【實用面積≠可用面積】計算包唔包窗台、露台、天台?跟建築面積比較有何不同?
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【實用面積≠可用面積】計算包唔包窗台、露台、天台?跟建築面積比較有何不同?
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【實用面積≠可用面積】計算包唔包窗台、露台、天台?跟建築面積比較有何不同?

最後更新:2021年10月31日

人人話新樓並不划算,就算實用面積一樣但計算取巧,以尺價了解單位價值並不恰當,新樓及二手樓都以實用面積標示單位面積,但當中包含那些實質可用範圍? 什麼是建築面積?Junto 為你拆解實用面積及建築面積分別,打好基本功,為買樓做好準備!

根據《一手住宅物業銷售條例》實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積,包括露台、工作平台及陽台。至於閣樓、空調機房、窗台、平台、停車位、花園、天台、梯屋、前庭或庭院的面積則不包括在內。

而近年開賣的新盤跟據新例,都會將標準22呎露台及16呎工作平台合併置於客廳,空間比拆開工作平台放於房間的間格靈活,同時將分體機放在平台,令冷氣維修無需搭棚。

有部分獨立屋, 如其中設有私人的車房及電梯大堂, 會否被計算入實用面積, 就會視乎是否有法律文件列明這些設施只提供予該物業的業主使用,如果法律文件證明這些設施只供業主私人使用, 就有可能會計算入實用面積。


建築面積並未有公認的量度標準。一般可理解為售樓實用面積加上公用面積。建築面積具爭議的是,有多少項目被包括在公用面積內。以往發展商會把一些公用面積計算入建築面積內,例如包括停車場、公共走廊、管理處等,令單位出現低實用率。


根據《一手住宅物業銷售條例》,住宅物業的實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部開始計算(包括圍封牆的厚度, 但不包括牆面的裝飾物料),物業內部的間隔面積、柱的面積及圍封牆的厚度面積亦計算在內。


不等於。因為實用面積並不等於單位的「內攏面積」。實用面積包括了用不到的牆身厚度面積,若牆身用作分間兩個單位,該牆身的厚度面積會由兩個單位平分。通常樓層越低的樓宇,牆身造得越厚,內攏面積自然越少。

現時香港大部分新盤都包括露台或工作平台的設計,其面積也會計算入實用面積,但大多空間很細,極不實用。令單位的可用面積比實際上更少。


根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商須在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎/每平方米售價,均以實用面積表達。因此,發展商的宣傳資料已提供了準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸,更可進一步了解內攏面積。

在參觀新盤示範單位時,除列明了單位的實用面積外 ,亦會列出露台 、工作平台及陽台所佔單位的面積,還會列出指明項目的面積,例如窗台 (但不計入實用面積) 。

💡Junto貼士:樓書中「樓面平面圖」顯示的尺寸因為不包括批盪和裝修物料,所以其顯示的尺寸未必等於在單位內量度所得的尺寸,在訂造傢俬前,在單位平面圖標示的尺寸應額外預留一定空間,或者親身到無改動的示範單位量度實際距離,以免裝修時超出預算。


1. 首次轉讓的買賣協議

此文件可透過土地查冊取得,可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供,但一定要是首次轉讓的買賣協議,方為準確。

2. 物業資訊網

物業資訊網是差餉物業估價署 (差估署) 提供的網上服務,可找到住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途(不包括村屋)。

💡Junto貼士:差估署亦有提供各類型物業的統計資料,包括物業的售價及租金指數,物業的總存量、 落成量、 使用量、入住量、 空置量、 未來兩年的預測落成量,按實用面積、地區或樓齡分類,入市前可作參考。

如對新盤實用面積有任何疑問,歡迎WhatsApp與我們聯絡

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定義
實用面積
建築面積
窗台
計唔計
露台
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