⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘，是自1994年來最大加幅，同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？
甚麼是「按揭保險」?
按揭保險的意思是指按揭保險公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供6成以上的按揭貸款，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。
按揭保險費如何計算？
按揭保險費以貸款額計算，可選擇一次性支付，亦可計入貸款額內作分期支付。視乎按揭年期及按揭成數，借貸人所需要繳付按揭保費亦有所不同。另外，不同保險公司所收取的保費少許差別，大家可在網上查閱保費價目表。
按揭保險費價目表
保費表有四個，其中「表1」及「表2」為舊按保計劃，即指450萬以下最高可借9成，600萬以下則最高可以借8成。貸款額上限360萬元。而「表3」及「表4」則屬於俗稱「波叔Plan」的「新按保」計劃。1,000萬或以下最高可借9成，1,000至1,200萬最高可借8成。
延伸閱讀：【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
按揭保費表一：
按揭成數60%以上至90%
（適用於舊按保）
| 浮息按揭 | 定息按揭 | ||
|---|---|---|---|
| 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) |
| 60%至 80% | 10 | 1.15 | 1.10 |
| 15 | 1.5 | 1.44 | |
| 20 | 1.85 | 1.79 | |
| 25 | 2 | 1.94 | |
| 30 | 2.15 | 2.02 | |
| 60%至 85% | 10 | 1.8 | 1.63 |
| 15 | 2.28 | 2.16 | |
| 20 | 2.68 | 2.44 | |
| 25 | 2.95 | 2.63 | |
| 30 | 3.05 | 2.80 | |
| 60%至 90% | 10 | 2.6 | 2.44 |
| 15 | 3.18 | 2.98 | |
| 20 | 3.75 | 3.58 | |
| 25 | 4.1 | 3.90 | |
| 30 | 4.15 | 4.15 |
按揭保費表二：
保險範圍由按揭成數50%以上至90%
（適用於舊按保）
| 浮息按揭 | 定息按揭 | ||
|---|---|---|---|
| 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) |
| 50%至 80% | 10 | 1.2 | 1.14 |
| 15 | 1.68 | 1.61 | |
| 20 | 2.05 | 1.98 | |
| 25 | 2.28 | 2.21 | |
| 30 | 2.45 | 2.31 | |
| 50%至 85% | 10 | 1.88 | 1.70 |
| 15 | 2.48 | 2.35 | |
| 20 | 2.9 | 2.64 | |
| 25 | 3.18 | 2.84 | |
| 30 | 3.35 | 3.08 | |
| 50%至 90% | 10 | 2.8 | 2.62 |
| 15 | 3.5 | 3.28 | |
| 20 | 4 | 3.82 | |
| 25 | 4.38 | 4.16 | |
| 30 | 4.6 | 4.38 |
按揭保費表三：
保險範圍由按揭成數60%以上至90%
（適用於新按保波叔plan）
| 浮息按揭 | 定息按揭 | ||
|---|---|---|---|
| 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) |
| 60%至 80% | 10 | 1.32 | 1.27 |
| 15 | 1.73 | 1.66 | |
| 20 | 2.13 | 2.06 | |
| 25 | 2.3 | 2.23 | |
| 30 | 2.47 | 2.32 | |
| 60%至 85% | 10 | 2.07 | 1.87 |
| 15 | 2.62 | 2.48 | |
| 20 | 3.08 | 2.81 | |
| 25 | 3.39 | 3.02 | |
| 30 | 3.51 | 3.22 | |
| 60%至 90% | 10 | 2.99 | 2.81 |
| 15 | 3.66 | 3.43 | |
| 20 | 4.31 | 4.12 | |
| 25 | 4.72 | 4.49 | |
| 30 | 5 | 4.77 |
按揭保費表四：
保險範圍由按揭成數40% / 50%以上至90
（適用於新按保波叔plan）
| 浮息按揭 | 定息按揭 | ||
|---|---|---|---|
| 按揭成數 | 按揭年期 | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) | 一次付清 保險費 (佔貸款額百分比) |
| 40%/50%至80% | 10 | 1.38 | 1.31 |
| 15 | 1.93 | 1.8 5 | |
| 20 | 2.36 | 2.28 | |
| 25 | 2.62 | 2.54 | |
| 30 | 2.82 | 2.66 | |
| 40%/50%至 85% | 10 | 2.16 | 1.96 |
| 15 | 2.85 | 2.70 | |
| 20 | 3.34 | 3.04 | |
| 25 | 3.66 | 3.27 | |
| 30 | 3.85 | 3.54 | |
| 40%/50%至 90% | 10 | 3.22 | 3.01 |
| 15 | 4.03 | 3.77 | |
| 20 | 4.6 | 4.39 | |
| 25 | 5.04 | 4.78 | |
| 30 | 5.29 | 5.04 |
按揭證券公司完整收費表可按此。
每種按保收費不同，哪一張保費表才適合你，便要視乎「原有按揭成數」是多少。
「原有按揭成數」
「原有按揭成數」是指傳統銀行原本承造的按揭成數，即在借取多20%的按揭保險前的成數。根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數。這一般情況下，將會用「表1」或「表3」計算。
但如樓價超過1000萬元、 持有一層物業或是擔保人，原按揭成數將下調一成，銀行只能承造50%按揭，就會跌入「表2」與「表4」計算按揭保險。「表1」與「表3」所需繳付的按揭保費會較「表2」與「表4」為低。
「浮息按揭」與「定息按揭」
2020年，《財政預算案》公布「定息按揭」計劃，若選用了該計劃的買家，按揭保費可以較低費用繳交，波動性亦較「浮息按揭」為低。但壞處則是利率固定，未能享受低息期的息率。
一次付清可享折扣
買家可以選擇一次付清或逐年繳付保費。一次付清，銀行一般會代買家支付，然後算入銀行貸款額，分30年攤還。此外，現時按揭證券公司一般會提供65折至7折的保費折扣。
例如1,000萬物業承造九成按揭，貸款額為900萬，按揭還款期為30年，按保費用會是借貸額的5%，按保開支為45萬，打65折下按保費用為29.25萬。
至於「逐年繳付」，首幾年的保費較一次付清較便宜，因此如短時間內便轉按物業可以選擇逐年繳付。
按揭保險需接受壓力測試
要注意，所有9成按揭需為固定收入之首次置業人士。如已持有一層物業或是擔保人，供款佔入息比率會相應下調。另外，若未能符合銀行壓力測試要求，仍可申請因8或9成按揭，但按揭保費會因應風險因素上調，在原有的保費之上，需另加15%按揭保險費。
延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？
供款佔入息比率限制
申請按揭保險時，壓力測試可以不需要通過，但卻需通過「供款佔入息比率」上限 50%的要求，即在整個貸款額的每月供款，供款額不可多於入息50%。因此，在決定買樓上會時，應先計算清楚個人入息和供款額是否符合要求。如遇上疑問，不妨找專業人士協助。
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