半新盤雲匯出現擬似「明蝕暗賺」的個案,買家於2019年以折實價$1,284萬一手買入單位,四年後以$1,042萬出售,賬面蝕$242萬。不過,由於發展商為買家提供樓價31%的現金回贈,扣除所有折扣優惠後單位的光豬價僅約$886萬,意味業主獲利約$156萬。
發展商為吸引買家,會扭盡六丑提供不同形式的回贈,令實際買樓價比買賣合約上的樓價平一截。作為新盤買家,先要知道折實價與光豬價的分別,從而計算出實際需要多少首期,減低上會風險。以下為新盤常見的三類價格:
訂價 | 折實前單位的售價 |
折實價 | 簽署買賣合約時的樓價, 當中已扣除樓價基礎折扣 |
淨樓價 / 光豬價 | 扣除發展商一系列優惠後 的淨樓價,如印花稅直送、 無需發展商按揭計劃回贈、 提早供款等優惠。 |
折實價高於光豬價?
新盤買家通常著眼於折實價及光豬價,而前者有可能會高於後者,因為光豬價會扣除發展商臨約後提供的回贈及優惠。買樓有優惠及回贈固然開心,但買家必須留意,銀行做按揭時,一般以光豬價來計算按揭成數及金額,如果誤以為用折實價計算,便有機會計錯數,要加碼抬錢上會。
以最近一個白石角新盤為例子講解,訂價$7,988,800,如選用其中一個付款計劃計及7%樓價折扣及$10,000 折扣後,臨約上帳面為折實價$7,419,584。
事實發展商將3種優惠折扣於臨約後發放:
1. 印花稅直送優惠
為補貼準買家印花稅開支,發展商提供3%印花稅優惠,餘額會直接扣減樓價尾數,解除上車短期資金緊拙的問題。
2.無需發展商按揭計劃回贈
如果買家無需發展商按揭計劃(即俗稱二按)上會可有額外樓價2%現金回贈作為利息補貼直接扣減樓價餘額。
3. 指定單位符合條件折扣
若果準買家符合為價單條件,指定單位可享額外5%折扣,優惠會直接扣減樓價尾數。
折實價 | $7,419,584 |
印花稅優惠 3% | -$222,588 |
無需發展商 按揭計劃回贈 2% | -$148,392 |
指定單位 符合條件折扣 5% | -$370,979 |
光豬價 | $6,677,626 |
結果七除八扣後,淨樓價即光豬價降為$6,677,626,優惠合共約$131.1萬。

如果你正籌備資金做業主,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。
不只支付樓價一成
由於銀行是以光豬價作為計算按指的基礎,買家做九成按揭只能承造光豬價90%貸款,即按揭金額為$6,009,863。由於銀行以光豬價計算按揭金額,折實價與按揭金額之間的差額,便要由買家支付,計算方式如下:
按揭差額 = 成交價 – 已付訂金 -(真正計算按揭的淨樓價 x 90%) – 發展商直接扣減樓價尾數優惠
在上述例子中,單位折實價為$7,419,584,扣除按揭金額($6,009,863)及已支付的一成首期($741,958),以及樓價尾數扣減優惠($519,371)後,還有$148,392餘款是買家需要在完成交易時支付。若買家計得太盡,以為支付一成首期可完成交易就會出事,特別當中還未計及律師費、政府登記費等雜費支出。
究竟買樓要預算幾多開支?即睇:【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?
魔鬼在條款及細節
每個發展商及樓盤的回贈名稱及發放方式各有不同,例如有樓盤A稅務優惠計算在基礎折扣內,同時有樓盤B印花稅優惠亦於臨約後回贈,新盤買家必須睇清楚價單及優惠安排,準備足夠備用資金完成交易。特別留意優惠在成交後發放,預算要更謹慎。
光豬價有咩好處?
由於買新盤時部分優惠會在簽署臨約後發放,臨時合約及田土廳查冊成交價顯示的為折實價,會較業主實際支付的光豬價為高,所以會出現部分半新盤「明蝕暗賺」的情況。由於下一手買家難以得悉實際回贈金額,普遍會以新盤折讓價作參考,有助減低原業主出售單位時被大幅殺價的風險。除非同時翻查一手成交記錄冊,否則下一手買家較難以得悉實際回贈金額。
如對新盤付款方法有任何疑問,歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》