樓換樓方式：「先賣後買」vs「先買後賣」
樓換樓的方式不外乎「先賣後買」或「先買後賣」。「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。換樓客可以首置身分買樓，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。
「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業，或是入伙後再出售原有單位。這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。
先賣後買：重獲首置身份
「先賣後買」好處
- 資金充裕：原有物業以高於購買時的價錢售出，差額可用作新樓首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。
- 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。
| 物業售價或價值〔以較高者為準〕 | 第2標準稅率 |
|---|---|
| 2000,000元或以內 | 100元 |
| 2,000,001元至2,351,760元 | 100元+超出200萬元的款額的10% |
| 2,351,761元至3,000,000元 | 1.5% |
| 3,000,001元至3,290,320元 | 45,000元+超出300萬元的款額的10% |
| 3,290,321元至4,000,000元 | 2.25% |
| 4,000,001元至4,428,570元 | 90,000元+超出400萬元的款額的10% |
| 4,428,571元至6,000,000元 | 3.00% |
| 6,000,001元至6,720,000元 | 180,000元+超出600萬元的款額的10% |
| 6,720,001元至20,000,000元 | 3.75% |
| 20,000,001元至21,739,120元 | 750,000元+超出2000萬元的款額的10% |
| 21,739,121元或以上 | 4.25% |
「先賣後買」壞處
- 換樓期間居住：由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年，換樓客或要「售後租回」原有單位，或遷至短租住所，兩者均涉及租金支出。此外，換樓客亦要尋找地方安置舊有物業的傢俬。
- 須充足周轉資金：雖然「先賣後買」的現金壓力大減，但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項，故必須有周轉資金作換樓期間的開支。
- 撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。
「先賣後買」注意事項
- 預留充足周轉資金過渡：換樓客要預備周轉資金，以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。
- 簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。
- 拉近簽約時間，減少過渡期
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先買後賣：1年內出售原物業 可退回印花稅
換樓程序：
- 換樓客購入新物業，繳付15%稅率印花稅
- 以臨約日期計算，12個月內售出原有物業
- 向律師樓聲明沒有其他住宅物業以及是代表自己行事，由律師樓代辦申請退稅。
- 申請後約2-3個月左右可收到退稅支票。
「先買後賣」好處
- 換樓期間居住：因為換樓客已擁有新居所，換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫，還 有充足時間裝修，更節省換樓期間租金支出。
- 可申請退稅：在1年內賣出舊物業，可退回之前支付的15％印花稅。要注意，退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價，如首置印花稅是 5％，便可退回「15％-4％」的印花稅額。
「先買後賣」壞處
- 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。
- 開支巨大：換樓客要同時支付15%稅率的印花稅，加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支巨大。
- 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
「先買後賣」注意事項
- 計算購買力：由於按揭要求嚴格，在換樓前必須計算清楚自身購買力，確保有足夠流動資金。
- 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。
常見問題
1. 如何甩名再以首置身份置業？
一些夫婦有時會想以「甩名」方式回復首置身份，再以低稅購買新物業，來避免退稅程序和換樓期的困難。一般「甩名」程序如下：
- 買賣雙方簽署買賣合約
- 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
- 買方完成繳交印花稅
- 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記
整個甩名程序需要1-2個月時間。要注意甩名時仍要交印花稅，「甩名印花稅」公式如下：
- 樓價 x 買入業權比例 x 印花稅率
舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。
2. 未補地價居屋可以樓換樓嗎？
未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。
3. 樓換樓按揭成數如何計算？
可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。非首置人士，則只可承造至8成按揭。因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。
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有關高成數按揭詳請，可參考【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？
