甚麼是招標推售?
一般單位會以定價開售,但因為特式單位買家負擔能力較高,發展商則會以招標形式推售新盤,即是不標明價錢,亦不會公開底價以降低市場透明度賺盡profit margin。有意買家需提交投標文件入標出價。發展商最終決定花落誰家,一般而言價高者得。
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為何某些單位會以招標方式推售?
招標售樓多以特色單位和豪宅新盤為主,原因是供應不多,受眾亦較少,發展商可藉此方式搏求更大利潤。為保障上車客及糾正亂象2019年地建會更新指引,只有3類物業可以招標形式銷售,包括:
- 獨立屋、洋房及特色戶;
- 具3間或以上睡房的實用面積不少於約753方呎分層單位;
- 任何實用面積不少於約1,076方呎的分層單位。
入標程序
- 詳細閱讀售樓書
- 參觀示範單位
- 留意新盤銷售安排
- 在招標期內提交叫價、簽好「要約表格」、本票及相關文件入標
- 發展商公佈中標結果
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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。
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入標前需知
市場消息未必反映實際標價
在發展商未正式公布招標文件,不少買家都會密切留意市場消息,並對市場流傳的意向呎價深信不疑。於是一到正式招標時便以意向呎價入標,卻發現原來發展商早有計劃再推售單位,呎價更是便宜一大截。
不想被發展商捉心理,但又不想錯失良機,最佳策略便是對市場有深入的了解。以下幾項市場資訊能幫助你進一步了解單位的市價:
1. 鄰近同終項目呎價
要注意,不同景觀坐向、會所設施、交通配套均會影響鄰近同級物業的價格,所以鄰近類近項目的呎價只可當作參考之一。
2. 銷售安排
發展商會在開售前公佈銷售安排,買家可查開即將推售哪些單位,是否以招標方式銷售及該發展項目尚有多少單位待推售,因為賣方可能在下一輪銷售時,推出其他更適合自己的單位。
3. 招標公告
一般招標公告均會清晰列明,在標書獲接納後,會否成為該投標物業之買方,以及隨投標書附上的銀行本票或支票,會否被視作臨時訂金。
4. 成交紀錄冊
成交紀錄冊會提供發展項目的銷售情況及其他單位的交易資料。但注意,成交紀錄可能沒有計算折扣、回贈及優惠。因此,買家要仔細查閱並計算相關優惠,才可得到貼近市價。謹記,在清楚了解真正市場前,不要貿然以過高投標價,倉卒「入市」。如有需要,可考慮諮詢專業人士的意見。
要約與邀約大不同
標書合約主要要約或邀約兩種。兩者字面近似但意思卻大有不同,買家在入標前必須留意清楚。
- 要約(Offer):合約一方向另一方列出的交易條件,在另一方無條件地接受它後,便可構成為具約束力的合約
- 邀約(ITT,Invitation to treat):只屬要約邀請,並不構成具約束力合約
簡單來說,若在入標競投單位的過程中,簽署的文件為要約,一旦中標,買家付上的本票就會成為訂金一部份,此時買家若要退訂,便只能選擇撻訂。因此買家必須細閱招標文件,並確認單位真的志在必得才投標。
成交價影響按揭成數
投標一經接納,合約上的價錢亦就是投標價,並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠,這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家,或有可能構成影響。
舉例而言,假設招標合約上的樓價是$1,500萬元,扣除回贈優惠後,總開支樓價雖然只是$1,200萬元,但由於合約價已超出「波叔Plan」1,200萬按保樓價上限,即使買家實質上只以$1,200萬元買入單位,卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭;要借足8成以上,買家只能選擇二按或發展商提供的「呼吸plan」。
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付款撻訂陷阱要留神
大多以招標形式推售的樓盤,發展商都會在提供按揭計劃。選用這些計劃雖然便捷,但要注意,每個計劃的審批要求和批出金額各有不同,若有不慎便有可能中標後才知道按揭不獲批,令自己大失預算,甚至要撻訂離場。
因此在選擇按揭計劃時,必先了解其審核準則,例如壓力測試的要求,所需證明文件等資訊。如有疑問,可尋找專業人士的協助。
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近期招標新盤一覽
樓盤名稱 | 位置 | 發展商 | 預計 關鍵日期 |
UNIVERSITY HILL | 大埔白石角 優景里 | 新地 | 2024年6月15日 |
天瀧 | 啟德 承豐道22號 | 恒基兆業, 中國海外, 華懋集團, 帝國集團, 新世界, 會德豐 | 2024年9月30日 |
澐璟 | 啟德 承富里2號 | 華潤置地, 保利置業 | 2024年12月31日 |
利奧坊•曦岸 利奧坊•凱岸 利奧坊•壹隅 | 旺角 福澤街38號 | 恒基兆業 | 2024年5月17日 |
林海山城 | 大埔 露輝路36號 | 希慎, 香港興業 | 2024年6月 |
睿峰 | 長沙灣 東京街29號 | 鼎珮 | 現樓 |
海茵莊園 | 將軍澳 石角路1號 | 九龍建業 | 現樓 |
尚‧珒溋 | 啟德 沐泰街 11 號 | 合景泰富, 龍湖地產 | 現樓 |
海日灣及海日灣II | 大埔白石角 創新路18號 | 億京 | 現樓 |