【新手必讀】上車首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?
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【新手必讀】上車首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?
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【新手必讀】上車首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

最後更新:2021年08月09日

買樓上車以為儲夠首期就買到樓?其實仲有各種開支要納入預算內。Junto 為大家搜集了上車所樣開支資料,有意上車的朋友可以了解箇中細節,逐樣計清做好準備!

上車買樓首先要知道目標,首期要多少錢。我們以一個大約 400 萬元的單位為例,首置人士最高可以借盡 90% 按揭及借盡30 年供款年期,好多人會以為只要儲夠 40 萬元就可以,可惜現實並不是這樣的。買樓的置業成本時還有律師費、雜費、代理佣金、裝修、家電等等的支出需要計算在內。

經此一計,你會發現買 400 萬樓價其實最少要支出54萬元。如果單位還需要裝修、翻新、添置家具等,上車首筆支出預算最少約 45 至 50 萬元!當然 400 萬樓現今也不多,如果需要再上一級,例如是 800 萬或以上的樓,最高按揭成數只有8成或更低,自自然然對上車首筆資金的要求就會更高。

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計完首期,下步就是要通過壓力測試。舉例一個 400 萬元單位,首期 40 萬元,貸款額為 360 萬元,按息 2.15 厘下每月供款為 HK$13,578,這個情況下的入息最低要求為3萬元。但壓力測試會假設利率上升 3 厘,即供款利率為 5.15 厘,而供款佔每月入息比率不可高於 55% ,即供款人每月入息要近 3 萬 6 千元才算合格。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

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目前,本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易,而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。

符合以下條件,可獲豁免15% AVD 稅率,只需按第二標準稅率繳稅:

必須為香港永久性居民;及
首次置業;或
交易時未持有其他住宅物業

從價印花稅(AVD)(住宅)

樓價稅率
任何價值15%

從價印花稅(AVD)(住宅)(第二標準稅率)

樓價稅率
HK$2,000,000以下HK$100
HK$2,000,000 – HK$2,351,760HK$100+超逾HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760 – HK$3,000,0001.5%
HK$3,000,000 – HK$3,290,320HK$45,000+超逾HK$3,000,000的款額的10%
HK$3,290,320 – HK$4,000,0002.25%
HK$4,000,000 – HK$4,428,570HK$90,000+超逾HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570 – HK$6,000,0003%
HK$6,000,000 – HK$6,720,000HK$180,000+超逾HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000 – HK$20,000,0003.75%
HK$20,000,000 – HK$21,739,120HK$750,000+超逾HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,120 以上4.25%

買家印花稅 (Buyer’s Stamp Duty / BSD)

針對境外投資者及公司客,政府亦推出了買家印花稅,對象是非香港永久性居民、香港及海外註冊公司,稅率為15%


一手新盤代理佣金通常由發展商單方面繳付,發展商會於新盤成交後發放佣金給成功促成交易的地產代理,地產代理成功上客,大多會向準業主提供新盤回佣,將從發展商收到的部份佣金,回贈給準業主,以吸引客戶經他們購買物業。

新盤佣金沒有固定,一般為樓價的2%-3%,熱門新盤一般會2%。佣金回贈視符客人跟地產代理爭取,還有要視乎發展商及項目,少至幾百超市禮劵,多至全屋傢俬電器都有。經Junto認購新盤,一般可以比坊間地產代理獲取更多佣金回贈。立即查看我們提供的回贈,幫你摼得更多。


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律師費

買樓一般涉及買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件,律師費由幾千至幾萬不等,視乎物業成交價、呎數等因素。

按揭保費

在新按保計劃下,800萬或以下物業最多可借9成,1000萬元物業則可借8成,但均需符合有關要求,例如申請時未有持有香港住宅物業、有固定收入、通過壓力測試等。即使未能通過壓力測試,只要供款與入息比率不超過50%,申請人在原有的保費上另加15%按揭保險費,一樣可獲批高成數按揭。支付保費有三種方法,第一種是一次過繳付,第二種則逐年繳付,第三種是向銀行加借並一次過支付。一般情況下,若打算供款超過4年,一次付清保費會較為化算。

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差餉地租

差餉和地租一年分4季預繳,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。買家買樓後,便要在「最後繳款日期」或之前支付差餉及地租金額,金額會是按該季度餘下日期的比例。如物業每季差餉為1800元計算,該季度還餘下一個月,買家便要交上1800/3=600元的差餉。

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