【換樓攻略】樓換樓須知,甩名、居屋換樓、避免雙倍印花稅等操作竅門!
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【換樓攻略】樓換樓須知,甩名、居屋換樓、避免雙倍印花稅等操作竅門!
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【換樓攻略】樓換樓須知,甩名、居屋換樓、避免雙倍印花稅等操作竅門!

最後更新:2021年08月09日

樓市繼續暢旺,加上政府放寬高成數按揭,不少人都會趁機「樓換樓」。但要如何換樓才能避免雙倍印花稅?「先賣後買」還是「先買後賣」著數?換樓的按揭成數又如何計算?未補地價居屋可以樓換樓嗎?Junto 為你一一解答!

樓換樓方式:「先賣後買」vs「先買後賣」

樓換樓的方式不外乎「先賣後買」或「先買後賣」。「先賣後買」是指業主售出舊有物業,並且在完成相關手續後才購買新的物業。換樓客可以首置身分買樓,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。

「先買後賣」是指換樓客購入新物業才出售物業,或是入伙後再出售原有單位。這方式適合有充裕流動資金的換樓客,須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅,然後在12個月內售出原有物業,再申請退稅。


「先賣後買」好處

  1. 資金充裕:原有物業以高於購買時的價錢售出,差額可用作新樓首期開支,更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。
  2. 免雙倍印花稅:可免去繳付15%的雙倍印花稅,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅,現金壓力大減。不過,按證公司(HKMC)對首置定義頗有不同,後者要求賣家須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。
物業售價或價值〔以較高者為準〕第2標準稅率
2000,000元或以內100元
2,000,001元至2,351,760元100元+超出200萬元的款額的10%
2,351,761元至3,000,000元1.5%
3,000,001元至3,290,320元45,000元+超出300萬元的款額的10%
3,290,321元至4,000,000元2.25%
4,000,001元至4,428,570元90,000元+超出400萬元的款額的10%
4,428,571元至6,000,000元3.00%
6,000,001元至6,720,000元180,000元+超出600萬元的款額的10%
6,720,001元至20,000,000元3.75%
20,000,001元至21,739,120元750,000元+超出2000萬元的款額的10%
21,739,121元或以上4.25%

「先賣後買」壞處

  1. 換樓期間居住:由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年,換樓客或要「售後租回」原有單位,或遷至短租住所,兩者均涉及租金支出。此外,換樓客亦要尋找地方安置舊有物業的傢俬。
  2. 須充足周轉資金:雖然「先賣後買」的現金壓力大減,但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項,故必須有周轉資金作換樓期間的開支。
  3. 撻訂風險:如遇上買方撻訂,換樓客又簽署新物業的買賣合約,便要另覓首期才能上會,甚至因為無法周轉而同告撻訂。

「先賣後買」注意事項

  1. 預留充足周轉資金過渡:換樓客要預備周轉資金,以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。
  2. 簽署正式買賣合約:簽署必買必賣的「正式買賣合約」,或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款,才落實購入新物業。
  3. 拉近簽約時間,減少過渡期

換樓程序:

  1. 換樓客購入新物業,繳付15%稅率印花稅
  2. 臨約日期計算,12個月內售出原有物業
  3. 向律師樓聲明沒有其他住宅物業以及是代表自己行事,由律師樓代辦申請退稅。
  4. 申請後約2-3個月左右可收到退稅支票。

「先買後賣」好處

  1. 換樓期間居住:因為換樓客已擁有新居所,換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫,還 有充足時間裝修,更節省換樓期間租金支出。
  2. 可申請退稅:在1年內賣出舊物業,可退回之前支付的15%印花稅。要注意,退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價,如首置印花稅是 5%,便可退回「15%-4%」的印花稅額。

「先買後賣」壞處

  1. 按揭要求較嚴格:因換樓客已持有另一個物業,申請按揭時要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為800萬元或以下物業,最多只能借8成按揭,並必須通過壓力測試。
  2. 開支巨大:換樓客要同時支付15%稅率的印花稅,加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等,開支巨大。
  3. 撻訂風險:賣出物業時,如買家撻訂,未能在限期內售出舊居,就未能夠取回稅項,屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。

「先買後賣」注意事項

  1. 計算購買力:由於按揭要求嚴格,在換樓前必須計算清楚自身購買力,確保有足夠流動資金。
  2. 限期內賣不出,可以轉名當買賣:若遇撻訂又賣不出,可以「轉名」方式轉讓給近親。由於「轉名」也是視一樁買賣,所以即使沒有實際金錢交易,簽紙並交了轉名印花稅後,便當是賣了樓可以申請退稅。但要注意,轉名時仍要支付印花稅,需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。

常見問題

一些夫婦有時會想以「甩名」方式回復首置身份,再以低稅購買新物業,來避免退稅程序和換樓期的困難。一般「甩名」程序如下:

  1. 買賣雙方簽署買賣合約
  2. 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
  3. 買方完成繳交印花稅
  4. 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記

整個甩名程序需要1-2個月時間。要注意甩名時仍要交印花稅,「甩名印花稅」公式如下:

  • 樓價 x 買入業權比例 x 印花稅率

舉例來說,一對夫婦聯名以各人一半的業權方式,持有價值800萬單位,如男方要轉讓一半業權給女方,女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。


未補地價的居屋雖然可以出售套現,但未屆滿轉讓年期限制時,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位,便要先作補價,而補價一般會由買家承擔。因此,如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓,那便要先補地價。如現有居屋單位的估值為500萬,當年以市值6折發售,補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40%)。


可申請的按揭成數,視乎你是「首置」或是「非首置」身份。如是首置身份,可由按揭保險公司作擔保,為800萬以下物業,免壓測申請9成按揭。非首置人士,則只可承造至8成按揭。因此,如要以首置身份承造高成數按揭,必須以「先賣後買」方式,恢復首置身份。

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