新盤按揭貼士

【P按vsH按】加息下最優惠利率、銀行同業拆息點揀好？比較利率及利與弊

最後更新：2022年07月21日

香港銀行提供多款按揭產品，什麼是P按、H按及定息按揭，哪款計劃最化算又最適合自己？Junto為你比較及剖析3者優劣，就算你短期內未打算置業，都可以未雨綢繆。

⚠️ 近日美國聯邦儲備局宣布加息0.75厘，是自1994年來最大加幅，同時預告加息陸續有來。香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？

什麼是P按？

P即最優惠利率（Prime Rate），P按是以最優惠利率為基準的按揭計劃。由於各家銀行有自己個別的P利率，利率介乎5.5% – 5%，所以不能直接以P-X%來比較哪個計劃利率較低。可直接跳往最新利率一覽比較每間銀行的實際利率作為參考。

什麼是「細p」和「大P」

P按還有分p (細P) 和 P (大P)，前者由滙豐、恒生、中銀使用，利率為5厘，而為其他銀行用後者，利率為5.25厘。

P按計算方法

大部分P按利率計算公式為「P – X%」，X% 為固定點子。例如銀行提供的最優惠利率是5.25厘而固定點子為2.5%，實際利率是5.25%-2.5% = 2.75% 。但也有P按計劃為「P+1%」，實際按息便是5.25%+1%=6.25%。

延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？

什麼是H按？

H按全名係「銀行同業拆息按揭計劃」，即係指銀行與銀行之間拆借資金時收取的利息，通常會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，但同時要留意有少部分銀行用3個月拆息去計。

H按計算方法

大部分H按利率計算公式為「H + X%」，例如H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.3%」，實際利率是1.62%+1.3% = 2.92%。H按主要受到資金流向的影響，例如有大型新股上市，市民抽走市場資金，導致該段時期的「銀行同業拆息」上升，市民可以在銀行公會的網站查看每日的「銀行同業拆息」。

再舉多一例，H按也會受到美息影響，因為香港和美國的匯率有掛鉤，所以當美元利率上升，港元匯率也會有影響。H按的波動會較大，市民可能會擔心拆息飆升或者太浮動而失了預算。其實一般H按產品都會有「封頂息率」(或稱為鎖息上限)。假設H是1.62%，封頂位是P-2.5%，所以實際利率是2.5%。

什麼是定息按揭？

除了P按及H按，市民還可以選擇定息按揭。定息按揭指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，而最近香港按揭證券有限公司延長定息按揭計劃一年至2021年10月30日。定息按揭為上車一族為提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。定息按揭年利率分別為1.99%、2.09% 和2.19%。計劃最大的賣點是不需要進行壓力測試，市民可以付較少的首期去置業。

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比較3種按揭計劃

P按的好處是利率相對穏定，置業人士容易有預算。P按壞處是沒有封頂息率，而且利率通常較H按高。利率主要影響因素為美國息率變動。風險承受能力低，或者購買的物業為未補價資助房屋單位的人士可能P按較為適合。

H按的好處是利率通常較低，設有封頂息率。H按壞處是息率較為波動。利率影響因素市場資金流向。 H按適合為風險承受能力較高的人，在2020年4月份新批按揭之中，大概9成為H按。這可以反映出大部份人都選擇H按，亦都可以作為參考。

定息按揭的好處是利率固定年期內不變。而壞處是欠缺彈性，息率較H按為高，如定息期內無大規模改變，就會好像蝕利息給銀行。定息按揭適合為想減少承受風險或者希望豁免壓力測試的人。

最新P按及H按利率一覽

P按（可左右移動 👈 👉）：

銀行	最優惠利率
匯豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友	5%
渣打、東亞、工銀亞洲、建銀亞洲、信銀國際、花旗、星展、大新、招商永隆、交銀、創興	5.25%
富邦、大眾	5.375%
華僑永亨	5.5%

*截至2022年7月

*以上只供參考一切最終遵從銀行為準

H按（可左右移動 👈 👉）：

銀行	H利率	最優惠利率	H按
匯豐銀行	0.79%	5%	H+1.3%～1.47% 封頂：p-2.5%～2.75%
中國銀行	0.79%	5%	H+1.3%～1.5% 封頂：p-2.5%
恒生銀行	0.79%	5%	H+1.3%～1.5% 封頂：p-2.5%
渣打銀行	0.79%	5.25%	H+1.3% 封頂：P-2.75%