本地多間銀行近期再次上調P，以匯豐銀行為例P為5.75厘，以新造樓按息率P-2.25厘計算，達3.5厘。有發展商因應加息周期持續，今年初加推新盤時特別提供「置稱心按揭利息保障」，該計劃保障期為三年，三年內按揭利率如升穿3.375厘，發展商給予買家最多利息補貼為樓價的1%。
補貼利息實例
假設一個折實價$4,500,000的細單位，發展商最多補貼$45,000，如買家做九成按揭，供款期30年，以現時利率3.5厘計算每月供款為$19,096。若以買樓時發展商提供補貼的息率3.375厘計算，每月供款$18,801，兩者每月相差$295。假設三年供款額均維持3.5厘，三年補貼金額為$10,620，補貼實際金額將按買家三年間多出的供樓金額計算。
就上述例子，假設選擇建期供款的買家，收樓上會時按揭息率合共升了0.5厘，即3.875厘，每月供款將增至$19,997，較3.357厘每月多供$1,196元，三年即$43,056，仍在發展商補貼範圍內。
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有利息補貼不等於上到會
由於有發展商的補貼，我們發現有買家會誤會，只要現在過到壓力測試上會便沒有問題，供樓時有發展商三年利息補貼，所以唔怕加息，故條數計得好盡。
然而，選擇建期供款的買家要留意的是，在單位落成後按揭息率會加到哪個水平？因為加息周期仍未完，如果入息水平預得太緊，加息後過不到壓測，問題便浮現，到時就算有利息補貼供到樓也上不到會。
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上唔到會二按真係幫到手？
除了按揭利息補貼計劃外，發展商向來也會提供多元化的二按或全期按揭計劃，協助入息證明不足或收入不穩定的人士，提供較銀行寬鬆的按揭計劃，讓他們順利上會。
不過，發展商提供的計劃未必較銀行按揭計劃優惠，特別是按揭息率以及按揭成數，部分更會羊毛出在羊身上，收取估價行政費、律師費及雜費等，決定申請前必須睇清楚條款細節。
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非全額可做二按
現時準業主為食盡參考一個將軍澳新盤，發展商提供的按揭計劃最多承造八成半，而首三年息率雖為P-2.5厘，但以P為6厘計算即利息為3.5厘，第三年起P+1厘，意味若未能成功轉按至銀行利率高出至7厘 。此外，買家更要支付單位估價行政費$5,000，無論批核與否均不退回，另要支付賣方的律師費及雜費。
至於另一個於粉嶺熱賣的大型新盤，發展商提供首按及二按計劃，最多合共可做九成，當中二按揭部分利率首三年為P-2厘，亦較部分大型銀行按揭息率高。另一計劃是向發展商提供的財務機構申請按揭，最高借八成半，首三年利息為P-2厘。
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由此可見，發展商提供的按揭形式各有不同，買家若有興趣透過這些計劃上會，必須細閱價單內的細則，了解按揭成數上限、按揭利率、會否涉及其他行政費及雜費等，從而計算清楚成本及供樓開支。一些特別優惠如上述的「置稱心按揭利息保障」更要於每年特定時間內提交資料及申請，經發展商批核後才退回相關利息支出。
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文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》
