【加息2022】上車更渺茫?如何影響供樓、銀行估價同壓測?對抗「加息」點部署?
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【加息2022】上車更渺茫?如何影響供樓、銀行估價同壓測?對抗「加息」點部署?
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【加息2022】上車更渺茫?如何影響供樓、銀行估價同壓測?對抗「加息」點部署?

最後更新:2022年07月30日

香港人簡單的願望,是「上車」,但近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘,是自1994年來最大加幅,同時預告加息陸續有來;而面對與美國貨幣掛勾的香港,又有甚麼影響呢?留意Junto,為你拆解加息後的樓市走勢,為拆解各準買家對入市的疑慮!

本文將就五大重點分析美國加息對香港樓市、供樓預算、壓測、轉按和建築期供款的影響!


多年來樓市因美國QE(量化寬鬆)印銀紙受惠,銀紙貶值加上借貸低息而令投資者將資金流向股市樓市以資產保值。今次美國聯儲局加息是為了降通漲,提高美國聯邦基金利率,用意是壓抑投資消費、阻止經濟過熱。香港金管局亦緊隨美國步伐,於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘,令供樓人士負擔更重。

加上,壓力測試是按實際利率再加3個百分點,所以加息同時影響壓測和按揭可承造貸款金額,準買家更難上車轉而維持觀望態度,樓市降温而樓價亦相應下滑。因此,簡單理解減息有利樓市,加息則有負面影響。


於利率高企的情況下,置業的借貸成本亦提高,按揭供款增加,買家的供款金額將會變高。變相,申請按揭貸款時的壓力測試要求亦會較高。

由於「壓測」是根據現時實際利率加上3個百分點,所以美國加息令香港亦有息口調查,對壓測也是有著影響,買家們記得也要計算這些因素!

以NOVO LAND首輪銷售$600萬認購2房為例子,以建築期供款使用波叔plan,購買按揭保險承造9成按揭,貸款額$540萬,分30年供,供款壓力變化如下:

加息幅度實際利率月供壓測月入總利息支出
H按2.15%$20,367$49,143$1,931,616.00
目前P按2.50%$21,337$51,102$2,280,528.00
0.125%2.625%$21,703$51,838$2,412,507.00
0.25%2.75%$22,045$52,522$2,535,470.00
0.50%3%$22,767$53,960$2,795,114.00
*參考數值以恒生按揭計算機模擬
2022年7月19日 一個月HSBC Hibor為0.85%,H按以H+1.3%計算;
2022年7月19日 恒生P利率為5.0%,P按以P-2.5%計算

即是,一旦加息達到0.5%,壓測所需入息要求提高至$5,3960,月供上升多$1,430,全期的利息支出亦會增加$51.5萬!置業前,記得將「加息」納入考慮範圍! 

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?


現正供樓的人士,建議善用轉按賺現金贈,更可以「按揭儲蓄掛鈎戶口」以享有特惠存款利率,賺取利息,抵抗加息。

按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)是一個高息儲蓄戶口。業主如果用此戶口的存款來供按揭,可享特惠存款利率,與按揭貸款利率相同。如果按揭利率為 2.5%,Mortgage Link存款利率亦為 2.5%。同時,Mortgage Link 設有存款上限,一般為未償還按揭貸款的 50%。

舉例,如果業主有 $100 萬元未供,存款就最多為 $50 萬元;經過一段時間後,未償還貸款額跌至 $50 萬元,存款上限就隨之跌至 $25 萬元。

此舉是銀行用作增加現金流的方法,吸引買家存款賺回贈,在加息情況下的存款回贈較高。加上,存款能夠取回,視乎買家想提早完成供樓期還是以高存款利率賺回贈隨時取回存款。

但值得留意,香港轉按有罰息期! 一旦轉按,兩年內不得轉銀行、並且提早還款需要另繳手續費!即是「硬食」高息,「焗住」留在同一銀行。

提到壓測,申請人供款不得超過入息約35至50%,視乎不同銀行要求,網上有不同模擬器可供參考!


 作為「林鄭」呼吸Plan加強版的「波叔」Plan,若準業主屬於首置身份,大多傾向以較低首期要求的「波叔」plan上會,亦避免即時壓測的需要。

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

建築期付款計劃指買家可先落訂,直至物業可入伙時,再向銀行申請按揭,雖然折扣一定會比即供計劃少,但因為樓花已為現樓可使用「波叔」Plan高成數按揭計劃承做最高9成按揭,同時以時間等候人工漲幅以符合相關壓測要求可入伙後先開始供樓。

由於大部分銀行只接受成交期前90日至180內的按揭申請 ,多數為發出入伙紙後14天內完成申請,即表示物業入伙時有可能會衍生銀行估價不足的風險,樓價若調整,銀行不能承造預計按揭給買家,買家需支付額外首期以完成交易,如買家首期不足就要撻訂。

💡Junto貼士:即使「波叔」plan令買家更易上會,也有可能因息口高而未能支付首期; 因此,準買家務必預留額外現金以應付突發情況!

延伸閱讀:【買樓花】慘遇爛尾樓?甚麼是回佣紙?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險陷阱逐個解!
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