單幢樓vs大型屋苑！管理費真係差好遠？買樓諗清楚，全方位比較2者分別

對大部分人而言，買樓是長線的事，故考慮單幢樓及屋苑盤時，不僅要著眼現在，還應該放眼將來，考慮入住數年甚至數十年後的變化。單幢樓及屋苑盤各有特色及優缺點，以下八大因素有助解迷思，作出明智的選擇。

管理費及維修

管理費是一項長遠開支，其每呎收費高低不容忽視。由於單幢樓戶數少，但管理費、清潔及維修等服務均不可或缺，令每戶攤分的支出較高。特別是一些新盤單幢樓因設小型會所，但單位數目不多，管理費較屋苑新盤更貴，一般$5或以上好普遍，曾經有一個筲箕灣半新單幢樓每呎管理費高達$8以上，令市場嘩然。

最近新盤管理費一覽：

樓盤名稱	性質	位置	發展商	管理費
The YOHO Hub	屋苑 1,969伙	元朗朗樂路	新地	約$4.6/呎
星凱．堤岸	屋苑 1,335伙	火炭	中洲置業	約$4.8/呎
海茵莊園	屋苑 1,556伙	將軍澳	九龍建業	約$4.5/呎
KOKO MARE	屋苑 444伙	油塘茶果嶺	會德豐	約$5.4/呎
瓏碧	單幢 190伙	馬頭角	碧貴園	約$4.5/呎
NOVO LAND	屋苑 4,639伙	屯門	新地	約$3.98/呎
UNIVERSITY HILL	屋苑 1,871伙	大埔白石角	新地	$約4.88/呎
One innovale	屋苑 1,600伙	粉嶺	恒地	$約4.5/呎

除每月的管理費外，若住上20多至30年後，大廈要進行大維修，同樣由於單幢樓伙數少，每戶攤分的維修費也有機會較屋苑單位貴。此外，如果單幢樓涉及保養斜坡或有私家路等，管理費更唔講得少，故欲認購單幢新盤時，要細閱地契中對業主負責的範圍。

物業設施

講到物業設施，由於地盤面積所限，單幢新盤就算有會所，通常只有迷你版健身室，泳池更罕有，更遑論休憩空間。這方面屋苑盤可謂完勝，屋苑新盤會花較多心思設計出不同主題的住戶設施及綠化空間，健身室及泳池必備，兒童玩樂及住戶宴客場地林林總總，為屋苑提升叫座力。

最近大型屋苑一覽：

樓盤名稱	位置	發展商	會所佔地	伙數
The YOHO Hub	元朗朗樂路	新地	4萬呎 +21萬呎戶外園林	1,969伙
NOVO LAND	屯門	新地	40萬呎	4,639伙
KOKO MARE	油塘茶果嶺	會德豐	7.2萬呎	1,331伙
UNIVERSITY HILL	大埔 白石角	新地	17萬呎	1,871伙
飛揚	掃管笏	長江實業, 新鴻基	12萬呎	800伙

成交及估值

無論單幢樓或屋苑新盤，均由發展商根據同區市場需求及市況定價，故買入時不存在銀行估價偏離問題。然而，在入住數年後，一想旦出售單位或換樓，單幢樓與屋苑成交及估值情況便有明顯分別。由於屋苑單位多兼成交活躍，在出售單位時通常有充足及貼市的成交價供參考，銀行估值也較容易，不會出現太偏離情況。

相對上，單幢樓通常單位較少兼成交疏落，不少市區單幢樓一、兩年才有一宗成交，令業主及買家傾價，以至銀行估價時可參考的資料不多，容易出現估值偏離情況。

如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，尋找心儀新盤上車。

戶型選擇

單幢樓受地盤限制，戶型選擇較少，大部分單幢新樓主攻開放式或細單位，較適合單身及兩至三人小家庭。反觀，屋苑新盤由細至大單位一應俱全，成員較多的家庭客會偏好屋苑盤。

地理位置

這是單幢盤主要賣點之一，特別對港島或九龍市區情有獨鍾，喜歡交通四通八達及社區發展完善的買家。此外，若希望入住名校網的家庭客，揀選市區單幢樓的誘因也較大，但透過收購舊樓重建的新盤，地盤通常偏細，不少都只能興建單幢物業。

最近市區單幢盤一覽：

樓盤名稱	位置	發展商	位置優勢
睿峰	長沙灣	鼎珮	1分鐘 長沙灣站
Bal Residence	觀塘 恒安街18號	麗新發展, 市區重建局	7分鐘 牛頭角站
雨後  AFTER THE RAIN	元朗 宏業西街	星星地產	4分鐘至 朗屏站
明雋 The Grands	土瓜灣炮仗街45號	佳明集團	3分鐘至 土瓜灣站

入場費

由於市區單幢樓以細單位為主，雖然呎價較不少屋苑新盤高，但單位入場費有機會因實呎細而較低，特別是市區納米新盤，有機會$400餘萬在市區上車。

細價上車盤一覽：

正所謂百貨應百客，發展商想擴大客源，將部份盤源位置較差，或開則較細嘅新盤以較低開價放賣，如果你首期資金唔多以下為各lump sum較細嘅新盤，預算$600萬以下有1房，甚或2房選擇：

樓盤名稱	位置	發展商	預計 關鍵日期
海茵莊園	將軍澳 石角路1號	九龍建業	現樓
UNIVERSITY HILL 2A期 UNIVERSITY HILL 2B期	大埔 白石角優景里	新地	2024年6月15日
必嘉坊・迎匯	黃埔4街	恒地	2024年12月31日
飛揚第1期 飛揚2期	深井	長實、新地	2024年3月31日 2024年12月31日
NOVO LAND 第2A及2B期 NOVO LAND 第3A及3B期	屯門欣寶路	新地	2023年12月29日 2024年5月17日 2024年12月31日 2025年3月31日
凱和山	掃管笏 管翠路18號	路勁、深控	2024年6月
匯都 HIGH PARK	洪水橋田心路	泛海控股	2025年3月31日

了解上會加息風險？即睇： 【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？

投資角度

如計劃買入新盤作出租用途，宜留意出售單幢樓時的風險。除非樓市處牛市，否則在正常市況或淡市下，冇睇樓的放盤通常乏人問津，因買家選擇眾多，毋須承受冇樓睇而買錯樓的風險。如果持有的是大型屋苑盤，就算單位有租客而未能給買家睇樓，地產代理或許有辨法找來相似戶型的單位給買家參考。

然而，若持有的是單幢樓，便難以覓得同類單位放盤，作為買家的參考。作放租及投資時，別小看單幢樓租盤的出售難度及壓價風險。

抄契費

抄契費雖然並非單幢樓獨有，但為市區收地難，市區重建的新盤多數為單幢樓，屋苑新盤相對罕有。私人發展商的舊樓重建項目，新樓買家需要支付炒契費，當中涉及大量收購前的業權及買賣紀錄等資料，作為新樓樓契的一部分，而炒契費通常由數萬至十萬元不等。

延伸閱讀：買新樓額外雜費，舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單

單幢樓及屋苑盤各有優缺點及特色，最重要是明白自己及家人的需要，哪種居住環境和生活配套最適合，並在買入前了解管理及維修成本，以及出售時有機會遇到的問題，自然可以作出明智的決定。