甚麼是招標推售？
一般單位會以定價開售，但因為特式單位買家負擔能力較高，發展商則會以招標形式推售新盤，即是不標明價錢，亦不會公開底價以降低市場透明度賺盡profit margin。有意買家需提交投標文件入標出價。發展商最終決定花落誰家，一般而言價高者得。
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為何某些單位會以招標方式推售？
招標售樓多以特色單位和豪宅新盤為主，原因是供應不多，受眾亦較少，發展商可藉此方式搏求更大利潤。為保障上車客及糾正亂象2019年地建會更新指引，只有3類物業可以招標形式銷售，包括：
- 獨立屋、洋房及特色戶；
- 具3間或以上睡房的實用面積不少於約753方呎分層單位；
- 任何實用面積不少於約1,076方呎的分層單位。
入標程序
- 詳細閱讀售樓書
- 參觀示範單位
- 留意新盤銷售安排
- 在招標期內提交叫價、簽好「要約表格」、本票及相關文件入標
- 發展商公佈中標結果
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對Junto回贈有疑問嗎？
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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。
無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。
入標前需知
市場消息未必反映實際標價
在發展商未正式公布招標文件，不少買家都會密切留意市場消息，並對市場流傳的意向呎價深信不疑。於是一到正式招標時便以意向呎價入標，卻發現原來發展商早有計劃再推售單位，呎價更是便宜一大截。
不想被發展商捉心理，但又不想錯失良機，最佳策略便是對市場有深入的了解。以下幾項市場資訊能幫助你進一步了解單位的市價：
1. 鄰近同終項目呎價
要注意，不同景觀坐向、會所設施、交通配套均會影響鄰近同級物業的價格，所以鄰近類近項目的呎價只可當作參考之一。
2. 銷售安排
發展商會在開售前公佈銷售安排，買家可查開即將推售哪些單位，是否以招標方式銷售及該發展項目尚有多少單位待推售，因為賣方可能在下一輪銷售時，推出其他更適合自己的單位。
3. 招標公告
一般招標公告均會清晰列明，在標書獲接納後，會否成為該投標物業之買方，以及隨投標書附上的銀行本票或支票，會否被視作臨時訂金。
4. 成交紀錄冊
成交紀錄冊會提供發展項目的銷售情況及其他單位的交易資料。但注意，成交紀錄可能沒有計算折扣、回贈及優惠。因此，買家要仔細查閱並計算相關優惠，才可得到貼近市價。謹記，在清楚了解真正市場前，不要貿然以過高投標價，倉卒「入市」。如有需要，可考慮諮詢專業人士的意見。
要約與邀約大不同
標書合約主要要約或邀約兩種。兩者字面近似但意思卻大有不同，買家在入標前必須留意清楚。
- 要約（Offer）：合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的合約
- 邀約（ITT，Invitation to treat）：只屬要約邀請，並不構成具約束力合約
簡單來說，若在入標競投單位的過程中，簽署的文件為要約，一旦中標，買家付上的本票就會成為訂金一部份，此時買家若要退訂，便只能選擇撻訂。因此買家必須細閱招標文件，並確認單位真的志在必得才投標。
成交價影響按揭成數
投標一經接納，合約上的價錢亦就是投標價，並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠，這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家，或有可能構成影響。
舉例而言，假設招標合約上的樓價是$1,500萬元，扣除回贈優惠後，總開支樓價雖然只是$1,200萬元，但由於合約價已超出「波叔Plan」1,200萬按保樓價上限，即使買家實質上只以$1,200萬元買入單位，卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭；要借足8成以上，買家只能選擇二按或發展商提供的「呼吸plan」。
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付款撻訂陷阱要留神
大多以招標形式推售的樓盤，發展商都會在提供按揭計劃。選用這些計劃雖然便捷，但要注意，每個計劃的審批要求和批出金額各有不同，若有不慎便有可能中標後才知道按揭不獲批，令自己大失預算，甚至要撻訂離場。
因此在選擇按揭計劃時，必先了解其審核準則，例如壓力測試的要求，所需證明文件等資訊。如有疑問，可尋找專業人士的協助。
