【9成按揭2023】按揭成數再放寬，財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？

⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%，同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息，今次本港銀行跟隨加息，下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？

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甚麼是「按揭保險」?

按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。

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「波叔Plan」vs「呼吸Plan」

「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)

「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數，2022年由陳茂波於財政預算案再度放寬高成數按揭由$1,000萬提昇至$1,200萬，俗稱「波叔Plan」。由於按揭成數高風險較大，只要按揭成數超過60%，就需購入按揭保險計劃將為的貸款提供保障。

2023年7月7日，香港金融管理局（HKMA）自2009年以來再放寬已落成自住物業的銀行按揭比率，將樓價低於$1,500萬的自住住宅物業的貸款按揭成數提高至70%，$1,500萬 – $3,000萬上調至 5 – 6成。

同時，2023新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $3,000萬以內也可作承保，貸款上限為$1,800萬，令樓價$3,000萬都可以做到7成按揭。

此外，按揭保險計劃將為超過70%按揭成數的貸款提供保險，並與超過60%按揭成數的貸款相比，其保費較低。消息雖有利樓市，但加息週期令市況轉淡，準買家請自行評估風險。

以下為新舊按保比較列表：

	按保2023 (波叔Plan)	舊按保
9成按揭	上限$1,000萬	上限$400萬
8成按揭	上限$1,200萬 上限$1,500萬	上限$600萬
7成按揭	上限$3,000萬	不適用
最高可承造 按揭貸款金額	$960萬 $1,800萬	$480萬
適用範圍	✅ 現樓 ⛔️ 樓花	✅ 現樓 ✅ 樓花

如計劃認購未落成新盤同時想用盡按保上限，記緊選用建築期付款計劃，就可以較低首期上車。

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按揭成數放寛後有咩變化？

新措施針對想購入樓價較高準買家，涉及多數都係換樓人士，可以較少首期置業。配合更新後按揭保險將可承造高成數按揭樓價進一步擴闊，$1,500萬以下最多可借80%，$3,000萬則可借70%，同時只適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：

如果你符合以下條件，新措施對你較大影響：

• 打算認購$1,125萬 – $3,600萬物業
• 物業為落成物業，將用作自住
• 月入能過壓測，但流動不足夠首期做較低成數按揭
• 2023年7月7日或之後才購入物業

選用按揭保險上會必讀：如何攞盡按保折扣？四種計算方法點計最著數？

「呼吸Plan」

「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。

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各計劃比較一覽

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		舊按保	新按保2022/ 波叔Plan	呼吸Plan
適用物業		住宅物業、樓花可選 即供期	住宅物業、樓花須 建築期付款	視乎各發展商計劃， 樓花一般要即供期付款
最高 按揭成數	90%*	≤ $400萬	≤ $1,000萬	沒有樓價限制， 最高可達至9成。
	80%- 90%*	$400萬 – $450萬 (貸款上限 $360萬）	$1,000萬 – $1,125萬 (貸款上限 $900萬)
	80%	≥ $450萬 – $600萬 (貸款上限 $480萬）	≥ $1,125萬 – $1,500萬
	70% – 80%	不適用	$1,500 – 1,715萬 (貸款上限 $1,200萬）
	70%	$600萬 – $1,500萬	≥ $1,715萬 – $3,000萬
	* 需為固定收入之首次置業人士

	舊按保	新按保2022/波叔Plan	呼吸Plan
申請人 資格	主要收入來自香港或 與香港有緊密連繫只容許自住 如果要擔保人，對方須為 直系親屬或為未婚夫婦		毋須入息證明及 壓力測試
供款比率 上限	50% 如已持有一層物業或是擔保人 供款佔入息比率會相應下調
壓力測試	需要，如首次置業人士 未能符合銀行壓力測試要求， 仍可申請因8或9成按揭， 按揭保費會因應 風險因素上調
轉按	可轉按和套現	可轉按， 但不能套現及加按	可轉按和套現， 但須銀行估價、 入息證明及壓力測試

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各種計劃優劣分析

從上述比較可見，三種計劃有不少異同之處，亦因此有不同的優劣之處。

從最高按揭成數來說，「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 $600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。

在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業，選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款，而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。

即供期付款的好處是，定價一般比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高），但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金，但就沒有發展商折扣，而且要等入伙時才可申請按揭，期間估價或會出現變動，或要買負擔更多首期。

審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。

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哪種計劃才最適合你？

哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本，是看你想買的新盤樓價。

不同樓價物業的按揭選擇

舉個例子，若樓價超過$1,000萬，但首期有限須須足9成按揭上車，那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。

那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇？對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻，最穩妥仍是按保計劃。

以樓價計算供款及入息要求

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假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.625%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：

樓價	首期	每月供款	月入比率 及壓測 入息要求	首置 印花稅
$400萬	$40萬	$16,418 + $355 按保費用	$35,286	$6萬
$500萬	$50萬	$20,523 + $444 按保費用	$44,107	$11.5萬
$600萬	$60萬	$24,627 + $532按保費用	$52,929	$13.5萬
$800萬	$80萬	$32,836 + $821 按保費用	$70,806	$24萬
$1,000萬	$100萬	$41,045 + $1,027 按保費用	$88,508	$37萬
$1,200萬	$240萬	$43,781 + $478 按保費用	$93,109	$45萬
$1,500萬	$300萬	$54,727 +$597 按保費用	$116,387	$56.25萬

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⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。

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