為什麼會有貨尾？
「貨尾」，即是新盤在市場上推出後的存貨，而貨尾出現有4個原因。
樓盤開價比較進取
地點配套與訂價不相乎，令銷情未如理想以致賣剩的貨源變為貨尾。
準業主撻訂
熱門樓盤如啓德新盤、日出康城系列等售完後，準業主於準備正式買賣合約或上會時，因種種原因選擇撻訂5%而不繼續買賣令單位於市場上重推。以柏傲莊III為例收票超額80倍，有財力的買家為優先選購心儀單位會選用A組大手買家入票，以「買兩間撻一間」策略撻訂，亦有買家因為第1座及第8座延期交樓而對發展商失去信心，繼而選擇取消交易。要留意因為盤源搶手，發展商會將該批貨打著「限量」的旗號提價賣出，乘機獲利。
即睇其他樓花風險：【樓花陷阱】買柏傲莊III延期收樓？慘遇爛尾樓或撻訂？回佣紙有爭議？「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險逐個解！
市場氣氛差影響銷情
21年尾開始市場氣氛轉差，如The Yoho Hub發展商唔想割價推售單位，又唔投放資源宣傳，就會被買家遺忘。
發展商hold貨
發展商普遍會把部份豪宅盤和優質盤例如複式、頂樓等抽起作招標出售，因為樓價持續上揚他們願意等待能支付更高的樓價的買家，成為這些單位被存為貨尾的誘因。
如果你首期有限，正尋找600萬以下上車新盤貨尾，如果資金較充裕可以考慮柏瓏、凱柏峰、飛揚等。使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤，尋找心儀新盤上車。
應該㨂二手樓、樓花定現樓貨尾？
在選購單位前，我哋建議可以考慮自己需要及財政預算，作出合適選擇。Junto為大家設計一份問卷，可用來作自我評估：
- 你的首期預算是多少？
- 你能否通過壓測？
- 你的年紀會否對你承造按揭年期有影響？
- 單位是用作自住還是投資收租？
- 你是否足夠了解該區配套及前景？
- 單位的新舊與價錢你會比較在意哪一點？
- 所需入住/可放租時間是如何？
- 一手樓預計關鍵日期與實際落成日期可能有出入，你是否能接受？
以及了解兩者分別：
| 一手新盤 | 二手樓 | |
| 價錢 | 明碼實價 定價普偏跟附近定位相當的 二手單位高約10 – 20% | 沒有劃一標準售價， 買家可憑運氣及經驗 向賣家議價。 |
| 付款方式 | 發展商提供二按﹑即供、 建築期或等待樓宇後付款優惠， 後兩種付款方式讓買家 有時間預備資金結賬。 即供會較建築期付款 有較大折扣，不過由於樓宇 仍未落成，$600萬以上生業 便不能用按保申請高成數按揭。 | 多數臨約時支付5%訂金 再臨約後14天內支付大訂 尾數交吉時支付 |
| 代理佣金 | 買家無需支付佣金， 而且因為比二手樓簡單， 代理可提供佣金回贈 | 一般買賣雙方各1% |
| 印花稅 繳付 | 簽定臨約後 5個工作天內支付 | 簽定臨約後 30日內支付 |
| 正式買賣 合同簽署 | 臨約後 5個工作天內 | 臨約後14天內 |
| 按揭審批 | 因為未有二手成交， 銀行通常以臨約作為貸款估價， 部分發展商更可透過旗下 財務公司協助買家，安排 承按及提供各項貸款優惠。 | 買家須自行尋找銀行承造按揭， 貸款額以過往成交作估價， 壓力測試相對嚴謹。 若估價不足，買家要補回當中差價， 若二手樓樓齡太大，銀行亦未必願意 承按太長年期的按揭。 |
| 單位狀況 | 只能參觀示範單位， 及透過售樓說明書想像 真正格局及實際景觀 如已落成需為現樓， 但避免滋擾現有住戶 多數只可在指定參觀。 | 如非連租約單位， 多數可安排現樓參觀， 但要做足查冊及清楚業權狀況。 |
| 管理費 | 管理費相對昂貴， 普遍高於$4/呎。 | 視乎物業管理公司收費 及業主立案法團的財政狀況。 |
| 裝修費 | 花費有限 單位一般附送全屋家電及 基本裝修，買家只需添置 少量傢俱即可入住。 | 可能要負擔一大筆裝修費 及大廈維修費， 舖設的喉管及電線亦可能要更換。 |
| 入住/ 可放租 時間 | 如屬樓花， 可能要等12-24個月後 才收到樓。 | 交吉日期由買賣雙方協議， 最快1至2個月後可以收樓。 |
| 風險 | 部分發展商會提供1至2年的保養， 如驗樓時發現問題， 可要求發展商再作維修。 | 如成交後才發現單位有問題， 如漏水、屋宇署命令未除、 大廈消防命令、大廈維修， 甚或凶宅等，就要有心理及資金的準備。 |
現樓貨尾可否用「波叔Plan / 林鄭Plan 2.0」？
在申請樓宇按揭方面，其實現樓貨尾和普通物業的處理手法也大致相同，因此現樓貨尾也是可以使用「波叔Plan」的。對於樓價$1,200萬以下的物業來說，它最高的按揭成數是60%，而需要額外成數的話，買家就要申請按揭保險，又或者是「波叔Plan」。成功申請後，樓價$1,000萬以下的物業就可以得到最高為90%的按揭成數，而樓價$1,000 – $1,200萬的物業則可以得到最高為80%的按揭成數。但跟一般的按揭申請程序一樣，買家還是要自行繳付按保費用。
延伸閱讀：【9成按揭2022】財爺/波叔Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
延伸閱讀：【新盤按揭2021】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救
選擇貨尾注意事項
1. 貨尾的入伙日子
在選擇貨尾的時候，我們必須要了解該樓盤的入伙時間，以避免單位出現折舊的情況。特別是現樓貨尾，因為單位在購入前已經落成一段長時間，內在的裝修未免會有變舊，甚至破爛的情形，又或者暗藏一些肉眼無法辨認的問題。因此，如果各位置業人士決定選擇現樓貨尾，就應該在入伙前找專業人士驗樓，確保單位的內在保養依然良好。
2. 貨尾的種類
除了入伙日期，我們亦要清楚貨尾的種類，以確保自己能買到符合預算的單位。在新盤推出初期，發展商通常會先以低價銷售比較低層數、面積較細、景觀較普通的單位。而比較高層數、面積較大、景觀較開揚的單位則會留待開售後期，才以「貨尾」名義逐漸放盤。有見及此，如果你們想買到質素較高的單位，就可能要留意新盤貨尾，並且耐心等候較好的貨尾盤被慢慢推出。
3. 發展商的口碑
最後，發展商的評價也是選擇貨尾的考慮因素之一。置業人士應該留意發展商的售後服務，確保入伙後，如有任何執漏問題都能找到負責人跟進。除此之外，我們也要留意或查詢發展商公佈管理費的日期，以免落訂後才發現自己低估了費用。
如對新盤貨尾細節有任何疑問或意見分享，歡迎WhatsApp與我們聯絡。
延伸閱讀：【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節
新盤入票如何提高中籤機會：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
