⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%，同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息，今次本港銀行跟隨加息，下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？
「呼吸PLAN」與「二按」
現時新盤按揭大致可分為兩類：
發展商按揭
即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。
銀行一按+發展商二按
雖然要入息審查和壓測，但能減少買家支付首期的比例，又可享受折扣。如近日新盤One innvoale作例，若選用發展商的60天付款+二按付款買樓花，便可享折扣額6%。
而付款方法又分兩類：
- 即供付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付全部樓價，發展商的折扣優惠較多。一般來說，簽署臨時合約後60至120日便會成交，不過唔可以用波叔plan承造高成數按揭。
- 建築期付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付小部分樓價，在物業落成後才正式供樓，支付餘下樓價。買家在收樓前3個月才申請按揭，這樣對買家而言雖然更有保障，但便比即供付款的折扣優惠較少。
延伸閱讀：【樓花按揭拆解】什麼是即供期付款、建築期付款？比較兩者以及建議如何選擇
這些類型的組合下一般可得出四種方案，各種方案各有特色：
One innovale發展商方案折扣比較
| 付款方法 | 支付條款 | 折扣 | 二按* |
| 60天成交 | 臨約: 5% 臨約後60天: 95% |
-7% | ❌ |
| 60天成交 有二按 |
臨約: 5% 臨約後60天: 95% |
-6% | ✅ |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 入伙紙14天內: 95% |
-5.5% | ❌ |
| 建築期 有二按 |
臨約: 5% 入伙紙14天內: 90% |
-4.5% | ✅ |
*二按條款：
銀行一按＋二按最高90%，首三年P-2%，第 3-5年 P-1%，其後P＋1%，最長30年。
「特約銀行」最多可借40%，財務公司最多可借85%
延伸閱讀：【新樓按揭】呼吸Plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？
二按計落有著數？
就以近日新盤One innovale一房 Tower D 5樓 15室作例，如以發展商60天成交享6%折扣，售價$481萬，折實價$452.1萬，若以二按20%＋一按70%合共$406.9萬承造9成按揭，首期減至10%僅$45.2萬，如二按借多於30%更因為無需按保而無按保費用，兼享較建期多0.5%折扣。
發展商按揭先甜後苦
用發展商的按揭方案上會固然吸引，但當低息期過後，利息便會大升，令到買家負擔大增。就以近日新盤One innovale作例，發展商二按計劃首三年利息是P – 2%厘，然後分別為P – 1% 及 P＋1%，對比銀行P – 2.25%明顯利率較高。
如上述例子計首三年利息P – 2%比銀行承造按揭多每月供多$127，但三年蜜月期過後，第3-5年每月要供多$652，及後就會升至$1,793。
| 年期 | 利率 | 比銀行承造一按多供 |
| 頭3年 | P – 2% | 🔺$127 / 每月 |
| 第 3 – 5 年 | P – 1% | 🔺$652 / 每月 |
| 5年後 | P + 1% | 🔺$1,793 / 每月 |
如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。
轉按「波叔PLAN」成逃生門？
自「波叔PLAN」實施後，按保涵蓋的樓價上限放寬至$1,920萬，令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。即使按揭額相同，買家仍能「逃出」發展商的高息，以減少支出。因此，現時不少買家會先以「呼吸Plan」或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待「蜜月期」結束後，便申請按揭保險轉按。
延伸閱讀：【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
轉按「波叔PLAN」注意事項
但要注意，不是任何情況也能轉按至「波叔plan」。最首要的條件是銀行重新計算物業估值時，樓價亦不可多於$1,920萬元或以上，否則銀行最多只可批出$960萬按揭。此外有幾點要注意：
1. 轉按要過咗首按罰息期
罰息期一般2年，之後先可以連帶發展商二按一齊轉按。建議check清楚承造按揭銀行一按罰息期長度，否則提早轉按會產生額外費用。
2. 轉按需從新估價
當買家認購一手樓花時，由於樓宇剛落成兼未過3年鬆綁期，銀行並無任何二手交易參考就會以當時認購買賣合同作價用以估價。但樓市有上有落，假若3年後才轉按，有業主開始放賣物業融蝕賣，轉按時銀行會重新估價，可能未能估足價承造所需貸款額，令申請人可能要補差額。
3. 新按保不能套現
故只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。
4. 高成數轉按須取得自住證明
如滿意紙和入伙通知書，故新樓樓花期長，未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。
5. 轉按要再通過壓力測試
轉按至「波叔plan」要再提供入息證明，而且要通過壓力測試。而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加2厘計算，同時美國仍未停止加息美國步伐，有機會更難過關。
延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？
6. 按揭保險費會納入壓力測試
借8成也是需要付按揭保險費，最低為貸款額的2.5%。想避免付按揭保費，可入伙後，待物業升值至足夠令按揭成數降至6成，才申請轉按，甩走發展商二按又毋須支付按保保費。
7. 轉按需額外費用
轉按費要由發展商做按揭的律師行而定，一般轉按律師費、政府登記費及贖契費預計$6500左右。
選用發展商二按前考慮
呼吸Plan只係權宜之計，轉按並非「話轉就轉」，申請人如失預算未能轉按，便要承擔發展商高息按揭。所以考慮選用發展商二按前可以評估自己：
- 是否願意為較多少少樓價折扣負擔風險
- 對樓市未來2 – 3年內前景看法
- 轉按時自己會否人工提昇通過再壓測
- 轉按時自己能否有額外儲蓄應付突發情況
買家要謹記做足功課，按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃，切忌盲目被優惠吸引。承做按揭前最好先向專業人士查詢。
如對波叔Plan及發展商二按Plan有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
