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日出康城第11D期 凱柏峰III

對大部分人而言，買樓是長線的事，故考慮單幢樓及屋苑盤時，不僅要著眼現在，還應該放眼將來，考慮入住數年甚至數十年後的變化。單幢樓及屋苑盤各有特色及優缺點，以下八大因素有助解迷思，作出明智的選擇。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="管理費及維修">管理費及維修</h2>



管理費是一項長遠開支，其每呎收費高低不容忽視。由於單幢樓戶數少，但管理費、清潔及維修等服務均不可或缺，令每戶攤分的支出較高。特別是一些新盤單幢樓因設小型會所，但單位數目不多，管理費較屋苑新盤更貴，一般$5或以上好普遍，曾經有一個筲箕灣半新單幢樓每呎管理費高達$8以上，令市場嘩然。



<h3 class="wp-block-heading">最近新盤管理費一覽：</h3>



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>樓盤名稱</td><td>性質</td><td>位置</td><td>發展商</td><td>管理費</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/the-yoho-hub-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E6%8A%98%E6%89%A3-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%85%83%E6%9C%97-%E6%96%B0%E7%95%8C%E8%A5%BF">The YOHO Hub</a></td><td>屋苑 1,969伙</td><td>元朗朗樂路</td><td>新地</td><td>約$4.6/呎</td></tr><tr><td>星凱．堤岸</td><td>屋苑 1,335伙</td><td>火炭</td><td>中洲置業</td><td>約$4.8/呎</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%B5%B7%E8%8C%B5%E8%8E%8A%E5%9C%92-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E6%8A%98%E6%89%A3-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3#price-list">海茵莊園</a></td><td>屋苑 1,556伙</td><td>將軍澳</td><td>九龍建業</td><td>約$4.5/呎</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/koko-mare-%e5%83%b9%e5%96%ae-%e5%b9%b3%e9%9d%a2%e5%9c%96-%e7%a4%ba%e7%af%84%e5%96%ae%e4%bd%8d-%e5%85%a5%e7%a5%a8">KOKO MARE</a></td><td>屋苑 444伙</td><td>油塘茶果嶺</td><td>會德豐</td><td>約$5.4/呎</td></tr><tr><td>瓏碧</td><td>單幢 190伙</td><td>馬頭角</td><td>碧貴園</td><td>約$4.5/呎</td></tr><tr><td><a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">NOVO LAND</a></td><td>屋苑 4,639伙</td><td>屯門</td><td>新地</td><td>約$3.98/呎</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%99%BD%E7%9F%B3%E8%A7%92-university-hill-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">UNIVERSITY HILL</a></td><td>屋苑 1,871伙</td><td>大埔白石角</td><td>新地</td><td>$約4.88/呎</td></tr><tr><td>One innovale</td><td>屋苑 1,600伙</td><td>粉嶺</td><td>恒地</td><td>$約4.5/呎</td></tr></tbody></table></figure>



除每月的管理費外，若住上20多至30年後，大廈要進行大維修，同樣由於單幢樓伙數少，每戶攤分的維修費也有機會較屋苑單位貴。此外，如果單幢樓涉及保養斜坡或有私家路等，管理費更唔講得少，故欲認購單幢新盤時，要細閱地契中對業主負責的範圍。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="物業設施">物業設施</h2>



講到物業設施，由於地盤面積所限，單幢新盤就算有會所，通常只有迷你版健身室，泳池更罕有，更遑論休憩空間。這方面屋苑盤可謂完勝，屋苑新盤會花較多心思設計出不同主題的住戶設施及綠化空間，健身室及泳池必備，兒童玩樂及住戶宴客場地林林總總，為屋苑提升叫座力。



<h3 class="wp-block-heading">最近大型屋苑一覽：</h3>



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>樓盤名稱</td><td>位置</td><td>發展商</td><td>會所佔地</td><td>伙數</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/the-yoho-hub-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E6%8A%98%E6%89%A3-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%85%83%E6%9C%97-%E6%96%B0%E7%95%8C%E8%A5%BF">The YOHO Hub</a></td><td>元朗朗樂路</td><td>新地</td><td>4萬呎 +21萬呎戶外園林</td><td>1,969伙</td></tr><tr><td><a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">NOVO LAND</a></td><td>屯門</td><td>新地</td><td>40萬呎</td><td>4,639伙</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/koko-mare-%e5%83%b9%e5%96%ae-%e5%b9%b3%e9%9d%a2%e5%9c%96-%e7%a4%ba%e7%af%84%e5%96%ae%e4%bd%8d-%e5%85%a5%e7%a5%a8">KOKO MARE</a></td><td>油塘茶果嶺</td><td>會德豐</td><td>7.2萬呎</td><td>1,331伙</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%99%BD%E7%9F%B3%E8%A7%92-university-hill-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">UNIVERSITY HILL</a></td><td>大埔 白石角</td><td>新地</td><td>17萬呎</td><td>1,871伙</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%96%80-%E9%A3%9B%E6%8F%9A-grand-jete-%E9%95%B7%E5%AF%A6%E6%96%B0%E5%9C%B0-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96">飛揚</a></td><td>掃管笏</td><td>長江實業, 新鴻基</td><td>12萬呎</td><td>800伙</td></tr></tbody></table></figure>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="成交及估值">成交及估值</h2>



無論單幢樓或屋苑新盤，均由發展商根據同區市場需求及市況定價，故買入時不存在銀行估價偏離問題。然而，在入住數年後，一想旦出售單位或換樓，單幢樓與屋苑成交及估值情況便有明顯分別。由於屋苑單位多兼成交活躍，在出售單位時通常有充足及貼市的成交價供參考，銀行估值也較容易，不會出現太偏離情況。



相對上，單幢樓通常單位較少兼成交疏落，不少市區單幢樓一、兩年才有一宗成交，令業主及買家傾價，以至銀行估價時可參考的資料不多，容易出現估值偏離情況。







<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高逹2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%85%A8%E9%83%A8&amp;budget=600%E8%90%AC%E4%BB%A5%E4%B8%8B">Junto</a><a href="https://www.junto.hk/property">新盤</a><a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%85%A8%E9%83%A8&amp;budget=600%E8%90%AC%E4%BB%A5%E4%B8%8B">篩選</a>，尋找心儀新盤上車。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="戶型選擇">戶型選擇</h2>



單幢樓受地盤限制，戶型選擇較少，大部分單幢新樓主攻開放式或細單位，較適合單身及兩至三人小家庭。反觀，屋苑新盤由細至大單位一應俱全，成員較多的家庭客會偏好屋苑盤。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="地理位置">地理位置</h2>



這是單幢盤主要賣點之一，特別對港島或九龍市區情有獨鍾，喜歡交通四通八達及社區發展完善的買家。此外，若希望入住名校網的家庭客，揀選市區單幢樓的誘因也較大，但透過收購舊樓重建的新盤，地盤通常偏細，不少都只能興建單幢物業。



<h3 class="wp-block-heading">最近市區單幢盤一覽：</h3>



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>樓盤名稱</td><td>位置</td><td>發展商</td><td>位置優勢</td></tr><tr><td>睿峰</td><td>長沙灣</td><td>鼎珮</td><td>1分鐘 長沙灣站</td></tr><tr><td>Bal Residence</td><td>觀塘 恒安街18號</td><td>麗新發展, 市區重建局</td><td>7分鐘 牛頭角站</td></tr><tr><td>雨後&nbsp; AFTER THE RAIN</td><td>元朗 宏業西街</td><td>星星地產</td><td>4分鐘至 朗屏站</td></tr><tr><td>明雋 The Grands</td><td>土瓜灣炮仗街45號</td><td>佳明集團</td><td>3分鐘至 土瓜灣站</td></tr></tbody></table></figure>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="入場費">入場費</h2>



由於市區單幢樓以細單位為主，雖然呎價較不少屋苑新盤高，但單位入場費有機會因實呎細而較低，特別是市區納米新盤，有機會$400餘萬在市區上車。



<h4 class="wp-block-heading anchor-link" id="細價上車盤">細價上車盤一覽：</h4>



正所謂百貨應百客，發展商想擴大客源，將部份盤源位置較差，或開則較細嘅新盤以較低開價放賣，如果你首期資金唔多以下為各lump sum較細嘅新盤，預算$600萬以下有1房，甚或2房選擇：



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>樓盤名稱</td><td>位置</td><td>發展商</td><td>預計 關鍵日期</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%B5%B7%E8%8C%B5%E8%8E%8A%E5%9C%92-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E6%8A%98%E6%89%A3-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3#price-list">海茵莊園</a></td><td>將軍澳 石角路1號</td><td>九龍建業</td><td>現樓</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%99%BD%E7%9F%B3%E8%A7%92-university-hill-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">UNIVERSITY HILL 2A期</a> <a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%99%BD%E7%9F%B3%E8%A7%92-university-hill-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">UNIVERSITY HILL 2B期</a></td><td>大埔 白石角優景里</td><td>新地</td><td>2024年6月15日</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%B4%85%E7%A3%A1-%E5%BF%85%E5%98%89%E5%9D%8A-baker-circle-%E9%BB%83%E5%9F%94-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96">必嘉坊・迎匯</a></td><td>黃埔4街</td><td>恒地</td><td>2024年12月31日</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%96%80-%E9%A3%9B%E6%8F%9A-grand-jete-%E9%95%B7%E5%AF%A6%E6%96%B0%E5%9C%B0-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96">飛揚第1期</a> <a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%96%80-%E9%A3%9B%E6%8F%9A-grand-jete-%E9%95%B7%E5%AF%A6%E6%96%B0%E5%9C%B0-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96">飛揚2期</a></td><td>深井</td><td>長實、新地</td><td>2024年3月31日 2024年12月31日</td></tr><tr><td><a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">NOVO LAND</a> <a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">第2A及2B期</a> <a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">NOVO LAND</a> <a href="https://junto.hk/blog/posts/%E5%B1%AF%E9%A6%AC-%E5%85%86%E5%BA%B7%E7%AB%99-novo-land-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D">第3A及3B期</a></td><td>屯門欣寶路</td><td>新地</td><td>2023年12月29日 2024年5月17日 2024年12月31日 2025年3月31日</td></tr><tr><td><a href="https://junto.hk/blog/posts/%e5%87%b1%e5%92%8c%e5%b1%b1-%e6%8e%83%e7%ae%a1%e7%ac%8f-%e8%b7%af%e5%8b%81-%e5%83%b9%e5%96%ae-%e5%b9%b3%e9%9d%a2%e5%9c%96-%e7%a4%ba%e7%af%84%e5%96%ae%e4%bd%8d-%e5%85%a5%e7%a5%a8">凱和山</a></td><td>掃管笏 管翠路18號</td><td>路勁、深控</td><td>2024年6月</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%b4%aa%e6%b0%b4%e6%a9%8b-%e5%8c%af%e9%83%bd-high-park-%e5%83%b9%e5%96%ae-%e5%b9%b3%e9%9d%a2%e5%9c%96-%e7%a4%ba%e7%af%84%e5%96%ae%e4%bd%8d-%e5%85%a5%e7%a5%a8">匯都 HIGH PARK</a></td><td>洪水橋田心路</td><td>泛海控股</td><td>2025年3月31日</td></tr></tbody></table></figure>



了解上會加息風險？即睇：&nbsp;<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%8A%A0%E6%81%AF-%E4%B8%8A%E8%BB%8A-%E4%BE%9B%E6%A8%93-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E4%BC%B0%E5%83%B9-%E5%A3%93%E6%B8%AC-%E9%A0%90%E7%AE%97">【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="投資角度">投資角度</h2>



如計劃買入新盤作出租用途，宜留意出售單幢樓時的風險。除非樓市處牛市，否則在正常市況或淡市下，冇睇樓的放盤通常乏人問津，因買家選擇眾多，毋須承受冇樓睇而買錯樓的風險。如果持有的是大型屋苑盤，就算單位有租客而未能給買家睇樓，地產代理或許有辨法找來相似戶型的單位給買家參考。



然而，若持有的是單幢樓，便難以覓得同類單位放盤，作為買家的參考。作放租及投資時，別小看單幢樓租盤的出售難度及壓價風險。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="抄契費">抄契費</h2>



抄契費雖然並非單幢樓獨有，但為市區收地難，市區重建的新盤多數為單幢樓，屋苑新盤相對罕有。私人發展商的舊樓重建項目，新樓買家需要支付炒契費，當中涉及大量收購前的業權及買賣紀錄等資料，作為新樓樓契的一部分，而炒契費通常由數萬至十萬元不等。



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%8A%84%E5%A5%91%E8%B2%BB-%E6%96%B0%E6%A8%93-%E9%87%8D%E5%BB%BA-%E9%A6%96%E6%9C%9F-%E9%96%8B%E6%94%AF">買新樓額外雜費，舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單</a>



單幢樓及屋苑盤各有優缺點及特色，最重要是明白自己及家人的需要，哪種居住環境和生活配套最適合，並在買入前了解管理及維修成本，以及出售時有機會遇到的問題，自然可以作出明智的決定。

單幢樓vs大型屋苑！管理費真係差好遠？買樓諗清楚，全方位比較2者分別

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="什麼人適合用呼吸plan？">什麼人適合用呼吸plan？</h2>



以最近一個個案為例，有一位買家計劃買入一個新界上車新盤，但其收入不足以透過銀行上會，我們幫他計過數後，也建議他等收入增加才置業較安全。然而，這位買家堅決要買入單位，因他擔心日後人工升幅未必短期追得上樓價，日後結婚也自住需要，希望現在買入鎖定樓價。



這名買家如果向銀行做按揭，本來可找家人做擔保人，但由於家人將來也有成家立室的置業需要，由於不想影響家人於環聯信貸評級(TU)有記錄，故此路不通，呼吸plan為他帶來轉機。



<h2 class="wp-block-heading">擔保人可避免TU有記錄</h2>



那麼既然買樓是為了結婚做準備，其實可加女朋友名字，兩人一起申請按揭，但買家回覆暫不考慮這做法，因為關係未穩定，希望日後才加名，故欲選擇用發展商提供的按揭計劃，以家人作擔保人協助上會，同時迴避擔保人於TU留有記錄影響日後置業計劃。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="呼吸plan都要入息審查">「呼吸plan」都要過入息審查？</h2>



然而當我們於簽訂臨約前提示買家，雖然無需通過壓力測試，惟發展商要求買家提供入息證明作審查，每月供款不能超過入息的一半，買家甚感錯愕。



經詳細了解計劃詳情，買家最終獲批發展商按揭成功上車，但他的經歷側面反映了，「呼吸plan」戲稱帶來不少誤解，後果可大可小。尤其因應加息周期，息率升至較高水平，按揭要求或將更趨緊。


<figure class="wp-block-image size-large"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" class="wp-image-8818" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高逹2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。"></a></figure>






<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="自僱人士申請可能撻Q">自僱人士申請可能撻Q</h2>



除上述個案外，若買家是自僱人士而未能提供稅單，亦會受影響。銀行一般不會批核按揭予未能提供稅單的自僱人士，這些買家可轉投發展商的按揭計劃。然而，當發展商相關財務公司作入息審查時，除了銀行入數證明，亦有機會要求自僱人士提供強積金供款紀錄。



總而言之，買家簽訂臨約前，宜直接向發展商及其相關財務公司查詢有關財務計劃的條款及細則，尤其是批核條件及申請手續；切忌輕信地產代理等第三方提供之資料，而貿然簽訂臨約。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="轉按唔好等三年後">轉按唔好等三年後</h2>



對於未能通過入息審查買家，加入擔保人是其中一個解決方法，而向銀行與發展商申請按揭的處理略有不同。如申請銀行按揭，銀行會查核擔保人的環聯信貸評級(TU)，批核後按揭資料也會出現在TU。反之，發展商要求未通過入息審查的買家加入擔保人，純粹出於風險管理所需，不會查擔保人TU，惟當買家斷供便會找擔保人償還按揭。



採用發展商按揭計劃的買家，一般建議兩至三年內轉按至銀行，否則便要負擔高昂的利息。在此買家宜留意，銀行會用市場成交為物業估值及審批按揭，三年後過了鬆綁期，通常會有部分業主在二手市場出售單位，若屆時單位成交價下跌，出現蝕讓個案，銀行估價有機會低於現時買入價，影響了轉按批核金額，到時或要抬錢才能上會。



故建議不要等三年才轉按，最多兩年左右便轉至銀行按揭，減低二手市場出現蝕讓個案引致估價不足的風險。

呼吸plan都要入息審查？唔係有呼吸就買得!拆解批核條件，申請細節，轉按陷阱

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="新手置業導讀">新手置業導讀</h2>



【揀一手樓定二手樓？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E7%A7%98%E7%AC%88-%E9%A6%96%E6%9C%9F%E6%9C%89%E9%99%90%E6%8F%80-%E4%B8%80%E6%89%8B%E6%96%B0%E7%9B%A4-%E5%B1%85%E5%B1%8B-%E4%BA%8C%E6%89%8B%E6%A8%93">首期有限，揀一手新盤、居屋定二手樓好？</a>



【一手樓貨尾】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%96%b0%e7%9b%a4%e8%b2%a8%e5%b0%be-%e7%8f%be%e6%a8%93%e8%b2%a8%e5%b0%be-%e6%a8%93%e8%8a%b1-%e8%88%8a%e7%9b%a4-%e5%88%86%e5%88%a5-%e5%85%a5%e7%a5%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%8f%80%e6%a8%93%e6%96%b9">貨尾單位要點揀？新盤貨尾定現樓貨尾好？一文看清樓花、舊盤貨尾分別</a>



【新盤貨尾有冇伏？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e8%b2%a8%e5%b0%be-%e6%a8%93%e8%8a%b1-%e7%8f%be%e6%a8%93-%e6%92%bb%e8%a8%82-%e6%b3%a8%e6%84%8f%e4%ba%8b%e9%a0%85">點解有貨尾？樓花及現樓貨尾要點揀？一手及二手樓有何分別？</a>



【所有樓都可以做9成按揭？】 <a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82">財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？唔同按揭計劃有咩限制</a>



【實用面積定義】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%AF%A6%E7%94%A8%E9%9D%A2%E7%A9%8D-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E9%9D%A2%E7%A9%8D-%E8%A8%88%E5%94%94%E8%A8%88-%E7%AA%97%E5%8F%B0-%E9%9C%B2%E5%8F%B0-%E5%AE%9A%E7%BE%A9">實用面積≠可用面積？計算包唔包窗台、露台、天台？跟建築面積比較有何不同？</a>



【買樓用一按定二按？】 <a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86-%E4%BA%8C%E6%8C%89-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E9%A2%A8%E9%9A%AA">呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按有何風險？&nbsp;</a>



【即供vs建期】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%A8%93%E8%8A%B1%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8B%86%E8%A7%A3-%E5%8D%B3%E4%BE%9B%E6%9C%9F%E4%BB%98%E6%AC%BE-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9C%9F%E4%BB%98%E6%AC%BE-%E6%AF%94%E8%BC%83-%E5%84%AA%E5%8A%A3">即供期付款 VS 建築期付款，實例解釋2者應該點揀，幾時申請按揭，各有咩風險？</a>



【樓花招標】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%8a%b1-%e6%8b%9b%e6%a8%99-%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e6%b5%81%e7%a8%8b-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e4%bb%98%e6%ac%be-%e6%96%b0%e6%a8%93-%e9%99%b7%e9%98%b1">拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱</a>



【新盤減價促銷？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/2023%e5%b9%b4-%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93-%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e4%be%9b%e6%87%89">2023年一手新樓推售及供應預覽，附細價上車盤清單</a>







<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高逹2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%85%A8%E9%83%A8&amp;budget=600%E8%90%AC%E4%BB%A5%E4%B8%8B">Junto</a><a href="https://www.junto.hk/property">新盤</a><a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%85%A8%E9%83%A8&amp;budget=600%E8%90%AC%E4%BB%A5%E4%B8%8B">篩選</a>，尋找心儀新盤上車。



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<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="首期及開支計算">首期及開支計算</h2>



【計算買樓開支】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E9%A6%96%E6%9C%9F-%E9%9B%9C%E8%B2%BB%E9%A0%90%E7%AE%97-%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85-%E4%BB%A3%E7%90%86%E4%BD%A3%E9%87%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB%E8%B2%BB">買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？</a>



【細訂大訂幾時俾？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%80%E6%89%8B%E6%96%B0%E7%9B%A4%E8%AA%8D%E8%B3%BC%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%8B%86%E8%A7%A3%E5%85%A5%E7%A5%A8%E7%A8%8B%E5%BA%8F-%E6%8A%BD%E7%B1%A4-%E6%94%AF%E4%BB%98%E5%A4%A7%E8%A8%82">拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節</a>



【重建盤抄契費】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%84%e5%a5%91%e8%b2%bb-%e6%96%b0%e6%a8%93-%e9%87%8d%e5%bb%ba-%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e9%96%8b%e6%94%af">舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單</a>



【加息點影響首期金額？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e5%8a%a0%e6%81%af-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e4%be%9b%e6%a8%93-%e9%8a%80%e8%a1%8c%e4%bc%b0%e5%83%b9-%e5%a3%93%e6%b8%ac-%e9%a0%90%e7%ae%97">月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？</a>



【計算實例】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/koko-mare-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8">實例拆解價單、平面圖、供款及入息要求</a>



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<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="入票流程懶人包">入票流程懶人包</h2>



【入票有前籌？】 <a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%85%A5%E7%A5%A8%E5%A4%A7%E6%B3%95-%E5%85%A5%E7%A5%A8%E6%8A%BD%E6%96%B0%E7%9B%A4-%E6%8F%90%E9%AB%98%E4%B8%AD%E7%B1%A4%E6%A9%9F%E6%9C%83">NOVOLAND抽籤結果分析前籌成數，入票抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？</a>



【新盤揀樓準備攻略】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%bd%e6%96%b0%e7%9b%a4%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%8f%80%e6%a8%93-%e6%8a%bd%e7%b1%a4-%e7%b1%8c%e8%99%9f">抽中咩籌號揀樓在望？掀開抽籤揀樓流程及6大注意事項</a>



【抽新盤秘技】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%bd%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e8%87%aa%e5%b7%b1%e5%85%a5%e7%a5%a8-%e7%b6%93%e4%bb%a3%e7%90%86%e5%85%a5%e7%a5%a8-%e6%af%94%e8%bc%83-%e5%88%86%e5%88%a5">自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？</a>



【新盤入票流程】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%80%E6%89%8B%E6%96%B0%E7%9B%A4%E8%AA%8D%E8%B3%BC%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%8B%86%E8%A7%A3%E5%85%A5%E7%A5%A8%E7%A8%8B%E5%BA%8F-%E6%8A%BD%E7%B1%A4-%E6%94%AF%E4%BB%98%E5%A4%A7%E8%A8%82">拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節</a>



【入票可否用信用卡？】<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%bd%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e5%85%a5%e7%a5%a8-%e5%94%94%e8%b2%b7-%e6%9c%ac%e7%a5%a8-%e4%bf%a1%e7%94%a8%e5%8d%a1-%e5%88%86%e5%88%a5-%e9%80%80%e7%a5%a8-%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%99%82%e9%96%93">跟本票入票有咩分別？抽中唔買有冇得唔買退票？</a>

【買一手樓必讀】新手應該點準備？拆解入票方法、首期及印花稅開支計算、抽籤流程攻略大全

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="咩係先住後付？">咩係先住後付？</h2>



先住後付通常容許買家支付樓價約一成的金額後，毋須立即上會供樓，便可入住新單位一至三年才正式承造按揭及完成交易。好處為對短期無法過壓測上會，需要自住空間但唔想做租客幫人供樓嘅準買家，透過將成交期攤長，兼部份佔用業權時所產生費用轉為支付樓價一部份，變相幫自己供樓。同時如果憧憬樓市上行，就可以現時樓價鎖定將來升幅，一舉兩得。不過，別以為世事有咁筍！



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%B5%B7%E8%8C%B5%E8%8E%8A%E5%9C%92-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E6%8A%98%E6%89%A3-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96-%E7%A4%BA%E7%AF%84%E5%96%AE%E4%BD%8D-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3">【海茵莊園先住後付？】魔鬼在細節，拆解康城納米樓最新價單及付款計劃、供款、入息要求及平面圖</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="什麼是許可費？">什麼是許可費？</h2>



這是物業准用許可證，或所謂許可入住費用，簡單理解跟租金相若，令你有權利使用物業。買家需要簽署這份由發展商律師指定的許可證，支付首後後並繳交許可證費用後才能正式入住，通常為分期支付，普遍總價為樓價的5 &#8211; 10%。假設單位樓價$5,000,000，許可證便是$250,000 &#8211; $500,000，而在交易完成時這筆資金將會以回贈形式發還，直接抵消部分樓價餘額。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="暗藏其他雜費">暗藏其他雜費</h2>



有冇咁大隻蛤乸隨街跳？其實細節在魔鬼，由於買家已成為業主，除了要支付首期及許可費外，還有其他上車開支未計算，包括：



<ul>
<li>印花稅</li>



<li>律師費</li>



<li>發展商費用、<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%84%e5%a5%91%e8%b2%bb-%e6%96%b0%e6%a8%93-%e9%87%8d%e5%bb%ba-%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e9%96%8b%e6%94%af">抄契</a>、政府登記費用等雜費</li>



<li>申請物業准用許可證費用</li>



<li>處理許可協議而產生的額外律師費</li>
</ul>



同時入住後單位的各項支出如管理費、差餉、地租也需要支付，而數年後正式上會的變數更多，導致真正付出的首期往往比想象中多。



究竟買樓要預算幾多開支？即睇：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E9%A6%96%E6%9C%9F-%E9%9B%9C%E8%B2%BB%E9%A0%90%E7%AE%97-%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85-%E4%BB%A3%E7%90%86%E4%BD%A3%E9%87%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB%E8%B2%BB">【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？</a>



<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%95%9F%E5%BE%B7">Junto新盤篩選</a>，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="先住後付vs先租後付">先住後付跟先租後付有咩分別</h2>



除先住後付外，還有一種類似方式稱為先租後付，買家可以租樓形式先向發展商租住新盤單位，在租賃期內每年支付特定租金，同時獲得單位的認購權。在指定時間內，一般由一年至七年不等，買家可向發展商申請購入單位，當完成交易後，已支付的租金會全數或特定百分比以回贈方式歸還給買家。



留意因為發現商會同買家簽租約，買家身份仍未為業主，對比先住後付無需支付管理費、差餉、地租，若然租賃期完結後不行使認購權，就不能獲取租金退還。



不過，並非全部新盤單位均提供先租後買計劃，以大埔白石角一個現樓盤為例，發展商將部分單位列入先租後買名單，買家可先租住，並由租期第36個月後至最長93個月內可行使購買單位的權利。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link">相對樓價折扣較少</h2>



先來看看選擇先住後付計劃，涉及什麼費用及流程。首先若買家選用先住後付計劃，樓價的折扣將會較其他計劃低，意味樓價較貴。以一個將軍澳已屆現樓的新盤作例子，該盤提供了「720先住後付」計劃，即成交期在720日後。如買家選擇此計劃，以精選住宅為例，折扣為訂價的9%，但若揀選「75天現金付款計劃」，折扣為訂價的13%。



程序上，若選擇「720先住後付」計劃，買家簽署臨約後14日內，要向發展商申請上述計劃，同時提供已繳付印花稅的證明，並在簽臨約後30日內簽署許可協議。接著要在許可佔用期開始前繳付不少於樓價成交額的一成作為許可費。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="入住要支付許可費或佔用金">入住要支付許可費或佔用金</h2>



另外，也有發展商採用佔用物業金形式收取費用，通常以樓價的某個百分比計算，一般為每年繳交一次。假設每年要繳交樓價的5%作為佔用物業金，樓價$5,000,000，即每年買家要支付的佔用物業金為$250,000。同樣地在交易完成後，這筆資金會以回贈形式發還給買家。



買家入住前或過程中需要支付的成本，包括許可證、管理費、差餉、地租、印花稅、律師費等。然而，另一個變數卻出現在數年後的成交期，如買家需要向銀行承造按揭，由於採用先住後付計劃，銀行會以樓價減許可費作為計算按揭金額的基礎。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="按揭額並非樓價9成">按揭額並非樓價9成</h2>



由於銀行會以扣除所有折扣及回贈計算承造按揭的樓價，就上述例子而言，假設樓價$5,000,000，許可證共已支付$500,000，即銀行會用$4,500,000作為計算按揭的基礎，如做九成按揭，按揭金額為$4,050,000。買家實質要支付的首期便達$950,000，即樓價的19%，而不只10%。



雖然，發展商會在成交完成時將$500,000許可證以回贈方式發還給買家，但買家還是要真金白銀支付$950,000作為首期，如果誤解以為發展商回贈補貼買樓，好易計錯數！



如果想了解得更詳細，可以睇睇：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e5%9b%9e%e8%b4%88-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%85%89%e8%b1%ac%e5%83%b9-%e8%87%a8%e7%b4%84%e5%83%b9-%e6%92%bb%e8%a8%82">按揭實例｜新樓回贈優惠扣減按揭額？光豬價同臨約價有咩分別，計錯數小心撻訂</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="市況變動按揭分分鐘做唔足">市況變動按揭分分鐘做唔足</h2>



另一個上會風險來自樓價，由於先住後付計劃的成交期通常長達一至三年，當中涉及樓價變化的風險，若期間遇上樓價下調，甚至過3年鬆綁期有一手業主蝕讓成交，銀行便會以最新市價作估值參考，令貸款金額有機會不似預期，影響了買家的上會步伐，嚴重者更有機會導致撻訂。



若不幸撻訂，由於交易未完成，買家付出的許可證費用也不會獲得退還。如發展商將單位再放售，而新售價較之前的成交價為低，更有權向前買家追討相關差價，箇中風險不能掉以輕心。



了解上會加息風險？即睇：&nbsp;<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%8A%A0%E6%81%AF-%E4%B8%8A%E8%BB%8A-%E4%BE%9B%E6%A8%93-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E4%BC%B0%E5%83%B9-%E5%A3%93%E6%B8%AC-%E9%A0%90%E7%AE%97">【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？</a>







如對新盤付款方法有任何疑問，歡迎<a href="https://wa.me/+85265158686" target="_blank" rel="noreferrer noopener">WhatsApp與我們免費專業諮詢</a>。



文章同時刊載於<a href="https://www.businesstimes.com.hk/articles/145823/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%80%9F%E4%B9%9D%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E9%9A%A8%E6%99%82%E8%A6%81%E9%A1%8D%E5%A4%96%E4%BB%98%E5%B7%AE%E5%83%B9%E5%A4%B1%E9%A0%90%E7%AE%97-%E4%B8%80%E5%80%8B%E5%96%AE%E4%BD%8D%E4%B8%89%E9%A1%9E%E5%83%B9%E6%A0%BC%E8%A8%88%E7%AE%97%E6%95%99%E5%AD%B8-%E7%A3%9A%E6%8A%95%E8%B7%AF%E4%B8%8A/" target="_blank" rel="noreferrer noopener">香港財經時報</a>專欄《磚投路上》

新樓邊住邊儲錢？先住後付按揭隨時做唔足！咩係許可費？小心額外費用

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="何為抄契費？">何為抄契費？</h2>



認購新盤雖然唔需要比經紀佣金、印花稅回贈又送家電，但有一項附加費用作為第一手業主要承擔，就係「抄契費」，亦即樓契費，為業權契約嘅認證副本嘅費用。



抄契費涉及契約包括批地文件同埋修改條款紀錄、入伙紙、滿意紙、圖則、興建物業嘅融資、收購相關文件等等，因為樓契製作需要透過律師，進行大量文件的查閱和摘錄工作，檢查樓盤業權有冇問題，所以每個盤抄契費都會有分別。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="抄契費定價準則">抄契費定價準則</h2>



有冇辦法得知抄契費貴定平？簡單而言，先分地皮性質。



新盤主要分為新建及重建項目，前者是發展商透過買入地皮興建物業，因屬全新物業故樓契較簡單背景「乾淨」，涉及業權契約有限，由律師樓收取的抄契費通常數千元便可。



反觀重建項目的土地由收樓所得，通常涉及大量業權及買賣紀錄資料，好像過往買賣合約、樓契、按揭資料、舊樓公契、公司章程、贖樓契等，這批舊資料會過度至重建後的新物業，作為新盤樓契的一部份，若以實物紙張計，每個單位動輒有數個紙箱的文件，存放及查冊上較一般新盤繁複。



這些舊樓重建項目的抄契費，有機會為買家添上以萬元計的額外成本，由於查閱資料較繁瑣，亦有部份律師樓亦會婉拒接洽相關工作。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="紙本契vsCD契">紙本版及CD版有何分別？</h2>



若果重建項目是由市建局或港鐵公司主導的，由於這些機構有份參與整合過往資料，故新盤樓契會較簡單，不會出現大量舊契伴隨新契出現的問題，律師收取的抄契費也與一般新批官地新盤相若。



然而，私人發展商則會出現上述大量舊樓業權及買賣紀錄資料問題，故會向買家提供樓契的紙本或光碟版本，後者會將舊物業的整套資料存放在CD或DVD內，俗稱CD契，供買家選擇。



若買家選擇CD版，抄契費一般較紙本版便宜數萬元，後者查契費及律師費也會較貴，因為律師需要向發展商索取大量實物文件，如物業重建前的買賣合約及樓契、地契及公契等紙本資料作審查，從而得悉新盤契約是否冇問題，故舊樓重建的紙本版查契成本高出一截。反之，CD版將重建前資料存放在CD或DVD內，讓買賣雙方的律師能夠更方便地查閱和摘錄文件，省卻律師樓查契的時間及資源。



<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%95%9F%E5%BE%B7">Junto新盤篩選</a>，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="近期舊樓重建新盤">近期舊樓重建新盤</h2>



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>項目</td><td>位置</td><td>發展商</td></tr><tr><td><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%B4%85%E7%A3%A1-%E5%BF%85%E5%98%89%E5%9D%8A-baker-circle-%E9%BB%83%E5%9F%94-%E5%83%B9%E5%96%AE-%E5%85%A5%E7%A5%A8-%E5%B9%B3%E9%9D%A2%E5%9C%96">必嘉坊・迎匯</a></td><td>黃埔4街</td><td>恒地</td></tr><tr><td>明雋</td><td>馬頭角 炮仗街</td><td>佳明</td></tr><tr><td>BAL RESIDENCE</td><td>恒安街18號</td><td>麗新發展, 市區重建局</td></tr><tr><td>凱滙</td><td>觀塘 協和街33號</td><td>信和置業, 市區重建局, 華人置業</td></tr><tr><td>映岸</td><td>長沙灣 通州街280號</td><td>恒基兆業, 市區重建局</td></tr><tr><td>映築&nbsp;</td><td>長沙灣 青山道233號</td><td>恒基兆業, 市區重建局</td></tr><tr><td>利．晴灣23</td><td>旺角杉樹街23號 及橡樹街87號</td><td>市區重建局, 有利集團</td></tr><tr><td>利奧坊</td><td>旺角 福澤街38號</td><td>恒地</td></tr><tr><td>連方</td><td>長沙灣 醫局街233號</td><td>萬科置業</td></tr><tr><td>Larchwood</td><td>大角咀 洋松街62號</td><td>宏安地產</td></tr></tbody></table></figure>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="抄契費可達$10萬">認購前了解抄契費收費</h2>



那麼抄契費有多高？一般而言，律師樓收取的抄契費用由$30,000至$40,000元起標，部分重建項目更曾出現約$100,000抄契費的驚嚇場面。以紅磡某大型重建項目為例，DVD版收費$38,000，紙本版高達$90,000，同時兩者律師費亦有差距，前者為$7,500，後者收$10,000，可見紙本版支出高一倍。



究竟買樓要預算幾多開支？即睇：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E9%A6%96%E6%9C%9F-%E9%9B%9C%E8%B2%BB%E9%A0%90%E7%AE%97-%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85-%E4%BB%A3%E7%90%86%E4%BD%A3%E9%87%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB%E8%B2%BB">【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="CD版契有何風險">CD版契有何風險</h2>



新盤買家一定想知道，既然CD版收費既便宜又易收藏，為什麼仍有紙本契供選擇？這是因為目前通常大型銀行才接納CD版做按揭，中小型銀行則仍只限紙本版。



CD版除了局限自己上會及他日轉按要選用大銀行外，相信這局限要等到日後中小型銀行及業界與時並進接納CD版才打破。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="會否影響轉售？">舊樓重建會否影響轉售？</h2>



CD版樓契要獲發展商的確認，不能自行複製。然而，買家也不用擔心CD / DVD損壞或遺失，由於每張光碟都有發展商嘅認證，遇上這情況只要透過律師向發展商付費便可補發，就無需擔心「缺契」或者「無契」嘅情況。



同時抄契費只限於一手買家支付，當業主轉售至下一手並無相關煩惱，無需擔心因而被挫價。



由此可見，購買私人發展商舊樓重建項目新盤買家，必須預留多一點預算，並可根據上文提及的各項因素，想清楚哪一種樓契較適合自己，方便日後轉按或出售。



如對新盤付款方法有任何疑問，歡迎<a href="https://wa.me/+85265158686" target="_blank" rel="noreferrer noopener">WhatsApp與我們免費專業諮詢</a>。



文章同時刊載於<a href="https://www.businesstimes.com.hk/articles/145823/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%80%9F%E4%B9%9D%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E9%9A%A8%E6%99%82%E8%A6%81%E9%A1%8D%E5%A4%96%E4%BB%98%E5%B7%AE%E5%83%B9%E5%A4%B1%E9%A0%90%E7%AE%97-%E4%B8%80%E5%80%8B%E5%96%AE%E4%BD%8D%E4%B8%89%E9%A1%9E%E5%83%B9%E6%A0%BC%E8%A8%88%E7%AE%97%E6%95%99%E5%AD%B8-%E7%A3%9A%E6%8A%95%E8%B7%AF%E4%B8%8A/" target="_blank" rel="noreferrer noopener">香港財經時報</a>專欄《磚投路上》

買新樓額外雜費，舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單

半新盤雲匯出現擬似「明蝕暗賺」的個案，買家於2019年以折實價$1,284萬一手買入單位，四年後以$1,042萬出售，賬面蝕$242萬。不過，由於發展商為買家提供樓價31%的現金回贈，扣除所有折扣優惠後單位的光豬價僅約$886萬，意味業主獲利約$156萬。



發展商為吸引買家，會扭盡六丑提供不同形式的回贈，令實際買樓價比買賣合約上的樓價平一截。作為新盤買家，先要知道折實價與光豬價的分別，從而計算出實際需要多少首期，減低上會風險。以下為新盤常見的三類價格：



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>訂價</td><td>折實前單位的售價</td></tr><tr><td>折實價</td><td>簽署買賣合約時的樓價， 當中已扣除樓價基礎折扣</td></tr><tr><td>淨樓價 / 光豬價</td><td>扣除發展商一系列優惠後 的淨樓價，如印花稅直送、 無需發展商按揭計劃回贈、 提早供款等優惠。</td></tr></tbody></table></figure>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="折實價高於光豬價？">折實價高於光豬價？</h2>



新盤買家通常著眼於折實價及光豬價，而前者有可能會高於後者，因為光豬價會扣除發展商臨約後提供的回贈及優惠。買樓有優惠及回贈固然開心，但買家必須留意，銀行做按揭時，一般以光豬價來計算按揭成數及金額，如果誤以為用折實價計算，便有機會計錯數，要加碼抬錢上會。



以最近一個白石角新盤為例子講解，訂價$7,988,800，如選用其中一個付款計劃計及7%樓價折扣及$10,000 折扣後，臨約上帳面為折實價$7,419,584。



事實發展商將3種優惠折扣於臨約後發放：



<h4 class="wp-block-heading">1. 印花稅直送優惠</h4>



為補貼準買家印花稅開支，發展商提供3%印花稅優惠，餘額會直接扣減樓價尾數，解除上車短期資金緊拙的問題。







<h4 class="wp-block-heading">2.無需發展商按揭計劃回贈</h4>



如果買家無需發展商按揭計劃（即俗稱<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86-%E4%BA%8C%E6%8C%89-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E9%A2%A8%E9%9A%AA">二按</a>）上會可有額外樓價2%現金回贈作為利息補貼直接扣減樓價餘額。



<h4 class="wp-block-heading">3. 指定單位符合條件折扣</h4>



若果準買家符合為價單條件，指定單位可享額外5%折扣，優惠會直接扣減樓價尾數。



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td>折實價</td><td>$7,419,584</td></tr><tr><td>印花稅優惠 3%</td><td>-$222,588</td></tr><tr><td>無需發展商 按揭計劃回贈 2%</td><td>-$148,392</td></tr><tr><td>指定單位 符合條件折扣 5%</td><td>-$370,979</td></tr><tr><td>光豬價</td><td>$6,677,626</td></tr></tbody></table></figure>



結果七除八扣後，淨樓價即光豬價降為$6,677,626，優惠合共約$131.1萬。







<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%95%9F%E5%BE%B7">Junto新盤篩選</a>，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="不只支付樓價一成">不只支付樓價一成</h2>



由於銀行是以光豬價作為計算按指的基礎，買家做<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82#%E6%B3%A2%E5%8F%94planVS%E5%91%BC%E5%90%B8Plan">九成按揭</a>只能承造光豬價90%貸款，即按揭金額為$6,009,863。由於銀行以光豬價計算按揭金額，折實價與按揭金額之間的差額，便要由買家支付，計算方式如下：



<blockquote class="wp-block-quote">
按揭差額 ＝ 成交價 &#8211; 已付訂金 -（真正計算按揭的淨樓價 x 90%) &#8211; 發展商直接扣減樓價尾數優惠
</blockquote>



在上述例子中，單位折實價為$7,419,584，扣除按揭金額($6,009,863)及已支付的一成首期($741,958)，以及樓價尾數扣減優惠($519,371)後，還有$148,392餘款是買家需要在完成交易時支付。若買家計得太盡，以為支付一成首期可完成交易就會出事，特別當中還未計及律師費、政府登記費等雜費支出。



究竟買樓要預算幾多開支？即睇：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E9%A6%96%E6%9C%9F-%E9%9B%9C%E8%B2%BB%E9%A0%90%E7%AE%97-%E5%8D%B0%E8%8A%B1%E7%A8%85-%E4%BB%A3%E7%90%86%E4%BD%A3%E9%87%91-%E5%BE%8B%E5%B8%AB%E8%B2%BB">【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="魔鬼在細節">魔鬼在條款及細節</h2>



每個發展商及樓盤的回贈名稱及發放方式各有不同，例如有樓盤A稅務優惠計算在基礎折扣內，同時有樓盤B印花稅優惠亦於臨約後回贈，新盤買家必須睇清楚價單及優惠安排，準備足夠備用資金完成交易。特別留意優惠在成交後發放，預算要更謹慎。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="點解有光豬價？">光豬價有咩好處？</h2>



由於買新盤時部分優惠會在簽署臨約後發放，臨時合約及田土廳查冊成交價顯示的為折實價，會較業主實際支付的光豬價為高，所以會出現部分半新盤「明蝕暗賺」的情況。由於下一手買家難以得悉實際回贈金額，普遍會以新盤折讓價作參考，有助減低原業主出售單位時被大幅殺價的風險。除非同時翻查一手成交記錄冊，否則下一手買家較難以得悉實際回贈金額。







如對新盤付款方法有任何疑問，歡迎<a href="https://wa.me/+85265158686" target="_blank" rel="noreferrer noopener">WhatsApp與我們免費專業諮詢</a>。



文章同時刊載於<a href="https://www.businesstimes.com.hk/articles/145823/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%80%9F%E4%B9%9D%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E9%9A%A8%E6%99%82%E8%A6%81%E9%A1%8D%E5%A4%96%E4%BB%98%E5%B7%AE%E5%83%B9%E5%A4%B1%E9%A0%90%E7%AE%97-%E4%B8%80%E5%80%8B%E5%96%AE%E4%BD%8D%E4%B8%89%E9%A1%9E%E5%83%B9%E6%A0%BC%E8%A8%88%E7%AE%97%E6%95%99%E5%AD%B8-%E7%A3%9A%E6%8A%95%E8%B7%AF%E4%B8%8A/" target="_blank" rel="noreferrer noopener">香港財經時報</a>專欄《磚投路上》

按揭實例｜新樓回贈優惠扣減按揭額？光豬價同臨約價有咩分別，計錯數小心撻訂

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="擔保人資格">擔保人需要什麼資格？</h2>



在樓按中，業主是按揭人也是借款人，當業主收入不足以獨力申請按揭時，便需要找來<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>給予借貸力，以通過<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e5%80%9f%e8%b2%b8-%e5%8d%a1%e6%95%b8-%e9%9d%9e%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e6%94%b6%e5%85%a5">壓力測試</a>。擔保人通常是業主的直系親屬、未婚夫婦或男女朋友，特別是承造高成數按揭時，按揭保險公司怕被走數，對擔保人與業主關係的要求較嚴緊。



除了與業主的關係外，也並非所有直系親屬均適合做<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>，最理想的擔保人是既有固定月薪，又冇按揭在身者，且信貸評級良好。因為，擔保人的財務及<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%94%B3%E8%AB%8B%E6%8C%89%E6%8F%AD%E7%A7%98%E6%8A%80-tu%E4%BF%A1%E8%B2%B8%E8%A9%95%E7%B4%9A%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%89%B9%E6%A0%B8-%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E9%A1%8D-%E5%88%A9%E7%8E%87">信貸狀況</a>、年齡、收入等背況均會影響按揭批核，銀行會將擔保人及業主視為一個組合來計算按揭成數及壓力測試，即擔保人收入及所有債務包括本身供樓支出亦一併計算。



當然，做按揭擔保人亦有不少要留意的事情，詳請可參考：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%93%94%e4%bf%9d%e4%ba%ba-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e6%9c%aa%e5%a9%9a%e6%83%85%e4%be%b6-%e7%88%b6%e6%af%8d-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e6%a2%9d%e4%bb%b6">【按揭壓力測試】男女朋友、父母能擔保</a><a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%93%94%e4%bf%9d%e4%ba%ba-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e6%9c%aa%e5%a9%9a%e6%83%85%e4%be%b6-%e7%88%b6%e6%af%8d-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e6%a2%9d%e4%bb%b6">對方嗎？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="擔保人點幫申請人上會？">擔保人點幫申請人上會？</h2>



對業主而言，找<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>幫忙最好選擇沒有按揭在身者，以免影響按揭成數及<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e5%80%9f%e8%b2%b8-%e5%8d%a1%e6%95%b8-%e9%9d%9e%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e6%94%b6%e5%85%a5">壓力測試</a>要求。假如擔保人沒有按揭，業主申請非按保最多可借六成，而<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82#%E6%B3%A2%E5%8F%94planVS%E5%91%BC%E5%90%B8Plan">高成數按揭</a>最高達九成，供款佔入息比率以現行利率計算（下簡稱「加壓前」）為收入的50%，假設利率加2厘（下簡稱「加壓後」）則最多佔收入的60%。



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td></td><td>無需按保</td><td>需要按保</td></tr><tr><td>最高按揭成數</td><td>60%</td><td>90%</td></tr><tr><td>供款佔入息比率</td><td>50%</td><td>50%</td></tr><tr><td>加息2%後壓測 供款佔入息比率</td><td>60%</td><td>60%</td></tr></tbody></table></figure>



假設業主買入市值$700萬的物業，打算做<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82#%E6%B3%A2%E5%8F%94planVS%E5%91%BC%E5%90%B8Plan">九成按揭</a>，借$630萬，供款年期30年，以息率3.375厘計，加上一次過加借按揭保費，月供$29,245，加壓後月供升至$37,043，壓力測試下月入須達$61,737。



<blockquote class="wp-block-quote">
加壓後佔入息比率算式



壓測後月供金額 ÷ 60%



$37,043 ÷ 60% ＝ $61,737
</blockquote>



在這例子中，假設業主月入僅$40,000，需要找來<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>提升借貸力，最好找來本身沒有按揭在身的直系親屬，月入最少$21,737以上，且沒有任何其他貸款較佳，因為擔保人的私人貸款、供車等支出，均會削弱借貸力。







<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>



如果你正籌備資金做業主，可以用使用<a href="https://www.junto.hk/property?region=%E5%95%9F%E5%BE%B7">Junto新盤篩選</a>，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="有樓按幫倒忙">擔保人有樓按反而幫倒忙</h2>



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td></td><td>擔保人 沒有其他貸款</td><td>擔保人 有貸款在身</td></tr><tr><td>無需按保 最高按揭成數</td><td>60%</td><td>50%</td></tr><tr><td>需要按保 最高按揭成數</td><td>90%</td><td>90%</td></tr><tr><td>供款佔入息比率</td><td>50%</td><td>35%</td></tr><tr><td>加息2%後壓測 供款佔入息比率</td><td>60%</td><td>45%</td></tr></tbody></table></figure>



如<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>有按揭在身，而業主想做高成數按揭，<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e5%80%9f%e8%b2%b8-%e5%8d%a1%e6%95%b8-%e9%9d%9e%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e6%94%b6%e5%85%a5">壓力測試</a>要求將收緊至35% (加壓前) 及45% (加壓後)。至於非按保按揭成數更要下降一成，由六成減至五成，壓力測試降為40% (加壓前) 及50% (加壓後)，明顯影響了借貸力。此外，擔保人本身的按揭供款也要計算在壓力測試中，這情況下要通過壓力測試頗為困難。



以購入$700萬的物業做<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82#%E6%B3%A2%E5%8F%94planVS%E5%91%BC%E5%90%B8Plan">九成按揭</a>，借$630萬，利率3.375厘計算：



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td></td><td>擔保人 沒有其他貸款</td><td>擔保人 有樓按在身</td></tr><tr><td>加壓前 所需月入</td><td>$58,489 (佔入息比率50%)</td><td>$79,577 (佔入息比率35%)</td></tr><tr><td>加壓後 所需月入</td><td>$61,737 (佔入息比率60%)</td><td>$78,396 (佔入息比率45%)</td></tr><tr><td>申請人月入</td><td>$40,000</td><td>$40,000</td></tr><tr><td>擔保人 月入要求</td><td>$18,489以上 (加壓前） $21,737以上 (加壓後）</td><td>$39,577以上 (加壓前） $38,396以上 (加壓後）</td></tr></tbody></table></figure>



再引用上述例子，假設業主情況不變，而<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>月薪$50,000，但有按揭在身，每月供款 $7,000，以息率3.375厘，供款30年期計，自身樓按已佔用月入$20,000 (加壓前)及$19,703(加壓後)，餘下可提供給業主上會的月入將降至$30,000 (加壓前)及$30,297 (加壓後)。



<blockquote class="wp-block-quote">
加壓前佔入息比率算式



壓測後月供金額 ÷ 35%



$7,000 ÷ 35% ＝ $20,000
</blockquote>



計及供款佔入息比率要求35% (加壓前)及45% (加壓後)，<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>需有月薪 $59,577（加壓前）及$58,099（加壓後），才有足夠借貸力協助業主上會。



<figure class="wp-block-table blog-table extend-table"><table><tbody><tr><td></td><td>加壓前</td><td>加壓後</td></tr><tr><td>擔保人月入</td><td>$50,000</td><td>$50,000</td></tr><tr><td>樓按所佔月入 (入息要求）</td><td>$20,000 (佔入息比率35%)</td><td>$19,703 (佔入息比率45%)</td></tr><tr><td>可提供給主申請人 上會月入 (入息要求）</td><td>$30,000 (佔入息比率35%)</td><td>$30,297 (佔入息比率45%)</td></tr><tr><td>擔保人月入是否 足夠支援上會 (擔保人月薪要求 +樓按所佔月入要求)</td><td>❌ $39,577 + $20,000 =需月入$59,577</td><td>❌ $38,396 + $19,703 = 需月入$58,099</td></tr></tbody></table></figure>



要留意每個人情況唔同唔可以一概而論，一切以按揭證券公司及銀行最終批核結果為準。



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e5%80%9f%e8%b2%b8-%e5%8d%a1%e6%95%b8-%e9%9d%9e%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e6%94%b6%e5%85%a5">【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="兩類人避免做擔保人">兩類人避免做擔保人</h2>



從另一角度看，作為<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>也要明白這並非簽個名幫忙，為親友提供借貸力那樣簡單。首先，按揭是長達20多至30年的事，過程中如業主遲供或斷供，便會影響擔保人的<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E7%94%B3%E8%AB%8B%E6%8C%89%E6%8F%AD%E7%A7%98%E6%8A%80-tu%E4%BF%A1%E8%B2%B8%E8%A9%95%E7%B4%9A%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%89%B9%E6%A0%B8-%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E9%A1%8D-%E5%88%A9%E7%8E%87">信貸評級</a>，更嚴重者若業主斷供，擔保人有責任供樓，而且要承擔整份按揭金額，並非只負責擔保那部分。



另一方面，如<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E6%93%94%E4%BF%9D%E4%BA%BA-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E6%9C%AA%E5%A9%9A%E6%83%85%E4%BE%B6-%E7%88%B6%E6%AF%8D-%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%A2%9D%E4%BB%B6">擔保人</a>日後有需要置業，對按揭成數及<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e5%a3%93%e5%8a%9b%e6%b8%ac%e8%a9%a6-%e5%80%9f%e8%b2%b8-%e5%8d%a1%e6%95%b8-%e9%9d%9e%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e6%94%b6%e5%85%a5">壓力測試</a>也有影響，情況就如上述擔保人有按揭在身一樣，如想做<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82#%E6%B3%A2%E5%8F%94planVS%E5%91%BC%E5%90%B8Plan">高成數按揭</a>，仍可做到八至九成，但壓力測試要求將收緊至35%(加壓前)及45%(加壓後)。至於非按保按揭成數要下降一成，即五成，壓力測試降為40%(加壓前)及50%(加壓後)。可想而知，做了擔保人再申請按揭難度大增。



故此，若有親人需要你的伸出援手作擔保，除在供款責任上講個信字外，也要考慮清楚自己未來是否會置業或買樓收租，最好確定沒有置業需要才考慮負上這個責任，否則屆時便要業主有能力及願意幫你向銀行甩名，才能令壓測要求及按揭成數回復正常水平。



由此可見，就按揭成數及壓力測試而言，有兩類人不太適合做擔保人，第一類是本身有按揭在身者，第二類是日後有機會置業者。



如對新盤按揭有任何疑問，歡迎<a href="https://wa.me/+85265158686" target="_blank" rel="noreferrer noopener">WhatsApp與我們免費專業諮詢</a>。



文章同時刊載於<a href="https://www.businesstimes.com.hk/articles/145592">香港財經時報</a>專欄《磚投路上》

擔保人有樓按，擔保額點計？壓測及按揭成數會被下調幾多？附月入壓測算式

<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="入票程序">入票程序</h2>



無論是樓花還是現貨，發展商都會上傳貨尾盤的資料到「一手住宅物業銷售資料網」。當中的資料包括斜坡維修的詳情、分區計劃的大綱圖、發展項目的具體位置、單位內的實況、樓盤的發展前景、尾貨的購入安排等等。業主可以先瀏覽網頁，了解清楚貨尾單位的資料。如果該貨尾盤是現樓的話，業主更可以預約進行睇樓，看清楚單位內的實際情形，再順從網頁上列明的相關步驟進行入票。



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%96%b0%e7%9b%a4%e8%aa%8d%e8%b3%bc%e6%94%bb%e7%95%a5-%e6%8b%86%e8%a7%a3%e5%85%a5%e7%a5%a8%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%8a%bd%e7%b1%a4-%e6%94%af%e4%bb%98%e5%a4%a7%e8%a8%82">【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="揀樓方法">揀樓方法</h2>



不同的貨尾單位有不同的出售方法，其中包括招標、抽籤、先到先得的形式等等。業主可以前往「一手住宅物業銷售資料網」，了解各個項目尾盤分別的招標安排和銷售詳情。



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%8a%b1-%e6%8b%9b%e6%a8%99-%e6%96%b0%e7%9b%a4-%e6%b5%81%e7%a8%8b-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e4%bb%98%e6%ac%be-%e6%96%b0%e6%a8%93-%e9%99%b7%e9%98%b1">【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱</a>



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%e6%8a%bd%e6%96%b0%e7%9b%a4%e7%a8%8b%e5%ba%8f-%e6%8f%80%e6%a8%93-%e6%8a%bd%e7%b1%a4-%e7%b1%8c%e8%99%9f">【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望？抽籤揀樓程序知多少</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="付款方法">付款方法</h2>



樓花尾盤一般和現樓尾盤的價格計算方法都有所不同，當中的原因是因為市況和發展商的內部計劃有所改變。根據不同因素的轉變，樓盤的付款計劃及本來的折扣優惠或會被修改和刪除。因此，業主應先到「一手住宅物業銷售資料網」查看最新的價單數據，再落訂支付樓價。



至於付款程序，舊盤和新樓尾盤的交易流程都大致相同。業主可以根據自己選擇的方式進行付款，並在簽好臨時買賣合約後攜帶相關文件申請物業按揭。







延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86-%E4%BA%8C%E6%8C%89-%E5%A3%93%E5%8A%9B%E6%B8%AC%E8%A9%A6-%E9%A2%A8%E9%9A%AA">【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？</a>



<h2 class="wp-block-heading anchor-link" id="能否用波叔plan？">能否用波叔plan？</h2>



貨尾盤（包括現樓貨尾和樓花貨尾）都跟一般的私人物業一樣，皆可在合資格的情況下，申請波叔plan。如同普通物業，樓價 1000 萬以下的貨尾盤可以申請最高成數為六成的第一按揭。而如果業主需要申請更多，又能夠符合資格的話，就可以考慮按揭保險，或者波叔plan，令樓價 1,000 萬以下的樓宇承造九成的按揭、樓價 1,200 萬的樓宇承造八成的按揭。



香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E5%8A%A0%E6%81%AF-%E4%B8%8A%E8%BB%8A-%E4%BE%9B%E6%A8%93-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E4%BC%B0%E5%83%B9-%E5%A3%93%E6%B8%AC-%E9%A0%90%E7%AE%97">【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？</a>



延伸閱讀：<a href="https://www.junto.hk/blog/posts/%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B89%E6%88%90%E6%8C%89%E6%8F%AD-%E6%9E%97%E9%84%ADplan-%E5%91%BC%E5%90%B8plan-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E9%BB%9E%E6%A8%A3%E3%A8%82">【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？</a>







<figure class="wp-block-image"><a href="https://www.junto.hk/"><img decoding="async" src="https://www.junto.hk/images/blog/Junto%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%9B%9E%E4%BD%A3.png" alt="樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥，兼享樓價回贈高逹2%。經Junto入票無需於登記處排隊，兼承諾至抵樓價回佣， 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。" class="wp-image-8818"/></a></figure>

上車學堂

【一手樓貨尾】貨尾單位要點揀？新盤貨尾定現樓貨尾好？一文看清樓花、舊盤貨尾分別

入票程序

揀樓方法

付款方法

能否用波叔plan？

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