擔保人需要什麼資格？
在樓按中，業主是按揭人也是借款人，當業主收入不足以獨力申請按揭時，便需要找來擔保人給予借貸力，以通過壓力測試。擔保人通常是業主的直系親屬、未婚夫婦或男女朋友，特別是承造高成數按揭時，按揭保險公司怕被走數，對擔保人與業主關係的要求較嚴緊。
除了與業主的關係外，也並非所有直系親屬均適合做擔保人，最理想的擔保人是既有固定月薪，又冇按揭在身者，且信貸評級良好。因為，擔保人的財務及信貸狀況、年齡、收入等背況均會影響按揭批核，銀行會將擔保人及業主視為一個組合來計算按揭成數及壓力測試，即擔保人收入及所有債務包括本身供樓支出亦一併計算。
當然，做按揭擔保人亦有不少要留意的事情，詳請可參考：【按揭壓力測試】男女朋友、父母能擔保對方嗎？
擔保人點幫申請人上會？
對業主而言，找擔保人幫忙最好選擇沒有按揭在身者，以免影響按揭成數及壓力測試要求。假如擔保人沒有按揭，業主申請非按保最多可借六成，而高成數按揭最高達九成，供款佔入息比率以現行利率計算（下簡稱「加壓前」）為收入的50%，假設利率加2厘（下簡稱「加壓後」）則最多佔收入的60%。
| 無需按保 | 需要按保 | |
| 最高按揭成數 | 60% | 90% |
| 供款佔入息比率 | 50% | 50% |
| 加息2%後壓測 供款佔入息比率 | 60% | 60% |
假設業主買入市值$700萬的物業，打算做九成按揭，借$630萬，供款年期30年，以息率3.375厘計，加上一次過加借按揭保費，月供$29,245，加壓後月供升至$37,043，壓力測試下月入須達$61,737。
加壓後佔入息比率算式
壓測後月供金額 ÷ 60%
$37,043 ÷ 60% ＝ $61,737
在這例子中，假設業主月入僅$40,000，需要找來擔保人提升借貸力，最好找來本身沒有按揭在身的直系親屬，月入最少$21,737以上，且沒有任何其他貸款較佳，因為擔保人的私人貸款、供車等支出，均會削弱借貸力。
如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。
擔保人有樓按反而幫倒忙
| 擔保人 沒有其他貸款 | 擔保人 有貸款在身 | |
| 無需按保 最高按揭成數 | 60% | 50% |
| 需要按保 最高按揭成數 | 90% | 90% |
| 供款佔入息比率 | 50% | 35% |
| 加息2%後壓測 供款佔入息比率 | 60% | 45% |
如擔保人有按揭在身，而業主想做高成數按揭，壓力測試要求將收緊至35% (加壓前) 及45% (加壓後)。至於非按保按揭成數更要下降一成，由六成減至五成，壓力測試降為40% (加壓前) 及50% (加壓後)，明顯影響了借貸力。此外，擔保人本身的按揭供款也要計算在壓力測試中，這情況下要通過壓力測試頗為困難。
以購入$700萬的物業做九成按揭，借$630萬，利率3.375厘計算：
| 擔保人 沒有其他貸款 | 擔保人 有樓按在身 | |
| 加壓前 所需月入 | $58,489 (佔入息比率50%) | $79,577 (佔入息比率35%) |
| 加壓後 所需月入 | $61,737 (佔入息比率60%) | $78,396 (佔入息比率45%) |
| 申請人月入 | $40,000 | $40,000 |
| 擔保人 月入要求 | $18,489以上 (加壓前） $21,737以上 (加壓後） | $39,577以上 (加壓前） $38,396以上 (加壓後） |
再引用上述例子，假設業主情況不變，而擔保人月薪$50,000，但有按揭在身，每月供款 $7,000，以息率3.375厘，供款30年期計，自身樓按已佔用月入$20,000 (加壓前)及$19,703(加壓後)，餘下可提供給業主上會的月入將降至$30,000 (加壓前)及$30,297 (加壓後)。
加壓前佔入息比率算式
壓測後月供金額 ÷ 35%
$7,000 ÷ 35% ＝ $20,000
計及供款佔入息比率要求35% (加壓前)及45% (加壓後)，擔保人需有月薪 $59,577（加壓前）及$58,099（加壓後），才有足夠借貸力協助業主上會。
| 加壓前 | 加壓後 | |
| 擔保人月入 | $50,000 | $50,000 |
| 樓按所佔月入 (入息要求） | $20,000 (佔入息比率35%) | $19,703 (佔入息比率45%) |
| 可提供給主申請人 上會月入 (入息要求） | $30,000 (佔入息比率35%) | $30,297 (佔入息比率45%) |
| 擔保人月入是否 足夠支援上會 (擔保人月薪要求 +樓按所佔月入要求) | ❌ $39,577 + $20,000 =需月入$59,577 | ❌ $38,396 + $19,703 = 需月入$58,099 |
要留意每個人情況唔同唔可以一概而論，一切以按揭證券公司及銀行最終批核結果為準。
延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？
兩類人避免做擔保人
從另一角度看，作為擔保人也要明白這並非簽個名幫忙，為親友提供借貸力那樣簡單。首先，按揭是長達20多至30年的事，過程中如業主遲供或斷供，便會影響擔保人的信貸評級，更嚴重者若業主斷供，擔保人有責任供樓，而且要承擔整份按揭金額，並非只負責擔保那部分。
另一方面，如擔保人日後有需要置業，對按揭成數及壓力測試也有影響，情況就如上述擔保人有按揭在身一樣，如想做高成數按揭，仍可做到八至九成，但壓力測試要求將收緊至35%(加壓前)及45%(加壓後)。至於非按保按揭成數要下降一成，即五成，壓力測試降為40%(加壓前)及50%(加壓後)。可想而知，做了擔保人再申請按揭難度大增。
故此，若有親人需要你的伸出援手作擔保，除在供款責任上講個信字外，也要考慮清楚自己未來是否會置業或買樓收租，最好確定沒有置業需要才考慮負上這個責任，否則屆時便要業主有能力及願意幫你向銀行甩名，才能令壓測要求及按揭成數回復正常水平。
由此可見，就按揭成數及壓力測試而言，有兩類人不太適合做擔保人，第一類是本身有按揭在身者，第二類是日後有機會置業者。
如對新盤按揭有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》
