放寬高成數按揭由$1,000萬提昇至$1,200萬,俗稱「波叔Plan」。由於按揭成數高風險較大,只要按揭成數超過60%,就需購入按揭保險計劃將為的貸款提供保障。

2023年7月7日,香港金融管理局(HKMA)自2009年以來再放寬已落成自住物業的銀行按揭比率,將樓價低於$1,500萬的自住住宅物業的貸款按揭成數提高至70%,$1,500萬 – $3,000萬上調至 5 – 6成。

同時,2023新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $3,000萬以內也可作承保,貸款上限為$1,800萬,令樓價$3,000萬都可以做到7成按揭。

此外,按揭保險計劃將為超過70%按揭成數的貸款提供保險,並與超過60%按揭成數的貸款相比,其保費較低。消息雖有利樓市,但加息週期令市況轉淡,準買家請自行評估風險。

以下為新舊按保比較列表:

按保2023
(波叔Plan)
舊按保
9成按揭上限$1,000萬上限$400萬
8成按揭上限$1,200萬
上限$1,500萬
上限$600萬
7成按揭上限$3,000萬不適用
最高可承造
按揭貸款金額
$960萬
$1,800萬
$480萬
適用範圍✅ 現樓
⛔️ 樓花
✅ 現樓
✅ 樓花

如計劃認購未落成新盤同時想用盡按保上限,記緊選用建築期付款計劃,就可以較低首期上車。

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽

新措施針對想購入樓價較高準買家,涉及多數都係換樓人士,可以較少首期置業。配合更新後按揭保險將可承造高成數按揭樓價進一步擴闊,$1,500萬以下最多可借80%,$3,000萬則可借70%,同時只適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約:

按揭成數放寛後有咩變化

如果你符合以下條件,新措施對你較大影響:

  • 打算認購$1,125萬 – $3,600萬物業
  • 物業為落成物業,將用作自住
  • 月入能過壓測,但流動不足夠首期做較低成數按揭
  • 2023年7月7日或之後才購入物業

選用按揭保險上會必讀:如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?

「呼吸Plan」

「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓力測試。

延伸閱讀:【新樓按揭】呼吸Plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

延伸閱讀:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救

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舊按保新按保2022/
波叔Plan
呼吸Plan

適用物業
住宅物業、樓花可選
即供期
住宅物業、樓花須
建築期付款
視乎各發展商計劃,
樓花一般要即供期付款
最高
按揭成數
90%*≤ $400萬
≤ $1,000萬
沒有樓價限制,
最高可達至9成。
80%-
90%*
$400萬 – $450萬
(貸款上限 $360萬)
$1,000萬 – $1,125萬
(貸款上限 $900萬)
80%≥ $450萬 – $600萬
(貸款上限 $480萬)
≥ $1,125萬 – $1,500萬
70% – 80%不適用$1,500 – 1,715萬
(貸款上限 $1,200萬)
70%$600萬 – $1,500萬≥ $1,715萬 – $3,000萬
* 需為固定收入之首次置業人士

舊按保新按保2022/波叔Plan呼吸Plan
申請人
資格
主要收入來自香港或
與香港有緊密連繫只容許自住
如果要擔保人,對方須為
直系親屬或為未婚夫婦
毋須入息證明及
壓力測試
供款比率
上限
50%
如已持有一層物業或是擔保人
供款佔入息比率會相應下調
壓力測試需要,如首次置業人士
未能符合銀行壓力測試要求,
仍可申請因8或9成按揭,
按揭保費會因應
風險因素上調
轉按可轉按和套現可轉按,
但不能套現及加按
可轉按和套現,
但須銀行估價、
入息證明及壓力測試

可左右移動 👈  👉

從上述比較可見,三種計劃有不少異同之處,亦因此有不同的優劣之處。

從最高按揭成數來說,「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 $600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。

在適用物業方面,「呼吸Plan」自由度最大,基本上發展商有提供的都可以選擇,但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業,選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款,而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。

即供期付款的好處是,定價一般比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高),但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金,但就沒有發展商折扣,而且要等入伙時才可申請按揭,期間估價或會出現變動,或要買負擔更多首期。

審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按,便只能被「呼吸plan」的高息綁死,甚至因償還不了貸款而要賣樓。


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延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?

哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本,是看你想買的新盤樓價。

不同樓價物業的按揭選擇

哪種計劃最適合你-買樓按揭計劃點揀,舊按保

舉個例子,若樓價超過$1,000萬,但首期有限須須足9成按揭上車,那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。

那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇?對於新手首次「上車」而言,若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話,一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下,買大部分情況也能借到8至9成的按揭,與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻,最穩妥仍是按保計劃。

想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:

樓價首期每月供款月入比率
及壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,418
+ $355 按保費用
$35,286$6萬
$500萬$50萬$20,523
+ $444 按保費用
$44,107$11.5萬
$600萬$60萬$24,627
+ $532按保費用
$52,929$13.5萬
$800萬$80萬$32,836
+ $821 按保費用
$70,806$24萬
$1,000萬$100萬$41,045
+ $1,027 按保費用
$88,508$37萬
$1,200萬$240萬$43,781
+ $478 按保費用
$93,109$45萬
$1,500萬$300萬$54,727
+$597 按保費用
$116,387$56.25萬
*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算

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⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。

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