【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救
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【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救
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【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救

最後更新:2022年07月15日

近年發展商開售新盤會推出「呼吸Plan」,以免壓測和短期低息吸引買家。但蜜月期過後,往往要支付高息,令負擔大增。因此政府早前推出「林鄭Plan」高成數按揭便「呼吸Plan」上會人士轉按的逃生門。然而轉按不是「話轉就轉」,近日馬鞍山便有業主未能順利轉按,最終淪為銀主盤。今日 Junto 會用「維港1號」作為例子,為你拆解「呼吸Plan」與轉按「林鄭Plan」的注意事項。

現時新盤按揭大致可分為兩類:

  1. 「發展商按揭」,即「呼吸Plan」,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓測,便可以申請得到。
  2. 「銀行一按+發展商二按」,雖然要入息審查和壓測,但能減少買家支付首期的比例,又可享受折扣。如近日新盤維港1號作例,若選用發展商的120天付款+二按20%付款買樓花,便可享折扣額達12.5%。

而付款方法又分兩類:

  1. 即供付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付全部樓價,發展商的折扣優惠較多。一般來說,簽署臨時合約後90至120日便會成交。
  2. 建築期付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付小部分樓價,在物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價。買家在收樓前3個月才申請按揭,這樣對買家而言雖然更有保障,但便比即供付款的折扣優惠較少。

延伸閱讀:【樓花按揭拆解】什麼是即供期付款、建築期付款?比較兩者以及建議如何選擇

這些類型的組合下一般可得出四種方案,各種方案各有特色:

維港1號發展商方案折扣比較

付款方法支付條款折扣二按
120天成交臨約: 5%
臨約後60天: 5%
臨約後120天: 90%
-13.5%N/A
120天成交
有二按
臨約: 5%
臨約後60天: 5%
臨約後120天: 90%
-12.5%20% 二按
銀行一二按最高80%
(首兩年3厘,其後5厘,最長20年) 

25% 二按
銀行一二按最高85%
(首兩年4厘,其後5厘,最長20年)
建築期付款臨約: 5%
臨約後60天: 5%
入伙: 90%
-9.5%N/A
建築期
有二按
臨約: 5%
臨約後60天: 5%
入伙: 90%
-8.5%20% 二按
銀行一二按最高80%
(首兩年3厘,其後5厘,最長20年) 

25% 二按
銀行一二按最高85%
(首兩年4厘,其後5厘,最長20年)

用發展商的按揭方案上會固然吸引,但當低息期過後,利息便會大升,令到買家負擔大增。就以近日新盤維港1號作例,發展商的二按計劃首兩年利息是3-4厘,其後便是5厘。

如以發展商120天成交+二按20%買入最平的一房第1B座1樓D室作例,售價758.8萬,折實價664萬,一按和二按合共531.2萬(8成按揭),首期僅132.8萬,首兩年利息僅3厘。但兩年蜜月期過後,便要承受5厘高息。

延伸閱讀:【新盤懶人包】維港一號 One Victoria價單、折扣優惠、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套,一文詳盡分析!

延伸閱讀:【新樓按揭】呼吸Plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

自「波叔PLAN」實施後,按保涵蓋的樓價上限放寬至1,920萬,令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。即使按揭額相同,買家仍能「逃出」發展商的高息,以減少支出。因此,現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會,待「蜜月期」結束後,便申請按揭保險轉按。

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

但要注意,不是任何情況也能轉按至「波叔PLAN」。最首要的條件是銀行重新計算物業估值時,樓價亦不可多於1,920萬元或以上,否則銀行最多只可批出5成按揭。此外有幾點要注意:

  1. 新按保不能套現,故只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。
  2. 高成數轉按須取得自住證明,如滿意紙和入伙通知書,故新樓未入伙即申請高成數轉按,有機會導致按揭不能預早批核,要重新申請。
  3. 轉按至「波叔PLAN」要再提供入息證明,而且要通過壓力測試。而壓力測試是二按也會一併計算,並以二按較高息部分加3厘計算。
  4. 借8成是需要付按揭保險費,最低為貸款額的2.5%。想避免付按揭保費,可入伙後,待物業升值至足夠令按揭成數降至6成,才申請轉按,甩走發展商二按又毋須支付按保保費。但要注意,如樓價下跌,物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭,申請人可能要補差額,才能轉按。

由此可見,轉按並非「話轉就轉」,申請人如失預算未能轉按,便要承擔發展商高息按揭。因此,買家要謹記做足功課,按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃,切忌盲目被優惠吸引。承做按揭前最好先向專業人士查詢。

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