【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
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【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
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【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?

最後更新:2023年03月25日

香港人簡單的願望,是「上車」,但近日美國聯邦儲備局連番加息,面對與美國貨幣掛勾的香港,又有甚麼影響呢?留意Junto,為你拆解加息後的樓市走勢,為拆解各準買家對入市的疑慮!

美國於3月24日上調指標利率0.25%至4.75%-5.00%,符合市場預期,同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息,今次本港銀行冇跟隨加息。本文將就五大重點分析美國加息對香港樓市、供樓預算、壓測、轉按和建築期供款的影響!


多年來樓市因美國QE(量化寬鬆)印銀紙受惠,銀紙貶值加上借貸低息而令投資者將資金流向股市樓市以資產保值。今次美國聯儲局加息是為了降通漲,提高美國聯邦基金利率,用意是壓抑投資消費、阻止經濟過熱。下次議息將於香港時間5月4日召開:

美國聯儲局議息時間表
香港時間
2023年5月4日
2023年6月15日
2023年7月27日
2023年9月21日
2023年11月2日
2023年12月14日

資料來源: 美國聯儲局

香港金管局亦緊隨美國步伐,於2023年2月2日再次上調基本利率0.25厘至5.00厘,令供樓人士負擔更重,最近香港加息時間表一覽:

日期調整幅度基本利率
2023年2月2日🔺0.25%5%
2022年12月15日🔺0.5%4.75%
2022年11月03日🔺0.75%4.25%
2022年09月22日🔺0.75%3.5%
2022年07月28日🔺0.75%2.75%
2022年06月16日🔺0.75%2%
2022年05月05日🔺0.5%1.25%
2022年03月17日🔺0.25%0.75%
資料來源:https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/?t=1676094963685

同步基於利率上調,上年9月新按保將壓力測試是按實際利率由加3厘放寬至2厘。加息同時影響壓測和按揭可承造貸款金額,準買家更難上車轉而維持觀望態度,樓市降温而樓價亦相應下滑。因此,簡單理解減息有利樓市,加息則有負面影響。


於利率高企的情況下,置業的借貸成本亦提高,按揭供款增加,買家的供款金額將會變高。變相,申請按揭貸款時的壓力測試要求亦會較高。

由於「壓測」是根據現時實際利率加上2%,所以美國加息令香港亦有息口調查,對壓測也是有著影響,買家們記得也要計算這些因素!

NOVO LAND首輪銷售$600萬認購2房為例子,以建築期供款使用波叔plan,購買按揭保險承造9成按揭,貸款額$540萬,分30年供,供款壓力變化如下:

加息幅度實際利率月供
(合計按保費用)
壓測月入總利息支出
H按3.52%$25,525$53,775$3,518,704
目前P按3.375%$25,067$52,918$3,354,068
0.125%3.5%$25,461$53,657$3,495,901
0.25%3.625%$25,859$54,400$3,638,920
0.50%3.875%$26,663$55,901$3,928,480
*參考數值以恒生按揭計算機模擬
2023年2月22日 一個月HSBC Hibor為2.22%,H按以H+1.3%計算
2023年2月22日 恒生P利率為5.625%,P按以P-2.25%計算

即是,一旦加息達到0.5%,壓測所需入息要求提高至$55,901,月供上升多$2,983,全期的利息支出亦會增加$57.4萬!置業前,記得將「加息」納入考慮範圍! 

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?


轉換角度,假設你並非target$600萬物業,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.375%)供款30年計算,買現樓可以新按保波叔plan高成數上會:

樓價首期每月供款壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,929
+ $737 按保費用
$37,037$9萬
$6萬
$500萬$50萬$21,161
+ $1,059 按保費用
$46,584$15萬
$11.5萬
$600萬$60萬$25,393
+ $1,270按保費用
$55,901$18萬
$13.5萬
$800萬$80萬$33,858
+ $1,693 按保費用
$74,534$30萬
$24萬
$1,000萬$100萬$42,322
+ $2,239 按保費用
$93,425$37.5萬
$37萬

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暫時未肯定美國幾時會停止加息,若果準買家認購一手樓花選用建期供款,要留意認購時計掂數,但分分鐘上會時因為再加息過唔到壓測。若你可能面對此情況,可考慮尋找擔保人將對方入息合併計算,提高通過壓力測試的機會。

了解更多擔保人資格與限制:【按揭壓力測試】入息低可用擔保人過壓測?做擔保人有何條件?男女朋友、父母能擔保對方嗎?

現正供樓的人士,建議善用轉按賺現金贈,更可以「按揭儲蓄掛鈎戶口」以享有特惠存款利率,賺取利息,抵抗加息。

按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)是一個高息儲蓄戶口。業主如果用此戶口的存款來供按揭,可享特惠存款利率,與按揭貸款利率相同。如果按揭利率為 2.25%,Mortgage Link存款利率亦為 2.25%。同時,Mortgage Link 設有存款上限,一般為未償還按揭貸款的 50%。

舉例,如果業主有 $100 萬元未供,存款就最多為 $50 萬元;經過一段時間後,未償還貸款額跌至 $50 萬元,存款上限就隨之跌至 $25 萬元。

此舉是銀行用作增加現金流的方法,吸引買家存款賺回贈,在加息情況下的存款回贈較高。加上,存款能夠取回,視乎買家想提早完成供樓期還是以高存款利率賺回贈隨時取回存款。

但值得留意,香港轉按有罰息期! 一旦轉按,兩年內不得轉銀行、並且提早還款需要另繳手續費!即是「硬食」高息,「焗住」留在同一銀行。

提到壓測,申請人供款不得超過入息約35至50%,視乎不同銀行要求,網上有不同模擬器可供參考!


 作為「林鄭」呼吸Plan加強版的「波叔」Plan,若準業主屬於首置身份,大多傾向以較低首期要求的「波叔」plan上會,亦避免即時壓測的需要。

延伸閱讀:【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

建築期付款計劃指買家可先落訂,直至物業可入伙時,再向銀行申請按揭,雖然折扣一定會比即供計劃少,但因為樓花已為現樓可使用「波叔」Plan高成數按揭計劃承做最高9成按揭,同時以時間等候人工漲幅以符合相關壓測要求可入伙後先開始供樓。

由於大部分銀行只接受成交期前90日至180內的按揭申請 ,多數為發出入伙紙後14天內完成申請,即表示物業入伙時有可能會衍生銀行估價不足的風險,樓價若調整,銀行不能承造預計按揭給買家,買家需支付額外首期以完成交易,如買家首期不足就要撻訂。

💡Junto貼士:即使「波叔」plan令買家更易上會,也有可能因息口高而未能支付首期; 因此,準買家務必預留額外現金以應付突發情況!

延伸閱讀:【買樓花】慘遇爛尾樓?甚麼是回佣紙?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險陷阱逐個解!


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