⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%,同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息,今次本港銀行跟隨加息,下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
「呼吸PLAN」與「二按」
現時新盤按揭大致可分為兩類:
發展商按揭
即「呼吸Plan」,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓測,便可以申請得到。
銀行一按+發展商二按
雖然要入息審查和壓測,但能減少買家支付首期的比例,又可享受折扣。如近日新盤One innvoale作例,若選用發展商的60天付款+二按付款買樓花,便可享折扣額6%。

而付款方法又分兩類:
- 即供付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付全部樓價,發展商的折扣優惠較多。一般來說,簽署臨時合約後60至120日便會成交,不過唔可以用波叔plan承造高成數按揭。
- 建築期付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付小部分樓價,在物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價。買家在收樓前3個月才申請按揭,這樣對買家而言雖然更有保障,但便比即供付款的折扣優惠較少。
延伸閱讀:【樓花按揭拆解】什麼是即供期付款、建築期付款?比較兩者以及建議如何選擇
這些類型的組合下一般可得出四種方案,各種方案各有特色:
One innovale發展商方案折扣比較
付款方法 | 支付條款 | 折扣 | 二按* |
60天成交 | 臨約: 5% 臨約後60天: 95% |
-7% | ❌ |
60天成交 有二按 |
臨約: 5% 臨約後60天: 95% |
-6% | ✅ |
建築期付款 | 臨約: 5% 入伙紙14天內: 95% |
-5.5% | ❌ |
建築期 有二按 |
臨約: 5% 入伙紙14天內: 90% |
-4.5% | ✅ |
*二按條款:
銀行一按+二按最高90%,首三年P-2%,第 3-5年 P-1%,其後P+1%,最長30年。
「特約銀行」最多可借40%,財務公司最多可借85%
延伸閱讀:【新樓按揭】呼吸Plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?
二按計落有著數?

就以近日新盤One innovale一房 Tower D 5樓 15室作例,如以發展商60天成交享6%折扣,售價$481萬,折實價$452.1萬,若以二按20%+一按70%合共$406.9萬承造9成按揭,首期減至10%僅$45.2萬,如二按借多於30%更因為無需按保而無按保費用,兼享較建期多0.5%折扣。

發展商按揭先甜後苦
用發展商的按揭方案上會固然吸引,但當低息期過後,利息便會大升,令到買家負擔大增。就以近日新盤One innovale作例,發展商二按計劃首三年利息是P – 2%厘,然後分別為P – 1% 及 P+1%,對比銀行P – 2.25%明顯利率較高。
如上述例子計首三年利息P – 2%比銀行承造按揭多每月供多$127,但三年蜜月期過後,第3-5年每月要供多$652,及後就會升至$1,793。
年期 | 利率 | 比銀行承造一按多供 |
頭3年 | P – 2% | 🔺$127 / 每月 |
第 3 – 5 年 | P – 1% | 🔺$652 / 每月 |
5年後 | P + 1% | 🔺$1,793 / 每月 |

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轉按「波叔PLAN」成逃生門?
自「波叔PLAN」實施後,按保涵蓋的樓價上限放寬至$1,920萬,令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。即使按揭額相同,買家仍能「逃出」發展商的高息,以減少支出。因此,現時不少買家會先以「呼吸Plan」或「二按」等高成數按揭計劃先上會,待「蜜月期」結束後,便申請按揭保險轉按。
延伸閱讀:【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
轉按「波叔PLAN」注意事項
但要注意,不是任何情況也能轉按至「波叔plan」。最首要的條件是銀行重新計算物業估值時,樓價亦不可多於$1,920萬元或以上,否則銀行最多只可批出$960萬按揭。此外有幾點要注意:
1. 轉按要過咗首按罰息期
罰息期一般2年,之後先可以連帶發展商二按一齊轉按。建議check清楚承造按揭銀行一按罰息期長度,否則提早轉按會產生額外費用。
2. 轉按需從新估價
當買家認購一手樓花時,由於樓宇剛落成兼未過3年鬆綁期,銀行並無任何二手交易參考就會以當時認購買賣合同作價用以估價。但樓市有上有落,假若3年後才轉按,有業主開始放賣物業融蝕賣,轉按時銀行會重新估價,可能未能估足價承造所需貸款額,令申請人可能要補差額。
3. 新按保不能套現
故只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。
4. 高成數轉按須取得自住證明
如滿意紙和入伙通知書,故新樓樓花期長,未入伙即申請高成數轉按,有機會導致按揭不能預早批核,要重新申請。
5. 轉按要再通過壓力測試
轉按至「波叔plan」要再提供入息證明,而且要通過壓力測試。而壓力測試是二按也會一併計算,並以二按較高息部分加2厘計算,同時美國仍未停止加息美國步伐,有機會更難過關。
延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?
6. 按揭保險費會納入壓力測試
借8成也是需要付按揭保險費,最低為貸款額的2.5%。想避免付按揭保費,可入伙後,待物業升值至足夠令按揭成數降至6成,才申請轉按,甩走發展商二按又毋須支付按保保費。
7. 轉按需額外費用
轉按費要由發展商做按揭的律師行而定,一般轉按律師費、政府登記費及贖契費預計$6500左右。
選用發展商二按前考慮
呼吸Plan只係權宜之計,轉按並非「話轉就轉」,申請人如失預算未能轉按,便要承擔發展商高息按揭。所以考慮選用發展商二按前可以評估自己:
- 是否願意為較多少少樓價折扣負擔風險
- 對樓市未來2 – 3年內前景看法
- 轉按時自己會否人工提昇通過再壓測
- 轉按時自己能否有額外儲蓄應付突發情況
買家要謹記做足功課,按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃,切忌盲目被優惠吸引。承做按揭前最好先向專業人士查詢。
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