⚠️ 美國於2月2日上調指標利率至4.50%-4.75%，下一次議息會議將會2023年3月16日舉行。香港金管局亦緊隨美國步伐，於同日再次上調基本利率0.25%至5.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？
新盤按揭：「呼吸PLAN」與「二按」
現時新盤按揭大致可分為兩類：
- 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。
- 「銀行一按+發展商二按」，雖然要入息審查和壓測，但能減少買家支付首期的比例，又可享受折扣。如近日新盤維港1號作例，若選用發展商的120天付款+二按20%付款買樓花，便可享折扣額達12.5%。
而付款方法又分兩類：
- 即供付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付全部樓價，發展商的折扣優惠較多。一般來說，簽署臨時合約後90至120日便會成交。
- 建築期付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付小部分樓價，在物業落成後才正式供樓，支付餘下樓價。買家在收樓前3個月才申請按揭，這樣對買家而言雖然更有保障，但便比即供付款的折扣優惠較少。
延伸閱讀：【樓花按揭拆解】什麼是即供期付款、建築期付款？比較兩者以及建議如何選擇
這些類型的組合下一般可得出四種方案，各種方案各有特色：
維港1號發展商方案折扣比較
| 付款方法 | 支付條款 | 折扣 | 二按 |
| 120天成交 | 臨約: 5% 臨約後60天: 5% 臨約後120天: 90% | -13.5% | N/A |
| 120天成交 有二按 | 臨約: 5% 臨約後60天: 5% 臨約後120天: 90% | -12.5% | 20% 二按 銀行一二按最高80% (首兩年3厘，其後5厘，最長20年) 或 25% 二按 銀行一二按最高85% (首兩年4厘，其後5厘，最長20年) |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後60天: 5% 入伙: 90% | -9.5% | N/A |
| 建築期 有二按 | 臨約: 5% 臨約後60天: 5% 入伙: 90% | -8.5% | 20% 二按 銀行一二按最高80% (首兩年3厘，其後5厘，最長20年) 或 25% 二按 銀行一二按最高85% (首兩年4厘，其後5厘，最長20年) |
發展商按揭先甜後苦
用發展商的按揭方案上會固然吸引，但當低息期過後，利息便會大升，令到買家負擔大增。就以近日新盤維港1號作例，發展商的二按計劃首兩年利息是3-4厘，其後便是5厘。
如以發展商120天成交+二按20%買入最平的一房第1B座1樓D室作例，售價758.8萬，折實價664萬，一按和二按合共531.2萬（8成按揭），首期僅132.8萬，首兩年利息僅3厘。但兩年蜜月期過後，便要承受5厘高息。
延伸閱讀：【新樓按揭】呼吸Plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？
轉按「波叔PLAN」成逃生門？
自「波叔PLAN」實施後，按保涵蓋的樓價上限放寬至$1,920萬，令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。即使按揭額相同，買家仍能「逃出」發展商的高息，以減少支出。因此，現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待「蜜月期」結束後，便申請按揭保險轉按。
延伸閱讀：【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
轉按「波叔PLAN」注意事項
但要注意，不是任何情況也能轉按至「波叔PLAN」。最首要的條件是銀行重新計算物業估值時，樓價亦不可多於$1,920萬元或以上，否則銀行最多只可批出$960萬按揭。此外有幾點要注意：
- 新按保不能套現，故只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。
- 高成數轉按須取得自住證明，如滿意紙和入伙通知書，故新樓未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。
- 轉按至「波叔PLAN」要再提供入息證明，而且要通過壓力測試。而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算。
- 借8成也是需要付按揭保險費，最低為貸款額的2.5%。想避免付按揭保費，可入伙後，待物業升值至足夠令按揭成數降至6成，才申請轉按，甩走發展商二按又毋須支付按保保費。但要注意，如樓價下跌，物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭，申請人可能要補差額，才能轉按。
由此可見，轉按並非「話轉就轉」，申請人如失預算未能轉按，便要承擔發展商高息按揭。因此，買家要謹記做足功課，按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃，切忌盲目被優惠吸引。承做按揭前最好先向專業人士查詢。
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