【出租有伏】按揭慘被call loan?遇上租霸?買樓放租防伏攻略
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【出租有伏】按揭慘被call loan?遇上租霸?買樓放租防伏攻略
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【出租有伏】按揭慘被call loan?遇上租霸?買樓放租防伏攻略

最後更新:2021年11月08日

不少置業新手都想買lump sum細如#lyos、海茵莊園嘅新盤收租。除了能收取穩定租金協助供樓,更希望能受惠樓價升值。如果你打算買樓收租,或是將手持的物業放租,必睇以下注意事項!因為悄有不慎,不只有機會遇上「租霸」,更有可能誤墮法網!

承造高成數按揭的物業不可以放租!如虛報「自住」,可能會被要求清還按揭貸款,俗稱 call loan。業主要即時自行找資金填補貸款額。如未能填補,隨時會被收回物業!

如業主仍堅稱物業為自住,又被按保公司及銀行揭發,即是作虛假聲明,有機會被刑事起訴。而最近就有一個活生生例子,有業主因為涉虛報物業為自住而遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。

💡 因此,如要物業放租,便只能借最高 5 成按揭,如已借按保,便要先甩按保,退出按揭保險計劃。

有關高成數按揭詳請,可按此:【9成按揭】林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?


即使業主沒有申請按揭保險計劃,大部份銀行都設有按揭或放租限制,若業主擅自放租,銀行或會追加利息,甚至收回貸款。因此在放租前,必先了解自己的樓按條款,並在放租前通知銀行,取得按揭銀行的「出租同意書」才出租。


如想利用租金通過按揭壓力測試的供款與入息比率,那便要了解清楚租金收入的估值方法。

如果單位本身已有租客,銀行會以現時租金的 7 折計至入息。但如買入時並無租客,便只能以銀行據估價再打 6 折的「擬租金收入」計算。

由於銀行估價往往比較嚴謹,一般會比市值較低。舉例來說,市值租金為 2.7 萬的單位,如銀行預估租金只有 2.5 萬,那計進入息的,便只有 1.5 萬( 2.5 萬 x 60%)。

因此,在決定買樓放租前,必須先了解清楚租金收入的估值,並計算自己是否有能力過壓測。

更多壓測與按揭資訊,可按此


預備足夠資金後,便要計算買樓收租的回報。

一般計算方式:淨租金回報率 = 預期年租金回報/買樓總開支 x 100%

買樓總開支,即是物業的投資成本,包括:

  • 首期:樓價的 50 %
  • 經紀佣金:樓價的 1 %
  • 律師費:約 5 千至 1 萬
  • 查冊費:視乎情況
  • 印花稅:視乎持有物業數量

而預期年租金回報,是指年租金收入減去放租開支的金額。放租開支包括:

  • 代理佣金:半個月租金
  • 厘印費:視乎租約期,約年租金的 0.25 % – 1 %
  • 差餉:應課差餉租值 x 5 %,視乎政府有否寬免
  • 地租:應課差餉租值 x 3 %
  • 間歇開支:管理費、維修費、無人承租的空窗期

根據上述的計算方式,便可知放租是否有利可圖。你亦可按自己的租金回報需要,參考按揭利率,並比較最近鄰近樓盤的成交價和其他配套,來設定你的租金定位。注意,租金最好包含差餉、地租、管理費等雜費,減卻未來租務糾紛的可能。


搞清楚自己是否符合放租條件和預期回報後,便可尋找代理代勞,或者自行放租。然而,在整個放租過程中均要做足工夫,以減低遇上租霸風險和租務糾紛。

1. 了解租客背景

放租雖然多數有經紀代勞,但業主在放租前亦要先了解準租客背景,最好向準租客索取如身份證、收入證明等基本資料的副本,以作不時之需。

2. 打釐印保權益

打釐印,即租約交予稅務局蓋印及繳交租約印花稅。已打釐印的租約,政府才認受其法律效力,日後如不幸遇上租務糾紛,便作呈堂證供。因此,如果因不想報稅而不打釐印,業主便無權要求租客履行租約,稅務局更可能提出索償訴訟,要求補打釐印兼罰款,屆時便得不償失。注意,如免租期計入租期內,首月的租金會減少需付租約印花稅便隨之減少。

3. 確認過數才交匙

在正式交匙予租客前,必先確認過數成功,以免租霸入屋後才發現過數出現問題。

4. 詳列家電清單,拍照留底

必須把單位內的傢俬電器詳細列出和拍照留底,並在簽約前和退租時與租客一同驗收,以確保在發現損失時的責任。

5. 起租首月交《新租出或重訂協議通知書》

在簽妥租約後1個月內,必須向差餉物業估價署遞交《CR109 新租出或重訂協議通知書,否則日後遇到租務糾紛,小額錢債審裁署有權不受理。詳請可看政府解說


只要物業在課稅年度有租金收益,業主就要報稅。填報稅表時只要填妥位置,稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算。因此,業主只要準時報稅繳稅即可。

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