⚠️ 美國於2月2日上調指標利率至4.50%-4.75%,香港金管局亦緊隨美國步伐,於同日再次上調基本利率0.25%至5.00厘。下一次議息會議將會2023年3月16日舉行,在2月17日,美國聯儲局鷹派放風3月議息將加息0.5%,注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
甚麼是「按揭保險」?
按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保,令銀行可承造6成以上按揭計劃,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司,買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。
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「波叔Plan」vs「呼吸Plan」
「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)
「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,該上限於2022年財政預算案再度放寬。消息雖有利樓市,但加息令市況轉淡,準買家請自行評估風險。
在過往舊按保下,$400萬以下最高可借9成,$600萬以下則最高可以借8成。而在2022年財政預算案,9成按揭上限由$800萬調高至$1,000萬,8成按揭上限則由$1,000萬上調至$1,200萬。以下為新舊按保比較列表:
按保2022 (波叔Plan) | 按保2019 (林鄭plan) | 舊按保 | |
9成首期 | 上限$1,000萬 | 上限$800萬 | 上限$400萬 |
8成首期 | 上限$1,200萬 | 上限$1,000萬 | 上限$600萬 |
最高可承造 按揭貸款金額 | $960萬 | $720萬 | $480萬 |
適用範圍 | ✅ 現樓 ⛔️ 樓花 | ✅ 現樓 ⛔️ 樓花 | ✅ 現樓 ✅ 樓花 |
如計劃認購新盤同時想用盡按保上限,記緊選用建築期付款計劃,就可以較低首期上車。
若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽
同時,2022新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保,貸款上限為$960萬。
選用按揭保險上會必讀:如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?
「呼吸Plan」
「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓力測試。
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各計劃比較一覽
舊按保 | 新按保2022/波叔Plan | 呼吸Plan | ||
適用物業 | 住宅物業、樓花可選 即供期或建築期付款 | 住宅物業、樓花須 建築期付款 | 視乎各發展商計劃, 樓花一般要即供期付款 | |
最高 按揭成數 | 90%* | ≤ $400萬 | 沒有樓價限制, 最高可達至9成。 | |
80%- 90%* | $400萬 – $450萬 (貸款上限 $360萬) | (貸款上限 $900萬) | ||
80% | ≥ $450萬 – $600萬 (貸款上限 $480萬) | (貸款上限 $960萬) | ||
* 需為固定收入之首次置業人士 |
舊按保 | 新按保2022/波叔Plan | 呼吸Plan | |
申請人 資格 | 主要收入來自香港或 與香港有緊密連繫只容許自住 如果要擔保人,對方須為 直系親屬或為未婚夫婦 | 毋須入息證明及 壓力測試 | |
供款比率 上限 | 50% 如已持有一層物業或是擔保人 供款佔入息比率會相應下調 | ||
壓力測試 | 需要,如首次置業人士 未能符合銀行壓力測試要求, 仍可申請因8或9成按揭, 按揭保費會因應 風險因素上調 | ||
轉按 | 可轉按和套現 | 可轉按, 但不能套現及加按 | 可轉按和套現, 但須銀行估價、 入息證明及壓力測試 |
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各種計劃優劣分析
從上述比較可見,三種計劃有不少異同之處,亦因此有不同的優劣之處。
從最高按揭成數來說,「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。
在適用物業方面,「呼吸Plan」自由度最大,基本上發展商有提供的都可以選擇,但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業,選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款,而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。
即供期付款的好處是,定價一般比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高),但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金,但就沒有發展商折扣,而且要等入伙時才可申請按揭,期間估價或會出現變動,或要買負擔更多首期。
審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按,便只能被「呼吸plan」的高息綁死,甚至因償還不了貸款而要賣樓。
哪種計劃才最適合你?
哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本,是看你想買的新盤樓價:若超過$1,200萬,那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。但若希望買$1,100萬的新盤,須借8成才能夠上車,那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。
不同樓價物業的按揭選擇
舊按保 | 林鄭Plan | 呼吸Plan | |
適用物業 | 住宅物業、樓花可選 即供期或建築期付款 | 住宅物業、樓花須 建築期付款 | 視乎各發展商計劃, 樓花一般要即供期付款 |
≤ $400萬 | 90%* | 90%* | 最高可達至9成。 |
> $400萬 – $450萬 | 80%-90%* | 90%* | |
≥ $450萬 – $600萬 | 80% | 90%* | |
$600萬 – ≤ $800萬 | 不適用 | 90%* | |
$800萬 – $900萬 | 不適用 | 80%-90%* | |
≥ $900萬 – $1000萬 | 不適用 | 80% | |
$1000萬 | 不適用 | 不適用 | |
* 需為固定收入之首次置業人士 |
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那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇?對於新手首次「上車」而言,若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話,一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下,買大部分情況也能借到8至9成的按揭,與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻,最穩妥仍是按保計劃。
以樓價計算供款及入息要求
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樓價 | 首期 | 每月供款 | 壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,929 + $737 按保費用 | $37,037 | |
$500萬 | $50萬 | $21,161 + $1,059 按保費用 | $46,584 | |
$600萬 | $60萬 | $25,393 + $1,270按保費用 | $55,901 | |
$800萬 | $80萬 | $33,858 + $1,693 按保費用 | $74,534 | |
$1,000萬 | $100萬 | $42,322 + $2,239 按保費用 | $93,425 | $37萬 |
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