樓換樓方式:「先賣後買」vs「先買後賣」
樓換樓的方式不外乎「先賣後買」或「先買後賣」。「先賣後買」是指業主售出舊有物業,並且在完成相關手續後才購買新的物業。換樓客可以首置身分買樓,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。
「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業,或是入伙後再出售原有單位。這方式適合有充裕流動資金的換樓客,須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅,然後在12個月內售出原有物業,再申請退稅。
先賣後買:重獲首置身份
「先賣後買」好處
- 資金充裕:原有物業以高於購買時的價錢售出,差額可用作新樓首期開支,更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。
- 免雙倍印花稅:可免去繳付15%的雙倍印花稅,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅,現金壓力大減。不過,按證公司(HKMC)對首置定義頗有不同,後者要求賣家須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。
樓價 | 第2標準稅率 |
$3,000,000以下 | $100 |
$3,000,000 – $3,528,240 | $100+ 超逾$3,000,000的款額的10% |
$3,528,240 – $4,500,000 | 1.5% |
$4,500,000 – $4,935,480 | $67,500+ 超逾$4,500,000的款額的10% |
$4,935,480 – $6,000,000 | 2.25% |
$6,000,000 – $6,642,860 | $135,000+ 超逾$6,000,000的款額的10% |
$6,642,860 – $9,000,000 | 3% |
$9,000,000 – $10,800,000 | $270,000+ 超逾$9,000,000的款額的10% |
$10,800,000 – $20,000,000 | 3.75% |
$20,000,000 – $21,739,120 | $750,000+ 超逾$20,000,000的款額的10% |
$21,739,120 以上 | 4.25% |
「先賣後買」壞處
- 換樓期間居住:由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年,換樓客或要「售後租回」原有單位,或遷至短租住所,兩者均涉及租金支出。此外,換樓客亦要尋找地方安置舊有物業的傢俬。
- 須充足周轉資金:雖然「先賣後買」的現金壓力大減,但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項,故必須有周轉資金作換樓期間的開支。
- 撻訂風險:如遇上買方撻訂,換樓客又簽署新物業的買賣合約,便要另覓首期才能上會,甚至因為無法周轉而同告撻訂。
「先賣後買」注意事項
- 預留充足周轉資金過渡:換樓客要預備周轉資金,以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。
- 簽署正式買賣合約:簽署必買必賣的「正式買賣合約」,或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款,才落實購入新物業。
- 拉近簽約時間,減少過渡期
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先買後賣:1年內出售原物業 可退回印花稅
換樓程序:
- 換樓客購入新物業,繳付15%稅率印花稅
- 以臨約日期計算,12個月內售出原有物業
- 向律師樓聲明沒有其他住宅物業以及是代表自己行事,由律師樓代辦申請退稅。
- 申請後約2-3個月左右可收到退稅支票。
換樓後可獲退稅幾多?Junto幫你計好哂:
樓價 | 獲退印花稅 |
$400萬 | $60萬 – $6萬 =$54萬 |
$500萬 | $75萬 – $11.5萬 =$63.5萬 |
$600萬 | $90萬 – $13.5萬 =$76.5萬 |
$800萬 | $120萬 – $24萬 =$96萬 |
$1,000萬 | $150萬 – $37萬 =$113萬 |
「先買後賣」好處
- 換樓期間居住:因為換樓客已擁有新居所,換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫,還 有充足時間裝修,更節省換樓期間租金支出。
- 可申請退稅:在1年內賣出舊物業,可退回之前支付的15%印花稅。要注意,退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價,如首置印花稅是 5%,便可退回「15%-4%」的印花稅額。
「先買後賣」壞處
- 按揭要求較嚴格:因換樓客已持有另一個物業,申請按揭時要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為$800萬元或以下物業,最多只能借8成按揭,並必須通過壓力測試。
- 開支巨大:換樓客要同時支付15%稅率的印花稅,加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等,開支巨大。
- 撻訂風險:賣出物業時,如買家撻訂,未能在限期內售出舊居,就未能夠取回稅項,屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
「先買後賣」注意事項
- 計算購買力:由於按揭要求嚴格,在換樓前必須計算清楚自身購買力,確保有足夠流動資金。
- 限期內賣不出,可以轉名當買賣:若遇撻訂又賣不出,可以「轉名」方式轉讓給近親。由於「轉名」也是視一樁買賣,所以即使沒有實際金錢交易,簽紙並交了轉名印花稅後,便當是賣了樓可以申請退稅。但要注意,轉名時仍要支付印花稅,需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。
常見問題
1. 如何甩名再以首置身份置業?
一些夫婦有時會想以「甩名」方式回復首置身份,再以低稅購買新物業,來避免退稅程序和換樓期的困難。一般「甩名」程序如下:
- 買賣雙方簽署買賣合約
- 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
- 買方完成繳交印花稅
- 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記
整個甩名程序需要1-2個月時間,要注意甩名時仍要交印花稅及律師費,「甩名印花稅」公式如下:
樓價 x 買入業權比例 x 印花稅率
舉例來說,一對夫婦聯名以各人一半的業權方式,持有價值$800萬單位,如男方要轉讓一半業權給女方,女方需要將要交 $9萬元印花稅 ($800萬 x 50% x 2.25%)。
2. 未補地價居屋可以樓換樓嗎?
未補地價的居屋雖然可以出售套現,但未屆滿轉讓年期限制時,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位,便要先作補價,而補價一般會由買家承擔。因此,如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓,那便要先補地價。如現有居屋單位的估值為$500萬,當年以市值6折發售,補地價金額便是 $200萬 ($500萬 x 40%)。
3. 樓換樓按揭成數如何計算?
可申請的按揭成數,視乎你是「首置」或是「非首置」身份。如是首置身份,可由按揭保險公司作擔保,為$1,000萬以下物業申請9成按揭。非首置人士,則只可承造至8成按揭。因此,如要以首置身份承造高成數按揭,必須以「先賣後買」方式,恢復首置身份。
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