⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%,同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息,今次本港銀行跟隨加息,下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
甚麼是「按揭保險」?
按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保,令銀行可承造6成以上按揭計劃,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司,買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。
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「波叔Plan」vs「呼吸Plan」
「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)
「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,2022年由陳茂波於財政預算案再度放寬高成數按揭由$1,000萬提昇至$1,200萬,俗稱「波叔Plan」。由於按揭成數高風險較大,只要按揭成數超過60%,就需購入按揭保險計劃將為的貸款提供保障。
2023年7月7日,香港金融管理局(HKMA)自2009年以來再放寬已落成自住物業的銀行按揭比率,將樓價低於$1,500萬的自住住宅物業的貸款按揭成數提高至70%,$1,500萬 – $3,000萬上調至 5 – 6成。
同時,2023新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $3,000萬以內也可作承保,貸款上限為$1,800萬,令樓價$3,000萬都可以做到7成按揭。
此外,按揭保險計劃將為超過70%按揭成數的貸款提供保險,並與超過60%按揭成數的貸款相比,其保費較低。消息雖有利樓市,但加息週期令市況轉淡,準買家請自行評估風險。
以下為新舊按保比較列表:
按保2023 (波叔Plan) | 舊按保 | |
9成按揭 | 上限$1,000萬 | 上限$400萬 |
8成按揭 | 上限$600萬 | |
7成按揭 | 上限$3,000萬 | 不適用 |
最高可承造 按揭貸款金額 | $480萬 | |
適用範圍 | ✅ 現樓 ⛔️ 樓花 | ✅ 現樓 ✅ 樓花 |
如計劃認購未落成新盤同時想用盡按保上限,記緊選用建築期付款計劃,就可以較低首期上車。
若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽
按揭成數放寛後有咩變化?
新措施針對想購入樓價較高準買家,涉及多數都係換樓人士,可以較少首期置業。配合更新後按揭保險將可承造高成數按揭樓價進一步擴闊,$1,500萬以下最多可借80%,$3,000萬則可借70%,同時只適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約:

如果你符合以下條件,新措施對你較大影響:
- 打算認購$1,125萬 – $3,600萬物業
- 物業為落成物業,將用作自住
- 月入能過壓測,但流動不足夠首期做較低成數按揭
- 2023年7月7日或之後才購入物業
選用按揭保險上會必讀:如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?
「呼吸Plan」
「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓力測試。
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各計劃比較一覽
舊按保 | 新按保2022/ 波叔Plan | 呼吸Plan | ||
適用物業 | 住宅物業、樓花可選 即供期 | 住宅物業、樓花須 建築期付款 | 視乎各發展商計劃, 樓花一般要即供期付款 | |
最高 按揭成數 | 90%* | ≤ $400萬 | ≤ $1,000萬 | 沒有樓價限制, 最高可達至9成。 |
80%- 90%* | $400萬 – $450萬 (貸款上限 $360萬) | $1,000萬 – $1,125萬 (貸款上限 $900萬) | ||
80% | ≥ $450萬 – $600萬 (貸款上限 $480萬) | ≥ $1,125萬 – $1,500萬 | ||
70% – 80% | 不適用 | $1,500 – 1,715萬 (貸款上限 $1,200萬) | ||
70% | $600萬 – $1,500萬 | ≥ $1,715萬 – $3,000萬 | ||
* 需為固定收入之首次置業人士 |
舊按保 | 新按保2022/波叔Plan | 呼吸Plan | |
申請人 資格 | 主要收入來自香港或 與香港有緊密連繫只容許自住 如果要擔保人,對方須為 直系親屬或為未婚夫婦 | 毋須入息證明及 壓力測試 | |
供款比率 上限 | 50% 如已持有一層物業或是擔保人 供款佔入息比率會相應下調 | ||
壓力測試 | 需要,如首次置業人士 未能符合銀行壓力測試要求, 仍可申請因8或9成按揭, 按揭保費會因應 風險因素上調 | ||
轉按 | 可轉按和套現 | 可轉按, 但不能套現及加按 | 可轉按和套現, 但須銀行估價、 入息證明及壓力測試 |
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各種計劃優劣分析
從上述比較可見,三種計劃有不少異同之處,亦因此有不同的優劣之處。
從最高按揭成數來說,「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 $600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。
在適用物業方面,「呼吸Plan」自由度最大,基本上發展商有提供的都可以選擇,但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業,選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款,而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。
即供期付款的好處是,定價一般比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高),但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金,但就沒有發展商折扣,而且要等入伙時才可申請按揭,期間估價或會出現變動,或要買負擔更多首期。
審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按,便只能被「呼吸plan」的高息綁死,甚至因償還不了貸款而要賣樓。

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哪種計劃才最適合你?
哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本,是看你想買的新盤樓價。
不同樓價物業的按揭選擇

舉個例子,若樓價超過$1,000萬,但首期有限須須足9成按揭上車,那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。
那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇?對於新手首次「上車」而言,若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話,一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下,買大部分情況也能借到8至9成的按揭,與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻,最穩妥仍是按保計劃。
以樓價計算供款及入息要求
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假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:
樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
$500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
$600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
$800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
$1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
$1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
$1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算
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