咩係先住後付？
先住後付通常容許買家支付樓價約一成的金額後，毋須立即上會供樓，便可入住新單位一至三年才正式承造按揭及完成交易。好處為對短期無法過壓測上會，需要自住空間但唔想做租客幫人供樓嘅準買家，透過將成交期攤長，兼部份佔用業權時所產生費用轉為支付樓價一部份，變相幫自己供樓。同時如果憧憬樓市上行，就可以現時樓價鎖定將來升幅，一舉兩得。不過，別以為世事有咁筍！
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什麼是許可費？
這是物業准用許可證，或所謂許可入住費用，簡單理解跟租金相若，令你有權利使用物業。買家需要簽署這份由發展商律師指定的許可證，支付首後後並繳交許可證費用後才能正式入住，通常為分期支付，普遍總價為樓價的5 – 10%。假設單位樓價$5,000,000，許可證便是$250,000 – $500,000，而在交易完成時這筆資金將會以回贈形式發還，直接抵消部分樓價餘額。
暗藏其他雜費
有冇咁大隻蛤乸隨街跳？其實細節在魔鬼，由於買家已成為業主，除了要支付首期及許可費外，還有其他上車開支未計算，包括：
- 印花稅
- 律師費
- 發展商費用、抄契、政府登記費用等雜費
- 申請物業准用許可證費用
- 處理許可協議而產生的額外律師費
同時入住後單位的各項支出如管理費、差餉、地租也需要支付，而數年後正式上會的變數更多，導致真正付出的首期往往比想象中多。
究竟買樓要預算幾多開支？即睇：【上車2023】買樓真正首期點計算？印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少？
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先住後付跟先租後付有咩分別
除先住後付外，還有一種類似方式稱為先租後付，買家可以租樓形式先向發展商租住新盤單位，在租賃期內每年支付特定租金，同時獲得單位的認購權。在指定時間內，一般由一年至七年不等，買家可向發展商申請購入單位，當完成交易後，已支付的租金會全數或特定百分比以回贈方式歸還給買家。
留意因為發現商會同買家簽租約，買家身份仍未為業主，對比先住後付無需支付管理費、差餉、地租，若然租賃期完結後不行使認購權，就不能獲取租金退還。
不過，並非全部新盤單位均提供先租後買計劃，以大埔白石角一個現樓盤為例，發展商將部分單位列入先租後買名單，買家可先租住，並由租期第36個月後至最長93個月內可行使購買單位的權利。
相對樓價折扣較少
先來看看選擇先住後付計劃，涉及什麼費用及流程。首先若買家選用先住後付計劃，樓價的折扣將會較其他計劃低，意味樓價較貴。以一個將軍澳已屆現樓的新盤作例子，該盤提供了「720先住後付」計劃，即成交期在720日後。如買家選擇此計劃，以精選住宅為例，折扣為訂價的9%，但若揀選「75天現金付款計劃」，折扣為訂價的13%。
程序上，若選擇「720先住後付」計劃，買家簽署臨約後14日內，要向發展商申請上述計劃，同時提供已繳付印花稅的證明，並在簽臨約後30日內簽署許可協議。接著要在許可佔用期開始前繳付不少於樓價成交額的一成作為許可費。
入住要支付許可費或佔用金
另外，也有發展商採用佔用物業金形式收取費用，通常以樓價的某個百分比計算，一般為每年繳交一次。假設每年要繳交樓價的5%作為佔用物業金，樓價$5,000,000，即每年買家要支付的佔用物業金為$250,000。同樣地在交易完成後，這筆資金會以回贈形式發還給買家。
買家入住前或過程中需要支付的成本，包括許可證、管理費、差餉、地租、印花稅、律師費等。然而，另一個變數卻出現在數年後的成交期，如買家需要向銀行承造按揭，由於採用先住後付計劃，銀行會以樓價減許可費作為計算按揭金額的基礎。
按揭額並非樓價9成
由於銀行會以扣除所有折扣及回贈計算承造按揭的樓價，就上述例子而言，假設樓價$5,000,000，許可證共已支付$500,000，即銀行會用$4,500,000作為計算按揭的基礎，如做九成按揭，按揭金額為$4,050,000。買家實質要支付的首期便達$950,000，即樓價的19%，而不只10%。
雖然，發展商會在成交完成時將$500,000許可證以回贈方式發還給買家，但買家還是要真金白銀支付$950,000作為首期，如果誤解以為發展商回贈補貼買樓，好易計錯數！
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市況變動按揭分分鐘做唔足
另一個上會風險來自樓價，由於先住後付計劃的成交期通常長達一至三年，當中涉及樓價變化的風險，若期間遇上樓價下調，甚至過3年鬆綁期有一手業主蝕讓成交，銀行便會以最新市價作估值參考，令貸款金額有機會不似預期，影響了買家的上會步伐，嚴重者更有機會導致撻訂。
若不幸撻訂，由於交易未完成，買家付出的許可證費用也不會獲得退還。如發展商將單位再放售，而新售價較之前的成交價為低，更有權向前買家追討相關差價，箇中風險不能掉以輕心。
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文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》
