【按揭保險2022】如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?
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【按揭保險2022】如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?
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【按揭保險2022】如何攞盡按保折扣?四種計算方法點計最著數?

最後更新:2022年07月21日

樓市繼續暢旺,不少人為了把握上會機會,透過購買「按揭保險」,向銀行借超過6成,以較低的首期上會。然而,按揭保險的四種計算方法哪一款才適合自己?不同的繳費形式有何分別?怎樣買才能攞盡按保折扣?Junto 為你一一拆解。

⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘,是自1994年來最大加幅,同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐,於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘,注意供樓、銀行估價同壓測相關風險,了解當中影響,可參看:【加息2022】上車更渺茫?如何影響供樓、銀行估價同壓測?對抗「加息」點部署?

按揭保險的意思是指按揭保險公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供6成以上的按揭貸款,使買家可以以較低的首期,借到8至9成的按揭。

按揭保險費以貸款額計算,可選擇一次性支付,亦可計入貸款額內作分期支付。視乎按揭年期及按揭成數,借貸人所需要繳付按揭保費亦有所不同。另外,不同保險公司所收取的保費少許差別,大家可在網上查閱保費價目表。

保費表有四個,其中「表1」及「表2」為舊按保計劃,即指450萬以下最高可借9成,600萬以下則最高可以借8成。貸款額上限360萬元。而「表3」及「表4」則屬於俗稱「波叔Plan」的「新按保」計劃。1,000萬或以下最高可借9成,1,000至1,200萬最高可借8成。

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

按揭保費表一:

按揭成數60%以上至90%

(適用於舊按保)

浮息按揭定息按揭
按揭成數按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
60%至
80%
101.151.10
151.51.44
201.851.79
2521.94
302.152.02
60%至
85%
101.81.63
152.282.16
202.682.44
252.952.63
303.052.80
60%至
90%
102.62.44
153.182.98
203.753.58
254.13.90
304.154.15

按揭保費表二:
保險範圍由按揭成數50%以上至90%
(適用於舊按保)

浮息按揭定息按揭
按揭成數按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
50%至
80%
101.21.14
151.681.61
202.051.98
252.282.21
302.452.31
50%至
85%
101.881.70
152.482.35
202.92.64
253.182.84
303.353.08
50%至
90%
102.82.62
153.53.28
2043.82
254.384.16
304.64.38

按揭保費表三:
保險範圍由按揭成數60%以上至90%
(適用於新按保波叔plan)

浮息按揭定息按揭
按揭成數按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
60%至
80%
101.321.27
151.731.66
202.132.06
252.32.23
302.472.32
60%至
85%
102.071.87
152.622.48
203.082.81
253.393.02
303.513.22
60%至
90%
102.992.81
153.663.43
204.314.12
254.724.49
3054.77

按揭保費表四:
保險範圍由按揭成數40% / 50%以上至90
(適用於新按保波叔plan

浮息按揭定息按揭
按揭成數按揭年期一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
一次付清
保險費
(佔貸款額百分比)
40%/50%至80%101.381.31
151.931.8 5
202.362.28
252.622.54
302.822.66
40%/50%至
85%
102.161.96
152.852.70
203.343.04
253.663.27
303.853.54
40%/50%至
90%
103.223.01
154.033.77
204.64.39
255.044.78
305.295.04

按揭證券公司完整收費表可按此

每種按保收費不同,哪一張保費表才適合你,便要視乎「原有按揭成數」是多少。

「原有按揭成數」

「原有按揭成數」是指傳統銀行原本承造的按揭成數,即在借取多20%的按揭保險前的成數。根據現行按揭政策,傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數。這一般情況下,將會用「表1」或「表3」計算。

但如樓價超過1000萬元、 持有一層物業或是擔保人,原按揭成數將下調一成,銀行只能承造50%按揭,就會跌入「表2」與「表4」計算按揭保險。「表1」與「表3」所需繳付的按揭保費會較「表2」與「表4」為低。

2020年,《財政預算案》公布「定息按揭」計劃,若選用了該計劃的買家,按揭保費可以較低費用繳交,波動性亦較「浮息按揭」為低。但壞處則是利率固定,未能享受低息期的息率。

買家可以選擇一次付清或逐年繳付保費。一次付清,銀行一般會代買家支付,然後算入銀行貸款額,分30年攤還。此外,現時按揭證券公司一般會提供65折至7折的保費折扣。

例如1,000萬物業承造九成按揭,貸款額為900萬,按揭還款期為30年,按保費用會是借貸額的5%,按保開支為45萬,打65折下按保費用為29.25萬。

至於「逐年繳付」,首幾年的保費較一次付清較便宜,因此如短時間內便轉按物業可以選擇逐年繳付。

要注意,所有9成按揭需為固定收入之首次置業人士。如已持有一層物業或是擔保人,供款佔入息比率會相應下調。另外,若未能符合銀行壓力測試要求,仍可申請因8或9成按揭,但按揭保費會因應風險因素上調,在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

申請按揭保險時,壓力測試可以不需要通過,但卻需通過「供款佔入息比率」上限 50%的要求,即在整個貸款額的每月供款,供款額不可多於入息50%。因此,在決定買樓上會時,應先計算清楚個人入息和供款額是否符合要求。如遇上疑問,不妨找專業人士協助。

如對按揭有任何疑問,歡迎按右下角按鈕WhatsApp與我們聯絡。

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