【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?
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【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?
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【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

最後更新:2022年07月21日

你對「發展商呼吸Plan」的認識有多少?它是否如坊間所説「寬鬆的入息審查」、「無樓價限制」、「無需進行壓力測試」「有呼吸就申請到」?發展商「二按」是否零風險嗎?就等 Junto 為你拆解!

⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘,是自1994年來最大加幅,同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐,於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘,注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2022】上車更渺茫?如何影響供樓、銀行估價同壓測?對抗「加息」點部署?

二按,顧名思義就是第二按揭,一般由銀行以外的機構,例如財務公司等提供。根據正常程序,如果置業人士未能夠一次性付清首期,他們會先向銀行申請第一按揭(一按),而銀行將會根據物業的銀碼批出 50%-90% 的貸款。當一按加上流動的首期資金仍然不足以負擔物業全額,置業人士可考慮申請二按以支付餘額。

由於二按大多由非銀行機構所提供,所以貸款不在金管局的規管範圍內,故審批過程會寬鬆一些。同時,二按不設樓價申請上限,亦不會索取「按揭保費」,因此是個可考慮的高成數按揭方案

雖然二按對於置業人士是個不錯的選擇,但其實當中還是有些潛在風險。首先,二按的貸款息率會比一按高。正常而言,一按的息率大概為 2.5厘-2.75厘,最長可以分 30 年供款。至於二按,因為它的供款期限較短,只有 25 年,所以其息率也會逐漸上調。在首兩年,二按的息率一般都跟一按相約;而從第三年起,息率就會增加至 5厘-6厘。因此,置業人士應在申請二按前注意和考慮自身供款能力

除了較高按揭息率的風險外,二按亦需要得到一按審批,意味著必須通過壓力測試。雖然二按多數由財務公司批出,而財務公司則不受金管局所限制,但因為銀行是一按的借貸人,而二按涉及到銀行權益,所以承造二按前必須得到銀行的同意。至於壓力測試,銀行將會選用二按的最高息率為標準,然後加息三厘作測試,再確認一按、二按後的總供款不超過月入的 50%;而加息三厘後則不超過 60%。

除了二按,高成數按揭還包括其他方案,例如按揭保險、發展商呼吸Plan。以下圖表比較三者,助你一覽它們各自的利弊。

財務公司二按按揭保險發展商呼吸Plan
類別二按一按二按
借貸機構財務公司香港按揭證券公司發展商/
發展商旗下財務公司
樓價上限沒有上限1,000萬元沒有上限
按揭成數上限80%-90%80%-90%90%
供款息率首兩年:2.5-2.75厘
第三年起:5-6厘
2.5-2.75厘首年:1厘
第四年起:5厘
入息審查較寬鬆
需通過壓力測試以得銀行同意
嚴格較寬鬆
不需通過壓力測試
審批時間較短較長較短
額外費用(或有)手續費按揭保費

了解更多高成數按揭詳請,可按此:【9成按揭】波叔Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

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由財務公司審批的二按大致申請手續簡單和快捷,最快能夠即日獲批,而且只需要基本證明文件,不用入息證明。可是,這類即批二按或未得到一按借貸人(即銀行)同意。如果要按程序申請二按,置業人士就要在還清物業餘額的 60 天前向財務公司申請。申請前,置業人士需要先通知銀行,再向銀行申請一按。在成功獲批之後,銀行將會通知借貸人,屆時借貸人就可以向財務公司申請二按。

就二按而言,在申請方面基本上沒有任何限制,樓價上限均由財務公司所制定。

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