【壓測秘技】有按保更易過按揭壓力測試?有借貸或卡數在身點影響?無固定收入點計法?
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【壓測秘技】有按保更易過按揭壓力測試?有借貸或卡數在身點影響?無固定收入點計法?
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【壓測秘技】有按保更易過按揭壓力測試?有借貸或卡數在身點影響?無固定收入點計法?

最後更新:2021年09月06日

為了避免市民過度借貸導致出現經濟危機,金管局規定銀行要為按揭申請者做壓力測試。到底壓力測試是如何計算?如何能順利通過壓力測試,避免上會卡關?

銀行在批核按揭時,會考慮你的入息水平來判斷你有沒有能負擔。根據金管局指引,按揭申請人的供款與入息比率(DSR:Debt-Servicing Ratio)上限為50%。而在壓力測試下,假設實際按揭利率上升3%,DSR最高只能為60%。

除非借的是發展商的「呼吸 Plan」,只有兩種人不必通過銀行壓力測試的關卡:經按揭保險計劃承造按揭的首置人士或綠表資格人士。注意,經按揭保險計劃承造按揭的首置人士,雖然不必通過銀行壓力測試,但銀行仍然要為買家做壓力測試,若加壓後超出50%,其保費亦會隨之增加。



銀行批核按揭時,會翻查申請人過往的銀行紀錄,除了供樓按揭外,任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等也會一併計入壓力測試之中,隨時因此而壓測關卡!例如,你的月入$4.6萬,要買入HK$600萬樓價,如無其他貸款在身,承造8成按揭亦能能符合供款與入息比率(41%)及壓力測試(59.2%)。但如果每月要還款$2,000元,便未能通過壓測(63%)了。

除此之外,保持還款紀錄良好亦對按揭批核相當重要,了解更多:【申請按揭秘技】TU 信貸評級欠佳會影響按揭批核?如何提高信貸評級?



增加首期能夠減少借貸額,從而降低壓測門檻。但要注要,首期並不可以來自借貸。雖然有些夫婦會以其中一人的名義申請稅貸,之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至另一人戶口,再以單人名義買樓和申請按揭,藉以避免「借貸作首期」。但實際上,借貸仍會計入壓力測試的債務之中。故此首期只能以自己的資金或變賣其他資產如股票得到。



一些自僱人士,如保險從業員,可能沒有固定入息,銀行一般便會以6個月的平均入息作計算。但有時銀行亦會對非固定收入人士審查更嚴謹,如在疫情之下,一些銀行便對非固定收入人士的入息以 8 折計算,令部分人壓測卡關。在這情況下,他們或需找有固定收入的人士作為聯名借款人或擔保人,以提高申請人的收入水平,從而幫助通過壓測。例如平均每月入息為 HK$20,000,擔保人月入為 HK$30,000,那麼合拼計算收入便會增加至 HK$50,000。

當然,做按揭擔保人亦有不少要留意的事情,詳請可參考:【按揭壓力測試】做擔保人有何條件?男女朋友、父母能擔保對方嗎?

更多非固定收入人士申請按揭注意事項:Slash 斜棟族,收入不穩定要如何申請按揭?



上文提到首置人士可以「按揭保險」免卻壓力測試,雖然要交額外保費,但亦不失為「通過」壓測的途徑之一。例如買家購買HK$600萬的單位,以2.5厘的基礎上加3厘下,每月月入要有HK$53,657才能通過壓力測試。如繳交額外10%的保費,相當於5.5%的保費,便可免卻「壓力測試」,只需以「供款佔入息的50%」作審批,即只要月入HK$45,020即可通過入息要求。

首置客
(免卻壓力測試)
首置客
(壓力測試)
樓價HK$600萬HK$600萬
借貸額HK$540萬
(90% 按揭)
HK$540萬
(90% 按揭)
按揭保費5.5%(HK$29.7萬)5%(HK$27萬)
實際利率2.5%2.5%
供款年期30年30年
每月供款額HK$22,510HK$22,403
入息要求HK$45,020HK$44,806
壓力測試NA實際利率 + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額NAHK$32,194
加壓後收入要求NAHK$53,657

當然,即使能夠免壓測,亦要考慮按保借高成數按揭所衍生的額外費,例如買新盤只可用「建築期付款」,會蝕掉樓價折扣。買家亦不要為了免壓測,借超過負擔能力的按揭成數。

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