⚠️ 一如市場預期,美國聯儲局於7月27日恢復加息,將基準利率上調0.25%至5.25%-5.50%區間,為2001年以來的最高水平。同日美國放風今年不會減息,今次本港銀行已跟隨加息。本文將就五大重點分析美國加息對香港樓市、供樓預算、壓測、轉按和建築期供款的影響!
加息與樓市如何互相影響?
多年來樓市因美國QE(量化寬鬆)印銀紙受惠,銀紙貶值加上借貸低息而令投資者將資金流向股市樓市以資產保值。今次美國聯儲局加息是為了降通漲,提高美國聯邦基金利率,用意是壓抑投資消費、阻止經濟過熱。下次議息將於香港時間9月21日召開:
美國聯儲局議息時間表 (香港時間) |
2023年9月21日 |
2023年11月2日 |
2023年12月14日 |
資料來源: 美國聯儲局
香港金管局亦緊隨美國步伐,於2023年5月4日再次上調基本利率0.25厘至5.50厘,令供樓人士負擔更重,最近香港加息時間表一覽:
日期 | 調整幅度 | 基本利率 |
2023年7月27日 | 🔺0.25% | 5.75% |
2023年5月4日 | 🔺0.25% | 5.5% |
2023年3月23日 | 🔺0.25% | 5.25% |
2023年2月2日 | 🔺0.25% | 5% |
2022年12月15日 | 🔺0.5% | 4.75% |
2022年11月03日 | 🔺0.75% | 4.25% |
2022年09月22日 | 🔺0.75% | 3.5% |
2022年07月28日 | 🔺0.75% | 2.75% |
2022年06月16日 | 🔺0.75% | 2% |
2022年05月05日 | 🔺0.5% | 1.25% |
2022年03月17日 | 🔺0.25% | 0.75% |
同步基於利率上調,上年9月新按保將壓力測試是按實際利率由加3厘放寬至2厘。加息同時影響壓測和按揭可承造貸款金額,準買家更難上車轉而維持觀望態度,樓市降温而樓價亦相應下滑。因此,簡單理解減息有利樓市,加息則有負面影響。
各銀行最新P利率
今次金管局加息25%,香港各大銀行隨即調整利率:
銀行 | 最優惠利率 (Prime rate) | 生效日期 |
匯豐、恒生 | 5.875% | 2023年7月27日 |
中銀香港 | 5.875% | 2023年7月27日 |
花旗銀行、東亞 | 6.125% | 2023年7月27日 |
工商銀行 | 6.125% | 2023年7月27日 |
星展銀行 | 5.875% | 2023年7月27日 |
*資料截至2023年7月27日
「加息」下幾錢月薪先上到車?
於利率高企的情況下,置業的借貸成本亦提高,按揭供款增加,買家的供款金額將會變高。變相,申請按揭貸款時的壓力測試要求亦會較高。
由於「壓測」是根據現時實際利率加上2%,所以美國加息令香港亦有息口調查,對壓測也是有著影響,買家們記得也要計算這些因素!
以NOVO LAND首輪銷售$600萬認購2房為例子,以建築期供款使用波叔plan,購買按揭保險承造9成按揭,貸款額$540萬,分30年供,供款壓力變化如下:
加息幅度 | 實際利率 | 月供 (合計按保費用) | 壓測月入 | 總利息支出 |
H按 | 3.6% | $25,779 | $54,251 | $3,610,221 |
目前P按 | 3.5% | $25,461 | $53,657 | $3,495,901 |
0.125% | 3.625% | $25,859 | $54,400 | $3,638,920 |
0.25% | 3.75% | $26,259 | $55,148 | $3,783,116 |
0.375% | 3.875% | $26,663 | $55,901 | $3,928,480 |
2023年5月4日 一個月HSBC Hibor為2.22%,H按以H+1.3%計算
2023年5月5日 恒生P利率為5.75%,P按以P-2.25%計算
即是,一旦加息再加0.25%,壓測所需入息要求提高至$55,148,月供上升多$798,全期的利息支出亦會增加$28.7萬!置業前,記得將「加息」納入考慮範圍!
延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!
假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:
樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
$500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
$600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
$800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
$1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
$1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
$1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。
上車真係首期就夠?睇睇【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

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買新樓用建期供款要留神
暫時未肯定美國幾時會停止加息,若果準買家認購一手樓花選用建期供款,要留意認購時計掂數,但分分鐘上會時因為再加息過唔到壓測。若你可能面對此情況,可考慮尋找擔保人將對方入息合併計算,提高通過壓力測試的機會。
了解更多擔保人資格與限制:【按揭壓力測試】入息低可用擔保人過壓測?做擔保人有何條件?男女朋友、父母能擔保對方嗎?
如擔保人有樓按,銀行批准按揭會因衡量風險而收緊月入供款比例,若果承造高成數按揭再降5%,令申請人可能更難上會,即睇:擔保人有樓按,擔保額點計?壓測及按揭成數會被下調幾多?附月入壓測算式
供緊樓對抗「加息」有計
現正供樓的人士,建議善用轉按賺現金贈,更可以「按揭儲蓄掛鈎戶口」以享有特惠存款利率,賺取利息,抵抗加息。
按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)是一個高息儲蓄戶口。業主如果用此戶口的存款來供按揭,可享特惠存款利率,與按揭貸款利率相同。如果按揭利率為 2.25%,Mortgage Link存款利率亦為 2.25%。同時,Mortgage Link 設有存款上限,一般為未償還按揭貸款的 50%。
舉例,如果業主有 $100 萬元未供,存款就最多為 $50 萬元;經過一段時間後,未償還貸款額跌至 $50 萬元,存款上限就隨之跌至 $25 萬元。
此舉是銀行用作增加現金流的方法,吸引買家存款賺回贈,在加息情況下的存款回贈較高。加上,存款能夠取回,視乎買家想提早完成供樓期還是以高存款利率賺回贈隨時取回存款。
但值得留意,香港轉按有罰息期! 一旦轉按,兩年內不得轉銀行、並且提早還款需要另繳手續費!即是「硬食」高息,「焗住」留在同一銀行。
提到壓測,申請人供款不得超過入息約35至50%,視乎不同銀行要求,網上有不同模擬器可供參考!
樓花期長「加息」下以波叔Plan上會有冇影響?
作為「林鄭」呼吸Plan加強版的「波叔」Plan,若準業主屬於首置身份,大多傾向以較低首期要求的「波叔」plan上會,亦避免即時壓測的需要。
延伸閱讀:【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?
建築期付款計劃指買家可先落訂,直至物業可入伙時,再向銀行申請按揭,雖然折扣一定會比即供計劃少,但因為樓花已為現樓可使用「波叔」Plan高成數按揭計劃承做最高9成按揭,同時以時間等候人工漲幅以符合相關壓測要求可入伙後先開始供樓。
由於大部分銀行只接受成交期前90日至180內的按揭申請 ,多數為發出入伙紙後14天內完成申請,即表示物業入伙時有可能會衍生銀行估價不足的風險,樓價若調整,銀行不能承造預計按揭給買家,買家需支付額外首期以完成交易,如買家首期不足就要撻訂。
💡Junto貼士:即使「波叔」plan令買家更易上會,也有可能因息口高而未能支付首期; 因此,準買家務必預留額外現金以應付突發情況!
延伸閱讀:【買樓花】慘遇爛尾樓?甚麼是回佣紙?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險陷阱逐個解!
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