⚠️ 2023年7月7日,香港金融管理局(HKMA)自2009年以來再放寬已落成自住物業的銀行按揭比率,將樓價低於$1,500萬的自住住宅物業的貸款按揭成數提高至70%,$1,500萬 – $3,000萬上調至 5 – 6成。
同時,2023新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $3,000萬以內也可作承保,貸款上限為$1,800萬,令樓價$3,000萬都可以做到7成按揭。消息雖有利樓市,但加息週期令市況轉淡,準買家請自行評估風險。
計算真正首期開支
上車買樓首先要知道目標,首期要多少錢。我們以一個大約 $400 萬的單位為例,首置人士最高可以借盡 90% 按揭及借盡30 年供款年期,好多人會以為只要儲夠 $40 萬就可以,可惜現實並不是這樣的。
以下為購買$400 萬二手物業上車開支成本:
明細 | 開支 |
首期 | $40 萬 |
印花稅 | $7.5 萬 |
律師費 | 約$6,000 |
雜費 | 約$10,000 |
代理佣金 | $4萬 |
經此一計,你會發現買 $400 萬樓價其實最少要支出$53萬。如果單位還需要裝修、翻新、添置家具等,上車首筆支出預算最少約 $55 – $60 萬!當然 $400 萬樓現今也不多,如果需要再上一級,例如是 $800 萬或以上的樓,自自然然對上車首筆資金的要求就會更高。
加上二手樓要煩惱查冊,維修等問題,購買一手新盤明碼實價,兼可減省代理佣金及翻新費,似乎更吸引。
延伸閱讀:買新樓額外雜費,舊樓重建抄契費可達 $10萬!轉售有否風險?小心首期以外開支,附重建新盤清單
如果你正尋找$600萬以下上車新盤,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。
最低入息要求
計完首期,下步就是要通過壓力測試。舉例一個 $400 萬單位,首期 $40 萬,貸款額為 $360 萬元,按息 3.375%下每月供款為 $16,608,這個情況下的入息最低要求為$33,216。但壓力測試會假設利率上升至 5.875%,即供款利率為3.875%,而供款佔每月入息比率不可高於 60% ,即供款人每月入息要$35,060才算合格。
香港金管局緊隨美國步伐加息,美國聯儲局鷹派放風3月議息將加息0.5%,注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?
延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?
延伸閱讀:【Slash 斜槓族上車】兼職、 Freelancer、自僱、創業等收入不穩定要如何申請按揭?
印花稅
目前,本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易,而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。
符合以下條件,可獲豁免15% AVD 稅率,只需按第二標準稅率繳稅:
必須為香港永久性居民;及
首次置業;或
交易時未持有其他住宅物業
從價印花稅(AVD)(住宅)
(第二標準稅率)即俗稱首置稅率
財政司司長陳茂波剛在2023/24年度財政預算案公佈,調整住宅印花稅,適用於2023 年 2 月 22 日上午 11 時後簽署之臨約,調整如下:
樓價 | 稅率 |
$100 | |
$3,000,000 – $3,528,240 | $100+ 超逾$3,000,000的款額的10% |
$3,528,240 – $4,500,000 | 1.5% |
$4,500,000 – $4,935,480 | $67,500+ 超逾$4,500,000的款額的10% |
$4,935,480 – $6,000,000 | 2.25% |
$6,000,000 – $6,642,860 | $135,000+ 超逾$6,000,000的款額的10% |
$6,642,860 – $9,000,000 | 3% |
$9,000,000 – $10,800,000 | $270,000+ 超逾$9,000,000的款額的10% |
3.75% | |
$20,000,000 – $21,739,120 | $750,000+ 超逾$20,000,000的款額的10% |
$21,739,120 以上 | 4.25% |
咁即新印花稅稅率減咗幾多?Junto幫你計好哂:
樓價 | 首置印花稅 |
$400萬 | |
$500萬 | |
$600萬 | |
$800萬 | |
$1,000萬 | $37萬 |
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從價印花稅/雙倍印花稅(AVD/DSD)(住宅)
樓價 | 稅率 |
任何價值 | 15% |
申延閱讀:【換樓操作竅門】避免15%雙倍印花稅,甩名、居屋換樓、樓換樓須知!
買家印花稅
(Buyer’s Stamp Duty / BSD)
針對境外投資者及公司客,政府亦推出了買家印花稅,對象是非香港永久性居民、香港及海外註冊公司,稅率為15%,最新財政預算案未有減辣措施,買家印花稅維持不變:
樓價 | 稅率 |
任何價值 | 15% |
額外印花稅 (Special Stamp Duty/SSD)
針對炒賣住宅物業人士,若果其購入物業後3年內作出轉讓,就要邀交額外印花稅,以抑制投資者作短期炒賣:
轉讓限制 | 樓價 | 額外稅率 |
6個月或以內 | 任何價值 | 20% |
6 – 12個月或以內 | 任何價值 | 15% |
12 – 36個月或以內 | 任何價值 | 10% |
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!
假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:
樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
$500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
$600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
$800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
$1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
$1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
$1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。
上車真係首期就夠?睇睇【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?
代理佣金
一手新盤代理佣金通常由發展商單方面繳付,發展商會於新盤成交後發放佣金給成功促成交易的地產代理,地產代理成功上客,大多會向準業主提供新盤回佣,將從發展商收到的部份佣金,回贈給準業主,以吸引客戶經他們購買物業。
新盤佣金沒有固定,一般為樓價的2%-4%,熱門新盤一般會2%。佣金回贈視符客人跟地產代理爭取,還有要視乎發展商及項目,少至幾百超市禮劵,多至全屋傢俬電器都有。經Junto認購新盤,一般可以比坊間地產代理獲取更多佣金回贈。立即查看我們提供的回贈,幫你摼得更多。

其他費用
律師費
買樓一般涉及買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件,律師費由幾千至幾萬不等,視乎物業成交價、呎數等因素。
按揭保費
在新按保波叔計劃下,1,000萬或以下物業最多可借9成,1,200萬元物業則可借8成,但均需符合有關要求,例如申請時未有持有香港住宅物業、有固定收入、通過壓力測試等。即使未能通過壓力測試,只要供款與入息比率不超過50%,申請人在原有的保費上另加15%按揭保險費,一樣可獲批高成數按揭。支付保費有三種方法,第一種是一次過繳付,第二種則逐年繳付,第三種是向銀行加借並一次過支付。一般情況下,若打算供款超過4年,一次付清保費會較為化算。
新樓收樓雜費
如果你認購一手新盤,於收樓時要付約7個月管理費,當中包按金及泥頭費。
如果你比以上數字搞到頭暈腦脹,Junto明白你所需,我們專員可以為你審視你的財務狀況,與及跟據你的需要作最專業的分析及解說,將所需費用清清楚楚列明給你了解。

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差餉地租
差餉和地租一年分4季預繳,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。買家買樓後,便要在「最後繳款日期」或之前支付差餉及地租金額,金額會是按該季度餘下日期的比例。如物業每季差餉為$1800元計算,該季度還餘下一個月,買家便要交上$1800/3 = $600元的差餉。
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