⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘，是自1994年來最大加幅，同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？
甚麼是「按揭保險」?
按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。
延伸閱讀：【置業秘笈】首期有限，揀一手新盤、居屋定二手樓好？
「波叔Plan」vs「呼吸Plan」
「林鄭plan」/ 按保2022(波叔Plan)
「林鄭Plan」是指香港政府在2019年放寬首置人士的按揭成數，該上限於2022年財政預算案再度放寬。消息雖有利樓市，但市況隨時會因疫情轉變，準買家請自行評估風險。
在過往舊按保下，$400萬以下最高可借9成，$600萬以下則最高可以借8成。而在2022年財政預算案，9成按揭上限由$800萬調高至$1,000萬，8成按揭上限則由$1,000萬上調至$1,200萬。以下為新舊按保比較列表
| 按保2022 (波叔Plan) | 按保2019 (林鄭plan) | 舊按保 | |
| 9成首期 | 上限$1,000萬 | 上限$800萬 | 上限$400萬 |
| 8成首期 | 上限$1,200萬 | 上限$1,000萬 | 上限$600萬 |
| 最高可承造 按揭貸款金額 | $960萬 | $720萬 | $480萬 |
| 適用範圍 | ✅ 現樓 ⛔️ 樓花 | ✅ 現樓 ⛔️ 樓花 | ✅ 現樓 ✅ 樓花 |
如計劃認購新盤同時想用盡按保上限，記緊選用建築期付款計劃，就可以較低首期上車。
同時，2022新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保，貸款上限為$960萬。
「呼吸Plan」
「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。
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延伸閱讀：【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息？可轉按至林鄭Plan自救
各計劃比較一覽
| 舊按保 | 新按保2022/波叔Plan | 呼吸Plan | ||
適用物業 | 住宅物業、樓花可選 即供期或建築期付款 | 住宅物業、樓花須 建築期付款 | 視乎各發展商計劃， 樓花一般要即供期付款 | |
| 最高 按揭成數 | 90%* | ≤ $400萬 | 沒有樓價限制， 最高可達至9成。 | |
| 80%- 90%* | $400萬 – $450萬 (貸款上限 $360萬） | (貸款上限 $900萬) | ||
| 80% | ≥ $450萬 – $600萬 (貸款上限 $480萬） | (貸款上限 $960萬） | ||
| * 需為固定收入之首次置業人士 | ||||
| 舊按保 | 新按保2022/波叔Plan | 呼吸Plan | |
| 申請人 資格 | 主要收入來自香港或 與香港有緊密連繫只容許自住 如果要擔保人，對方須為 直系親屬或為未婚夫婦 | 毋須入息證明及 壓力測試 | |
| 供款比率 上限 | 50% 如已持有一層物業或是擔保人 供款佔入息比率會相應下調 | ||
| 壓力測試 | 需要，如首次置業人士 未能符合銀行壓力測試要求， 仍可申請因8或9成按揭， 按揭保費會因應 風險因素上調 | ||
| 轉按 | 可轉按和套現 | 可轉按， 但不能套現及加按 | 可轉按和套現， 但須銀行估價、 入息證明及壓力測試 |
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各種計劃優劣分析
從上述比較可見，三種計劃有不少異同之處，亦因此有不同的優劣之處。
從最高按揭成數來說，「林鄭Plan 2.0」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。而「呼吸Plan」更是沒有樓價限制。但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。
在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。而按保計劃則限於住宅物業，選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款，而「波叔plan/林鄭Plan 2.0」則須建築期付款。即供期付款的好處是，定價一般比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高），但便要未入夥先供樓。而建築期付款則更多時間調配資金，但就沒有發展商折扣，而且要等入伙時才可申請按揭，期間估價或會出現變動，或要買負擔更多首期。
審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。
哪種計劃才最適合你？
哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。最基本，是看你想買的新盤樓價：若超過$1,200萬，那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。但若希望買$1,100萬的新盤，須借8成才能夠上車，那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。
不同樓價物業的按揭選擇
| 舊按保 | 林鄭Plan | 呼吸Plan | |
適用物業 | 住宅物業、樓花可選 即供期或建築期付款 | 住宅物業、樓花須 建築期付款 | 視乎各發展商計劃， 樓花一般要即供期付款 |
| ≤ $400萬 | 90%* | 90%* | 最高可達至9成。 |
| > $400萬 – $450萬 | 80%-90%* | 90%* | |
| ≥ $450萬 – $600萬 | 80% | 90%* | |
| $600萬 – ≤ $800萬 | 不適用 | 90%* | |
| $800萬 – $900萬 | 不適用 | 80%-90%* | |
| ≥ $900萬 – $1000萬 | 不適用 | 80% | |
| $1000萬 | 不適用 | 不適用 | |
| * 需為固定收入之首次置業人士 | |||
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那按保計劃與「呼吸Plan」之間應如何選擇？對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。故若有能力又能通過門檻，最穩妥仍是按保計劃。
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