新盤按揭貼士

【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？

最後更新：2022年07月21日

你對「發展商呼吸Plan」的認識有多少？它是否如坊間所説「寬鬆的入息審查」、「無樓價限制」、「無需進行壓力測試」「有呼吸就申請到」？發展商「二按」是否零風險嗎？就等 Junto 為你拆解！

⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘，是自1994年來最大加幅，同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？

何謂二按？

二按，顧名思義就是第二按揭，一般由銀行以外的機構，例如財務公司等提供。根據正常程序，如果置業人士未能夠一次性付清首期，他們會先向銀行申請第一按揭（一按），而銀行將會根據物業的銀碼批出 50%-90% 的貸款。當一按加上流動的首期資金仍然不足以負擔物業全額，置業人士可考慮申請二按以支付餘額。

由於二按大多由非銀行機構所提供，所以貸款不在金管局的規管範圍內，故審批過程會寬鬆一些。同時，二按不設樓價申請上限，亦不會索取「按揭保費」，因此是個可考慮的高成數按揭方案。

承造二按需承擔風險

雖然二按對於置業人士是個不錯的選擇，但其實當中還是有些潛在風險。首先，二按的貸款息率會比一按高。正常而言，一按的息率大概為 2.5厘-2.75厘，最長可以分 30 年供款。至於二按，因為它的供款期限較短，只有 25 年，所以其息率也會逐漸上調。在首兩年，二按的息率一般都跟一按相約；而從第三年起，息率就會增加至 5厘-6厘。因此，置業人士應在申請二按前注意和考慮自身供款能力。

除了較高按揭息率的風險外，二按亦需要得到一按審批，意味著必須通過壓力測試。雖然二按多數由財務公司批出，而財務公司則不受金管局所限制，但因為銀行是一按的借貸人，而二按涉及到銀行權益，所以承造二按前必須得到銀行的同意。至於壓力測試，銀行將會選用二按的最高息率為標準，然後加息三厘作測試，再確認一按、二按後的總供款不超過月入的 50%；而加息三厘後則不超過 60%。

二按 vs 按保 vs 呼吸Plan

除了二按，高成數按揭還包括其他方案，例如按揭保險、發展商呼吸Plan。以下圖表比較三者，助你一覽它們各自的利弊。

	財務公司二按	按揭保險	發展商呼吸Plan
類別	二按	一按	二按
借貸機構	財務公司	香港按揭證券公司	發展商/ 發展商旗下財務公司
樓價上限	沒有上限	1,000萬元	沒有上限
按揭成數上限	80%-90%	80%-90%	90%
供款息率	首兩年：2.5-2.75厘第三年起：5-6厘	2.5-2.75厘	首年：1厘第四年起：5厘
入息審查	較寬鬆需通過壓力測試以得銀行同意	嚴格	較寬鬆不需通過壓力測試
審批時間	較短	較長	較短
額外費用	（或有）手續費	按揭保費	＼

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二按申請須知

1. 申請方法

由財務公司審批的二按大致申請手續簡單和快捷，最快能夠即日獲批，而且只需要基本證明文件，不用入息證明。可是，這類即批二按或未得到一按借貸人（即銀行）同意。如果要按程序申請二按，置業人士就要在還清物業餘額的 60 天前向財務公司申請。申請前，置業人士需要先通知銀行，再向銀行申請一按。在成功獲批之後，銀行將會通知借貸人，屆時借貸人就可以向財務公司申請二按。