【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱
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【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱
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【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱

最後更新:2023年04月29日

雖然市道轉淡,但發展商不願意將一手豪宅及特色大單位割價求售,如University Hill、天瀧、利奧坊、林海山城等特色單位便以招標出售。但對於新手而言,入標認購較明碼實價的價單更為含糊。究竟入標前有甚麼細節要留意?付款撻訂陷阱又是甚麼?Junto 為你好功課避免變成「水魚」。

一般單位會以定價開售,但因為特式單位買家負擔能力較高,發展商則會以招標形式推售新盤,即是不標明價錢,亦不會公開底價以降低市場透明度賺盡profit margin。有意買家需提交投標文件入標出價。發展商最終決定花落誰家,一般而言價高者得。

延伸閱讀:【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節


招標售樓多以特色單位和豪宅新盤為主,原因是供應不多,受眾亦較少,發展商可藉此方式搏求更大利潤。為保障上車客及糾正亂象2019年地建會更新指引,只有3類物業可以招標形式銷售,包括:

  1. 獨立屋、洋房及特色戶;
  2. 具3間或以上睡房的實用面積不少於約753方呎分層單位;
  3. 任何實用面積不少於約1,076方呎的分層單位。

  1. 詳細閱讀售樓書
  2. 參觀示範單位
  3. 留意新盤銷售安排
  4. 在招標期內提交叫價、簽好「要約表格」、本票及相關文件入標
  5. 發展商公佈中標結果


使用Junto登記認購 University Hill、天瀧、利奧坊、林海山城等特色單位招標新盤,享樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,我們同時會以過往成交、樓層、市況、開則及座向幫你預先評估你的出價,提昇中標成數,大大減低你的買樓開支💰

 

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

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當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。


延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?



市場消息未必反映實際標價

在發展商未正式公布招標文件,不少買家都會密切留意市場消息,並對市場流傳的意向呎價深信不疑。於是一到正式招標時便以意向呎價入標,卻發現原來發展商早有計劃再推售單位,呎價更是便宜一大截。

不想被發展商捉心理,但又不想錯失良機,最佳策略便是對市場有深入的了解。以下幾項市場資訊能幫助你進一步了解單位的市價:

1. 鄰近同終項目呎價

要注意,不同景觀坐向、會所設施、交通配套均會影響鄰近同級物業的價格,所以鄰近類近項目的呎價只可當作參考之一。

2. 銷售安排

發展商會在開售前公佈銷售安排,買家可查開即將推售哪些單位,是否以招標方式銷售及該發展項目尚有多少單位待推售,因為賣方可能在下一輪銷售時,推出其他更適合自己的單位。

3. 招標公告

一般招標公告均會清晰列明,在標書獲接納後,會否成為該投標物業之買方,以及隨投標書附上的銀行本票或支票,會否被視作臨時訂金。

4. 成交紀錄冊

成交紀錄冊會提供發展項目的銷售情況及其他單位的交易資料。但注意,成交紀錄可能沒有計算折扣、回贈及優惠。因此,買家要仔細查閱並計算相關優惠,才可得到貼近市價。謹記,在清楚了解真正市場前,不要貿然以過高投標價,倉卒「入市」。如有需要,可考慮諮詢專業人士的意見。


標書合約主要要約或邀約兩種。兩者字面近似但意思卻大有不同,買家在入標前必須留意清楚。

  1. 要約(Offer):合約一方向另一方列出的交易條件,在另一方無條件地接受它後,便可構成為具約束力的合約
  2. 邀約(ITT,Invitation to treat):只屬要約邀請,並不構成具約束力合約

簡單來說,若在入標競投單位的過程中,簽署的文件為要約,一旦中標,買家付上的本票就會成為訂金一部份,此時買家若要退訂,便只能選擇撻訂。因此買家必須細閱招標文件,並確認單位真的志在必得才投標。


投標一經接納,合約上的價錢亦就是投標價,並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠,這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家,或有可能構成影響。

舉例而言,假設招標合約上的樓價是$1,500萬元,扣除回贈優惠後,總開支樓價雖然只是$1,200萬元,但由於合約價已超出「波叔Plan」1,200萬按保樓價上限,即使買家實質上只以$1,200萬元買入單位,卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭;要借足8成以上,買家只能選擇二按或發展商提供的「呼吸plan」。

延伸閱讀:【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?


大多以招標形式推售的樓盤,發展商都會在提供按揭計劃。選用這些計劃雖然便捷,但要注意,每個計劃的審批要求和批出金額各有不同,若有不慎便有可能中標後才知道按揭不獲批,令自己大失預算,甚至要撻訂離場。

因此在選擇按揭計劃時,必先了解其審核準則,例如壓力測試的要求,所需證明文件等資訊。如有疑問,可尋找專業人士的協助。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

樓盤名稱位置發展商預計
關鍵日期
UNIVERSITY HILL大埔白石角
優景里
新地2024年6月15日
天瀧啟德
承豐道22號
恒基兆業, 中國海外,
華懋集團, 帝國集團,
新世界, 會德豐
2024年9月30日
澐璟啟德
承富里2號
華潤置地,
保利置業
2024年12月31日
利奧坊•曦岸
利奧坊•凱岸
利奧坊•壹隅
旺角
福澤街38號
恒基兆業2024年5月17日
林海山城大埔
露輝路36號
希慎,
香港興業
2024年6月
睿峰長沙灣
東京街29號
鼎珮現樓
海茵莊園將軍澳
石角路1號
九龍建業現樓
尚‧珒溋啟德
沐泰街 11 號
合景泰富,
龍湖地產
現樓
海日灣及海日灣II大埔白石角
創新路18號
億京現樓

University Hill、天瀧、利奧坊、林海山城等特色單位招標新盤樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈8成

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