【樓花陷阱】買柏傲莊III再延期多1年收樓?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?慘遇爛尾樓或撻訂?回佣紙有爭議?樓花風險逐個解!
Junto
【樓花陷阱】買柏傲莊III再延期多1年收樓?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?慘遇爛尾樓或撻訂?回佣紙有爭議?樓花風險逐個解!
置業陷阱

【樓花陷阱】買柏傲莊III再延期多1年收樓?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?慘遇爛尾樓或撻訂?回佣紙有爭議?樓花風險逐個解!

最後更新:2022年10月31日

大圍站柏傲莊III部份座數需要拆卸重建,剛宣佈需再次多延遲12個月,而九建嘅海茵莊園更於關鍵日期前1日先通知會遲7個月交樓,引起全城關注爛尾樓風險。這並非個別事件,受影響買家有什要注意?如果你亦準備入購樓花,又是否清楚有可能遇到甚麼風險?Junto 為大家搜集買樓花的常見風險,讓你能做好準備!

樓花的售樓書一般會列明項目的關鍵日期是何日,即項目的預計落成日期。然而「關鍵日期」並不等於「收樓日期」。因為如遇惡劣天氣、天災等「不可抗力或天災」影響,經認可人士批准後,發展商可延遲關鍵日期,近年便有新盤因為疫情而遲足一年才交樓

遲交樓會令買家大失預算,以下為有可能出現之情況:

  • 打算樓換樓,已賣出物業但未能入住新樓,結果增加租金開支。
  • 已尋找租客承租物業,但因未能交樓合約被逼取消。
  • 準業主於關鍵日期前3個月申請按揭,如入伙日期推後超過3個月,按揭保險可因為加息情況而重新審視之前批核的申請。
  • 遲入伙時市況較差,銀行按揭估價不足,以致借貸未能支付尾數,要預備額外現金上會。
  • 打算鬆綁3年後賣樓,結果計劃延遲。
  • 已安排好的傢俬裝修要改期。
  • 其他期數要延遲交樓以致入住先仍受嘈音滋擾。

今次柏傲莊III,受影響為1座及第8座涉及846戶的買家,基於延期交樓,新世界除了向有關人士致歉,亦作出多項措施:

1.買家可自由選擇是否繼續完成買賣合約
無論選擇那一個方案,均可以獲得額外津貼及利息補償

2.提供利息補償
從2023年6月30日至成交日,以最優惠利率 (5%) 加兩厘(即7%)計算,最多可獲全期利息補償

3.額外津貼
以購買樓價1,500萬港元單位的即供買家為例,額外津貼連利息補償可獲115萬港元

4.質素保證
新世界會確保完工後的柏傲莊III的樓宇質量及安全符合相關法例及法定標準,並委託獨立第三方驗樓,證明安全才向買家交樓

5. 查詢熱線
新世界會於7月9日起設立查詢熱線 (852)3563 7368,解答買家的疑問。
服務時間為周一至周五早上10時至下午1時;下午2時至晚上8時。

另一邊廂海茵莊園準業主更慘,九建於預計關鍵日期前一日才通知準業主會延期7個月收樓,同時亦公佈不會補償或讓準業主無條件取消交易,令好多準業主大失預算。幸好該樓盤已於10月28日正式獲批滿意紙可以交樓給業主,對比8月尾預告將延期7個月入伙收樓,結果只延期2個月,讓之前獲批按揭之各準業主無需重批按揭

💡Junto貼士:準買家要留意「預計關鍵日期」會否延後,並要預留足時間及資金,以免出現交接的「空窗期」。根據《一手住宅物業銷售條例》,如發展商未能於預計關鍵日期或之前交樓,買方可向發展商發書面通知撤銷合約,發展商須於撤銷後的7日內,將買方根據本合約支付的所有款項連同利息,退還買方。如買方不在預計關鍵日期或經延展的日期後的28日內撤銷該合約,就當作選擇等待發展項目完成,發展商只需支付期內利息支出。


雖然大多數新盤都能於預計關鍵日期順利交樓,但近年疫情影響運送建築材料時間,導致部分樓盤延遲入伙。Junto為各準業主羅列近期入伙與關鍵日期有估算差誤樓盤比大家了解:

樓盤原預計關鍵日期延遲交樓時間延遲原因通知時間發展商
柏傲莊III
The Pavilia Farm III
2023年6月30日遲1年9個月
(預計)
因部分鋼筋混凝土強度
未達獲批圖則要求,
要拆卸重建

因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前2年

及關鍵日期前1年7個月
新世界及港鐵
海茵莊園
MANOR HILL
2022年8月31日遲58日因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前一日九龍建業
KOKO HILLS2022年9月14日遲22日因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前七日會德豐
OMA by the Sea2022年6月30日遲186日
(預計)
因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前3個月永泰地產
帝御.金灣
帝御.星濤
帝御.嵐天
2022年4月30日遲2個月因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前1個月香港小輪、帝國集團
睿峰
THE VERTEX
2021年10月30日遲半年恒大爆出財困關鍵日期前1個月鼎珮集團
The Campton第1B期2021年5月31日遲35日因惡劣天氣及
疫情等不可抗力的因素
關鍵日期前1個月萬科地產
山水盈2021年3月31日早3個月/關鍵日期前4個月路勁地產
翠嶺峰2021年3月31日早8個月/關鍵日期前9個月房協

撻大訂的意思是,如簽署正式買賣合約後,買家可能因計錯數、按揭不獲批等問題而不能履行承諾。這樣的話除了要沒收所有訂金,買家有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的差價與損失

💡Junto貼士:撻大訂的原因很多時是因為在申請按揭時不獲批而頓失預算被迫撻大訂。故在申請按揭必先多做功課,確保自己有能力和預算支付才簽署正式買賣合約。

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?


有新手可能擔心買樓花會遇到爛尾樓,但其實在香港爛尾樓幾乎不會發生。自2003年起,買樓花便受「預售樓花同意書」制度,及《一手住宅物業銷售條例》所保障。發展商在申請預售樓花之前,必先確保有足夠資金發展項目,即使發展商中途清盤,都不能隨便提取該筆資金,令爛尾機會大減。

即使真的爛尾,項目會由清盤人接手尋找其他發展商接管。故發展商若真的清盤,對買家最大的影響只是項目延遲交樓。而《一手條例》亦列明,項目在經延展的關鍵日期內仍未能交樓,買家有權踢契,發展商要退還所有已支付樓價及利息

💡Junto貼士:雖然毋需擔心香港住宅項目會爛尾,延遲交樓仍會對買家部署造成很大影響,如按揭安排與入伙時間。所以買家在買樓花前最好先留意發展商的新聞,了解發展商有沒有清盤的風險。


現時雖然樓市暢旺,但市場仍有不穩定因素,如現在疫情之下,新一輪的移民潮對樓市仍未全面顯現,故仍有後市變差的風險。以建築期付款買樓花的買家,要等入伙時才可申請按揭,如果市況逆轉,有機會因估價不足,或要負擔更多首期,甚至未能獲得批核按揭而要撻訂。

💡Junto貼士:雖然現時並無跡象出現市況逆轉,但仍建議買家預留充足資金作首期及供樓預算,不要「去得太盡」。如真的有所顧慮,亦可趁樓市高位估價,並選擇立即供樓,於三個月的估價有效期內完成按揭批核,以免出現估價不足。

延伸閱讀: 【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱


單位「不似預期」

買樓花雖然易入市但無法參觀現樓,買家往往只能依靠發展商、地產代理等渠道得到新盤資訊,從中作出選擇。但他們的宣傳手法層出不窮,難以判斷甚麼才是可靠。一些地產代理為求吸客,甚至會製作以假亂真的代理網站和充斥流言資訊小冊子。準買家若誤信其說便有機會面對貨不對辦的情況。

💡Junto貼士:買家必須細閱售樓書,除了實用面積、間隔、樓底等基本資訊,亦要細看平面圖顯示的結構牆分布、裝置、裝修物料及設備,以至公契管理費、維修斜坡責任、公共設施及公眾休憩用地等細節。還有,售樓書或未有盡錄新盤的周邊設施和規劃,買家可親身到實地考察,或參觀附近樓盤作參考。此外,在參觀示範單位時,要以俗稱「清水房」的「無改動的示範單位」為準。買家可預備軟尺或曲尺量度單位結構,並留意示範單位內展示的告示,以得知裝修及家具是否適用於指定單位。有任何疑問都可以向發展商或代理查詢。


每次新盤開售時,發展商會向成功介紹客戶的地產代理發佣金,而代理為促成生意,會向準業主提供回贈以作促銷,俗稱「回佣」。不同代理會向買家,提供大大小小的佣金回贈,少至幾百元超級市場現金券,多至數十萬的現金。但最近有新盤買家要求代理「回佣」,但沒有簽「回贈確認書」(回佣紙),僅作出口頭承諾,事後代理反口指「回唔到」。其實,口講無憑當然容易遇到反口,但有時即使是以書面簽好「回佣紙」後,仍然有機會遇到以不同藉口「走數」的情況,如稱「回贈確認書」未經公司批准、發展商減去佣金等。

⚠️ 留意多數回贈確認書有免責聲明寫明發展商唔俾佣,代理亦不能發放回佣比客人,好似恆大珺瓏灣嘅例子,除非跟睿峰一樣有接手財團鼎珮發放佣金,否則難以追討。

💡Junto貼士:買家應找具信譽的地產代理轉介,在抽新盤前確認回贈優惠,以及索取「回佣紙」的正本,並由分行經理或以上職級簽署或得到公司蓋章。根據地產代理監管局發出的執業通告,代理在提供優惠時,必須將優惠詳情告知準買家,並說明該優惠是由賣方提供,抑或是由其所屬的地產代理公司提供,以書面具體列明條款及形式。若有違反,買家可向監管局投訴。

延伸閱讀:【買新樓索取回佣被起訴】收取佣金回贈是否犯法?3個方法避免誤墜陷阱

延伸閱讀:【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉

新盤入票如何提高中籤機會:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?


樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥,兼享樓價回贈高逹2%。經Junto入票無需於登記處排隊,兼承諾至抵樓價回佣, 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

估價不足
回佣紙
收樓日期
樓花風險
爛尾樓
關鍵日期
陷阱
相關文章

成立年半已獲眾多客戶支持

Junto作為非一般持牌代理,希望打破地產代理為主導局面,將樓盤交易條款透明化。
我哋跟進嘅專員都經過特別培訓,以客為本絕不推銷,買不買樓由你話事!

Whatsapp查詢