⚠️ 2023年7月7日，香港金融管理局（HKMA）自2009年以來再放寬已落成自住物業的銀行按揭比率，將樓價低於$1,500萬的自住住宅物業的貸款按揭成數提高至70%，$1,500萬 – $3,000萬上調至 5 – 6成。
同時，2023新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $3,000萬以內也可作承保，貸款上限為$1,800萬，令樓價$3,000萬都可以做到7成按揭。消息雖有利樓市，但加息週期令市況轉淡，準買家請自行評估風險。
計算真正首期開支
上車買樓首先要知道目標，首期要多少錢。我們以一個大約 $400 萬的單位為例，首置人士最高可以借盡 90% 按揭及借盡30 年供款年期，好多人會以為只要儲夠 $40 萬就可以，可惜現實並不是這樣的。
以下為購買$400 萬二手物業上車開支成本：
| 明細 | 開支 |
| 首期 | $40 萬 |
| 印花稅 | $7.5 萬 |
| 律師費 | 約$6,000 |
| 雜費 | 約$10,000 |
| 代理佣金 | $4萬 |
經此一計，你會發現買 $400 萬樓價其實最少要支出$53萬。如果單位還需要裝修、翻新、添置家具等，上車首筆支出預算最少約 $55 – $60 萬！當然 $400 萬樓現今也不多，如果需要再上一級，例如是 $800 萬或以上的樓，自自然然對上車首筆資金的要求就會更高。
加上二手樓要煩惱查冊，維修等問題，購買一手新盤明碼實價，兼可減省代理佣金及翻新費，似乎更吸引。
延伸閱讀：買新樓額外雜費，舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單
如果你正尋找$600萬以下上車新盤，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。
最低入息要求
計完首期，下步就是要通過壓力測試。舉例一個 $400 萬單位，首期 $40 萬，貸款額為 $360 萬元，按息 3.375%下每月供款為 $16,608，這個情況下的入息最低要求為$33,216。但壓力測試會假設利率上升至 5.875%，即供款利率為3.875%，而供款佔每月入息比率不可高於 60% ，即供款人每月入息要$35,060才算合格。
香港金管局緊隨美國步伐加息，美國聯儲局鷹派放風3月議息將加息0.5%，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？
延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？
延伸閱讀：【Slash 斜槓族上車】兼職、 Freelancer、自僱、創業等收入不穩定要如何申請按揭？
印花稅
目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。
符合以下條件，可獲豁免15% AVD 稅率，只需按第二標準稅率繳稅：
必須為香港永久性居民；及
首次置業；或
交易時未持有其他住宅物業
從價印花稅（AVD）（住宅）
(第二標準稅率）即俗稱首置稅率
財政司司長陳茂波剛在2023/24年度財政預算案公佈，調整住宅印花稅，適用於2023 年 2 月 22 日上午 11 時後簽署之臨約，調整如下：
| 樓價 | 稅率 |
| $100 | |
$3,000,000 – $3,528,240 | $100＋ 超逾$3,000,000的款額的10% |
$3,528,240 – $4,500,000 | 1.5% |
$4,500,000 – $4,935,480 | $67,500＋ 超逾$4,500,000的款額的10% |
$4,935,480 – $6,000,000 | 2.25% |
$6,000,000 – $6,642,860 | $135,000＋ 超逾$6,000,000的款額的10% |
$6,642,860 – $9,000,000 | 3% |
$9,000,000 – $10,800,000 | $270,000＋ 超逾$9,000,000的款額的10% |
| 3.75% | |
| $20,000,000 – $21,739,120 | $750,000＋ 超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120 以上 | 4.25% |
咁即新印花稅稅率減咗幾多？Junto幫你計好哂：
| 樓價 | 首置印花稅 |
| $400萬 | |
| $500萬 | |
| $600萬 | |
| $800萬 | |
| $1,000萬 | $37萬 |
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從價印花稅/雙倍印花稅（AVD/DSD）（住宅）
| 樓價 | 稅率 |
| 任何價值 | 15% |
申延閱讀：【換樓操作竅門】避免15%雙倍印花稅，甩名、居屋換樓、樓換樓須知！
買家印花稅
(Buyer’s Stamp Duty / BSD）
針對境外投資者及公司客，政府亦推出了買家印花稅，對象是非香港永久性居民、香港及海外註冊公司，稅率為15%，最新財政預算案未有減辣措施，買家印花稅維持不變：
| 樓價 | 稅率 |
| 任何價值 | 15% |
額外印花稅 (Special Stamp Duty/SSD)
針對炒賣住宅物業人士，若果其購入物業後3年內作出轉讓，就要邀交額外印花稅，以抑制投資者作短期炒賣：
| 轉讓限制 | 樓價 | 額外稅率 |
| 6個月或以內 | 任何價值 | 20% |
| 6 – 12個月或以內 | 任何價值 | 15% |
| 12 – 36個月或以內 | 任何價值 | 10% |
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.625%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
| $500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
| $600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
| $1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。
上車真係首期就夠？睇睇【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？
代理佣金
一手新盤代理佣金通常由發展商單方面繳付，發展商會於新盤成交後發放佣金給成功促成交易的地產代理，地產代理成功上客，大多會向準業主提供新盤回佣，將從發展商收到的部份佣金，回贈給準業主，以吸引客戶經他們購買物業。
新盤佣金沒有固定，一般為樓價的2%-4%，熱門新盤一般會2%。佣金回贈視符客人跟地產代理爭取，還有要視乎發展商及項目，少至幾百超市禮劵，多至全屋傢俬電器都有。經Junto認購新盤，一般可以比坊間地產代理獲取更多佣金回贈。立即查看我們提供的回贈，幫你摼得更多。
其他費用
律師費
買樓一般涉及買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件，律師費由幾千至幾萬不等，視乎物業成交價、呎數等因素。
按揭保費
在新按保波叔計劃下，1,000萬或以下物業最多可借9成，1,200萬元物業則可借8成，但均需符合有關要求，例如申請時未有持有香港住宅物業、有固定收入、通過壓力測試等。即使未能通過壓力測試，只要供款與入息比率不超過50%，申請人在原有的保費上另加15%按揭保險費，一樣可獲批高成數按揭。支付保費有三種方法，第一種是一次過繳付，第二種則逐年繳付，第三種是向銀行加借並一次過支付。一般情況下，若打算供款超過4年，一次付清保費會較為化算。
新樓收樓雜費
如果你認購一手新盤，於收樓時要付約7個月管理費，當中包按金及泥頭費。
如果你比以上數字搞到頭暈腦脹，Junto明白你所需，我們專員可以為你審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說，將所需費用清清楚楚列明給你了解。
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差餉地租
差餉和地租一年分4季預繳，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。買家買樓後，便要在「最後繳款日期」或之前支付差餉及地租金額，金額會是按該季度餘下日期的比例。如物業每季差餉為$1800元計算，該季度還餘下一個月，買家便要交上$1800/3 = $600元的差餉。
如對上車有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
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買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
