⚠️ 美國於7月27日再上調指標利率0.25%至 5.25% – 5.50%,同日美國聯儲局鷹派放風今年不會減息,今次本港銀行跟隨加息,下一次議息會議將會2023年9月21日舉行。注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
何謂二按?
二按,顧名思義就是第二按揭,一般由銀行以外的機構,例如財務公司等提供。根據正常程序,如果置業人士未能夠一次性付清首期,他們會先向銀行申請第一按揭(一按),而銀行將會根據物業的銀碼批出 50%-90% 的貸款。當一按加上流動的首期資金仍然不足以負擔物業全額,置業人士可考慮申請二按以支付餘額。
由於二按大多由非銀行機構所提供,所以貸款不在金管局的規管範圍內,故審批過程會寬鬆一些。同時,二按不設樓價申請上限,亦不會索取「按揭保費」,因此是個可考慮的高成數按揭方案。
承造二按需承擔風險
雖然二按對於置業人士是個不錯的選擇,但其實當中還是有些潛在風險。首先,二按的貸款息率會比一按高。正常而言,一按的息率大概為 2.5厘-2.75厘,最長可以分 30 年供款。至於二按,因為它的供款期限較短,只有 25 年,所以其息率也會逐漸上調。在首兩年,二按的息率一般都跟一按相約;而從第三年起,息率就會增加至 5厘-6厘。因此,置業人士應在申請二按前注意和考慮自身供款能力。
除了較高按揭息率的風險外,二按亦需要得到一按審批,意味著必須通過壓力測試。雖然二按多數由財務公司批出,而財務公司則不受金管局所限制,但因為銀行是一按的借貸人,而二按涉及到銀行權益,所以承造二按前必須得到銀行的同意。至於壓力測試,銀行將會選用二按的最高息率為標準,然後加息三厘作測試,再確認一按、二按後的總供款不超過月入的 50%;而加息三厘後則不超過 60%。
二按 vs 按保 vs 呼吸Plan
除了二按,高成數按揭還包括其他方案,例如按揭保險、發展商呼吸Plan。以下圖表比較三者,助你一覽它們各自的利弊。
財務公司二按 | 按揭保險 | 發展商呼吸Plan | |
類別 | 二按 | 一按 | 二按 |
借貸機構 | 財務公司 | 香港按揭證券公司 | 發展商/ 發展商旗下財務公司 |
樓價上限 | 沒有上限 | 1,000萬元 | 沒有上限 |
按揭成數上限 | 80%-90% | 80%-90% | 90% |
供款息率 | 首兩年:2.5-2.75厘 第三年起:5-6厘 | 2.5-2.75厘 | 首年:1厘 第四年起:5厘 |
入息審查 | 較寬鬆 需通過壓力測試以得銀行同意 | 嚴格 | 較寬鬆 不需通過壓力測試 |
審批時間 | 較短 | 較長 | 較短 |
額外費用 | (或有)手續費 | 按揭保費 | \ |
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二按申請須知
1. 申請方法
由財務公司審批的二按大致申請手續簡單和快捷,最快能夠即日獲批,而且只需要基本證明文件,不用入息證明。可是,這類即批二按或未得到一按借貸人(即銀行)同意。如果要按程序申請二按,置業人士就要在還清物業餘額的 60 天前向財務公司申請。申請前,置業人士需要先通知銀行,再向銀行申請一按。在成功獲批之後,銀行將會通知借貸人,屆時借貸人就可以向財務公司申請二按。
2. 申請限制
就二按而言,在申請方面基本上沒有任何限制,樓價上限均由財務公司所制定。
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