【新盤貨尾有冇伏?】點解有貨尾?樓花及現樓貨尾要點揀?
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【新盤貨尾有冇伏?】點解有貨尾?樓花及現樓貨尾要點揀?
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【新盤貨尾有冇伏?】點解有貨尾?樓花及現樓貨尾要點揀?

最後更新:2022年07月19日

大家有冇好奇點解熱門新盤如柏傲莊、LP10、Wetland Season Bay等仲有「貨尾」?貨尾盤係咪一定伏?貨尾盤又可唔可以用「林鄭Plan」?Junto 為你解釋貨尾點解會出現,仲會話比大家聽揀選貨尾時,要留心既事項!

「貨尾」,即是新盤在市場上推出後的存貨,而貨尾出現的原因有三。

第一,樓盤開價比較進取,地點配套與訂價不相乎,令銷情未如理想以致賣剩的貨源變為貨尾。

第二,熱門樓盤如啓德新盤、日出康城系列等售完後,準業主於準備正式買賣合約或上會時,因種種原因選擇撻訂5%而不繼續買賣令單位於市場上重推。以柏傲莊III為例收票超額80倍,有財力的買家為優先選購心儀單位會選用A組大手買家入票,以「買兩間撻一間」策略撻訂,亦有買家因為第1座及第8座延期交樓而對發展商失去信心,繼而選擇取消交易。要留意因為盤源搶手,發展商會將該批貨打著「限量」的旗號提價賣出,乘機獲利。

即睇其他樓花風險:【樓花陷阱】買柏傲莊III延期收樓?慘遇爛尾樓或撻訂?回佣紙有爭議?「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險逐個解!

第三,發展商普遍會把部份豪宅盤和優質盤例如複式、頂樓等抽起作招標出售,因為樓價持續上揚他們願意等待能支付更高的樓價的買家,成為這些單位被存為貨尾的誘因。

如果你首期有限,正尋找600萬以下上車新盤貨尾,如果資金較充裕可以考慮柏瓏凱柏峰飛揚等。使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤,尋找心儀新盤上車。


在選購單位前,我哋建議可以考慮自己需要及財政預算,作出合適選擇。Junto為大家設計一份問卷,可用來作自我評估:

  1. 你的首期預算是多少?
  2. 你能否通過壓測?
  3. 單位是用作自住還是投資收租?
  4. 你是否足夠了解該區配套及前景?
  5. 單位的新舊與價錢你會比較在意哪一點?
  6. 所需入住/可放租時間是如何?

以及了解兩者分別:

一手新盤二手樓
價錢明碼實價
定價普偏跟附近定位相當的二手單位高約10 – 20%
沒有劃一標準售價,買家可憑運氣及經驗向賣家議價。
付款方式發展商提供二按﹑即供、建築期或等待樓宇後付款優惠,後兩種付款方式讓買家有時間預備資金結賬。

即供會較建築期付款有較大折扣,不過由於樓宇仍未落成,便不能用按保申請高成數按揭。
需要簽定臨約後30日內付款
按揭審批手續較為簡單,審批一般比二手樓寬鬆,發展商通常會與銀行合作,提供按揭條款;部分發展商更可透過旗下財務公司協助買家,安排承按及提供各項貸款優惠。買家須自行尋找銀行承造按揭,手續較為繁複,審批較保守,壓力測試相對嚴謹。

估價隨時不足,買家要補回當中差價
若二手樓樓齡太大,銀行亦未必願意承按太長年期的按揭。
單位狀況只能參觀示範單位,及透過售樓說明書想像真正格局及實際景觀如非連租約單位,多數可安排現樓參觀,但要做足查冊及清楚業權狀況
管理費管理費相對昂貴,普遍高於$4/呎。視乎物業管理公司收費及業主立案法團的財政狀況
裝修費花費有限
單位一般附送全屋家電及基本裝修,買家只需添置少量傢俱即可入住。
可能要負擔一大筆裝修費及大廈維修費
舖設的喉管及電線亦是全新
入住/可放租時間如屬樓花,可能要等12至24個月後才收到樓。交吉日期由買賣雙方協議,最快1至2個月後可以收樓。
風險部分發展商會提供1至2年的保養,如驗樓時發現問題,可要求發展商再作維修。如成交後才發現單位有問題,如漏水、屋宇署命令未除、大廈消防命令、大廈維修,甚或凶宅等,就要有心理及資金的準備。


在申請樓宇按揭方面,其實現樓貨尾和普通物業的處理手法也大致相同,因此現樓貨尾也是可以使用「波叔Plan」的。對於樓價1,200萬以下的物業來說,它最高的按揭成數是60%,而需要額外成數的話,買家就要申請按揭保險,又或者是「波叔Plan」。成功申請後,樓價1,000萬以下的物業就可以得到最高為90%的按揭成數,而樓價1,000-1,200萬的物業則可以得到最高為80%的按揭成數。但跟一般的按揭申請程序一樣,買家還是要自行繳付按保費用。

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?

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在選擇貨尾的時候,我們必須要了解該樓盤的入伙時間,以避免單位出現折舊的情況。特別是現樓貨尾,因為單位在購入前已經落成,所以內在的裝修未免會有變舊,甚至破爛的情形,又或者暗藏一些肉眼無法辨認的問題。因此,如果各位置業人士決定選擇現樓貨尾,就應該在入伙前找專業人士驗樓,確保單位的內在保養依然良好。

除了入伙日期,我們亦要清楚貨尾的種類,以確保自己能買到符合預算的單位。在新盤推出初期,發展商通常會先以低價銷售比較低層數、面積較細、景觀較普通的單位。而比較高層數、面積較大、景觀較開揚的單位則會留待開售後期,才以「貨尾」名義逐漸放盤。有見及此,如果你們想買到質素較高的單位,就可能要留意新盤貨尾,並且耐心等候較好的貨尾盤被慢慢推出。

最後,發展商的評價也是選擇貨尾的考慮因素之一。置業人士應該留意發展商的售後服務,確保入伙後,如有任何執漏問題都能找到負責人跟進。除此之外,我們也要留意或查詢發展商公佈管理費的日期,以免落訂後才發現自己低估了費用。

如對新盤貨尾細節有任何疑問或意見分享,歡迎WhatsApp與我們聯絡

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