「偷雞出租」會被 call loan！
承造高成數按揭的物業不可以放租！如虛報「自住」，可能會被要求清還按揭貸款，俗稱 call loan。業主要即時自行找資金填補貸款額。如未能填補，隨時會被收回物業！
如業主仍堅稱物業為自住，又被按保公司及銀行揭發，即是作虛假聲明，有機會被刑事起訴。而最近就有一個活生生例子，有業主因為涉虛報物業為自住而遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。
💡 因此，如要物業放租，便只能借最高 5 成按揭，如已借按保，便要先甩按保，退出按揭保險計劃。
有關高成數按揭詳請，可按此：【9成按揭】林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
先取「出租同意書」才出租
即使業主沒有申請按揭保險計劃，大部份銀行都設有按揭或放租限制，若業主擅自放租，銀行或會追加利息，甚至收回貸款。因此在放租前，必先了解自己的樓按條款，並在放租前通知銀行，取得按揭銀行的「出租同意書」才出租。
用租金收入過壓測？
如想利用租金通過按揭壓力測試的供款與入息比率，那便要了解清楚租金收入的估值方法。
如果單位本身已有租客，銀行會以現時租金的 7 折計至入息。但如買入時並無租客，便只能以銀行據估價再打 6 折的「擬租金收入」計算。
由於銀行估價往往比較嚴謹，一般會比市值較低。舉例來說，市值租金為 2.7 萬的單位，如銀行預估租金只有 2.5 萬，那計進入息的，便只有 1.5 萬（ 2.5 萬 x 60%）。
因此，在決定買樓放租前，必須先了解清楚租金收入的估值，並計算自己是否有能力過壓測。
更多壓測與按揭資訊，可按此。
租金回報計算方法
預備足夠資金後，便要計算買樓收租的回報。
一般計算方式：淨租金回報率 = 預期年租金回報／買樓總開支 x 100%
買樓總開支，即是物業的投資成本，包括：
- 首期：樓價的 50 %
- 經紀佣金：樓價的 1 %
- 律師費：約 5 千至 1 萬
- 查冊費：視乎情況
- 印花稅：視乎持有物業數量
而預期年租金回報，是指年租金收入減去放租開支的金額。放租開支包括：
- 代理佣金：半個月租金
- 厘印費：視乎租約期，約年租金的 0.25 % – 1 %
- 差餉：應課差餉租值 x 5 %，視乎政府有否寬免
- 地租：應課差餉租值 x 3 %
- 間歇開支：管理費、維修費、無人承租的空窗期
根據上述的計算方式，便可知放租是否有利可圖。你亦可按自己的租金回報需要，參考按揭利率，並比較最近鄰近樓盤的成交價和其他配套，來設定你的租金定位。注意，租金最好包含差餉、地租、管理費等雜費，減卻未來租務糾紛的可能。
做足工夫防租霸
搞清楚自己是否符合放租條件和預期回報後，便可尋找代理代勞，或者自行放租。然而，在整個放租過程中均要做足工夫，以減低遇上租霸風險和租務糾紛。
1. 了解租客背景
放租雖然多數有經紀代勞，但業主在放租前亦要先了解準租客背景，最好向準租客索取如身份證、收入證明等基本資料的副本，以作不時之需。
2. 打釐印保權益
打釐印，即租約交予稅務局蓋印及繳交租約印花稅。已打釐印的租約，政府才認受其法律效力，日後如不幸遇上租務糾紛，便作呈堂證供。因此，如果因不想報稅而不打釐印，業主便無權要求租客履行租約，稅務局更可能提出索償訴訟，要求補打釐印兼罰款，屆時便得不償失。注意，如免租期計入租期內，首月的租金會減少需付租約印花稅便隨之減少。
3. 確認過數才交匙
在正式交匙予租客前，必先確認過數成功，以免租霸入屋後才發現過數出現問題。
4. 詳列家電清單，拍照留底
必須把單位內的傢俬電器詳細列出和拍照留底，並在簽約前和退租時與租客一同驗收，以確保在發現損失時的責任。
5. 起租首月交《新租出或重訂協議通知書》
在簽妥租約後1個月內，必須向差餉物業估價署遞交《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則日後遇到租務糾紛，小額錢債審裁署有權不受理。詳請可看政府解說。
準時報稅繳稅
只要物業在課稅年度有租金收益，業主就要報稅。填報稅表時只要填妥位置，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算。因此，業主只要準時報稅繳稅即可。
如對新盤投資放租有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。
更多樓花陷阱：【買樓花】慘遇爛尾樓？樓花風險陷阱逐個解！
