【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
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【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
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【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

最後更新:2022年04月14日

疫情陰霾之下,不少新手都想趁機執平貨,但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限,甚麼是按揭保險?彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼?讓Junto為你一一拆解。

⚠️ 財政預算剛公佈,將上調按揭保險(俗稱財爺Plan、波叔Plan或林鄭Plan 2.0)可申請高成數按揭上限,$1000萬以內可做9成按揭,$1200萬以內可做8成按揭,即於2022年2月23日開始生效。消息雖有利樓市,但市況隨時會因疫情轉變,準買家請自行評估風險:https://bit.ly/35jpBiK


按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保,令銀行可承造6成以上按揭計劃,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司,買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。

延伸閱讀:如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?

延伸閱讀:【置業秘笈】首期有限,揀一手新盤、居屋定二手樓好?

「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)

「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,該上限於2022年財政預算案再度放寬。在過往舊按保下,$400萬以下最高可借9成,$600萬以下則最高可以借8成。而在2022年財政預算案,9成按揭上限由$800萬調高至$1,000萬,8成按揭上限則由$1,000萬上調至$1,200萬。以下為新舊按保比較列表

舊按保按保2019
(林鄭plan)
按保2022
(波叔Plan)
9成首期上限$400萬上限$800萬上限$1,000萬
8成首期上限$600萬上限$1,000萬上限$1,200萬
最高可承造
按揭貸款金額
$480萬$720萬$960萬
適用範圍✅ 現樓
✅ 樓花
✅ 現樓
⛔️ 樓花
✅ 現樓
⛔️ 樓花

如計劃認購新盤同時想用盡按保上限,記緊選用建築期付款計劃,就可以較低首期上車。

同時,2022新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保,貸款上限為$960萬。

延伸閱讀:【按揭保險2021】如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?

「呼吸Plan」

「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭,多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理,買家毋須經銀行審批,亦多數不用入息審查或壓力測試。

延伸閱讀:【新樓按揭】呼吸Plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

延伸閱讀:【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息?可轉按至林鄭Plan自救

舊按保新按保2022/波叔Plan呼吸Plan

適用物業
住宅物業、樓花可選
即供期或建築期付款
住宅物業、樓花須
建築期付款
視乎各發展商計劃,
樓花一般要即供期付款
最高
按揭成數
90%*≤ $400萬≤ $800萬≤ $1,000萬沒有樓價限制,
最高可達至9成。
80%-
90%*
$400萬 – $450萬
(貸款上限 $360萬)
$1,000萬 – $900萬$1,000萬 – $1,125萬
(貸款上限 $900萬)
80%≥ $450萬 – $600萬
(貸款上限 $480萬)
≥ $900萬 – $1,000萬≥ $1,125萬 – $1,200萬
(貸款上限 $960萬)
* 需為固定收入之首次置業人士

舊按保新按保2022/波叔Plan呼吸Plan
申請人
資格
主要收入來自香港或
與香港有緊密連繫只容許自住
如果要擔保人,對方須為
直系親屬或為未婚夫婦
毋須入息證明及
壓力測試
供款比率
上限
50%
如已持有一層物業或是擔保人
供款佔入息比率會相應下調
壓力測試需要,如首次置業人士
未能符合銀行壓力測試要求,
仍可申請因8或9成按揭,
按揭保費會因應
風險因素上調
轉按可轉按和套現可轉按,
但不能套現及加按
可轉按和套現,
但須銀行估價、
入息證明及壓力測試

可左右移動 👈  👉

從上述比較可見,三種計劃有不少異同之處,亦因此有不同的優劣之處。

從最高按揭成數來說,「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。

在適用物業方面,「呼吸Plan」自由度最大,基本上發展商有提供的都可以選擇,但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業,選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款,而「波叔plan/林鄭Plan」則須建築期付款。即供期付款的好處是,定價一般比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高),但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金,但就沒有發展商折扣,而且要等入伙時才可申請按揭,期間估價或會出現變動,或要買負擔更多首期。

審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按,便只能被「呼吸plan」的高息綁死,甚至因償還不了貸款而要賣樓。

哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本,是看你想買的新盤樓價:若超過$1,200萬,那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。但若希望買$1,100萬的新盤,須借8成才能夠上車,那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。

不同樓價物業的按揭選擇

舊按保林鄭Plan呼吸Plan

適用物業
住宅物業、樓花可選
即供期或建築期付款
住宅物業、樓花須
建築期付款
視乎各發展商計劃,
樓花一般要即供期付款
≤ $400萬90%*90%*最高可達至9成。
> $400萬 –
$450萬
80%-90%*90%*
≥ $450萬 –
$600萬
80%90%*
$600萬 –
≤ $800萬
不適用90%*
$800萬 –
$900萬
不適用80%-90%*
≥ $900萬 –
$1000萬
不適用80%
$1000萬不適用不適用
* 需為固定收入之首次置業人士

可左右移動 👈  👉

那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇?對於新手首次「上車」而言,若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話,一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下,買大部分情況也能借到8至9成的按揭,與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻,最穩妥仍是按保計劃。

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