物業編號: FHP/S/K9/2022/BAKERCIRCLE
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必嘉坊第3期命名為GREENWICH,單位面積由191呎起,戶型涵蓋開放式-3房,首張價單56伙,折實$367.83萬起。
向加息陰霾下,發展商唯有減價應對,必嘉坊3期約18個月樓花期,比2期遲3個月落成,年頭2期已比上年首張價單回調9.6%,今次3期訂價再比年頭開價平10%!
必嘉坊第3期BAKER CIRCLE‧GREENWICH 8月8日推售60伙,售出50伙,周六8月12日將接力賣23伙。
各期價單比較
恒地以較低價錢單位打頭陣作宣傳效果,3期最平各戶型分佈如下:
單位 | 實用面積 | 折實價 |
開放式 6樓C室 | 215′ | $367.83萬 折實呎價$17,108 |
1房連開廚 6樓K室 | 264′ | $485.28萬 折實呎價$18,382 |
2房連開廚 16樓B室 | 387′ | $781.65萬 折實呎價$20,198 |
3房連套 27樓H室 | 490′ | $902.7萬 折實呎價$18,422 |
今年年頭2期 2號價單開價比1號價單平9.6%,最平各戶型分佈如下:
單位 | 實用面積 | 折實價 |
開放式 6樓L室 | 214′ | $399.8萬 折實呎價$18,681 |
1房連開廚 6樓J室 | 276′ | $531.7萬 折實呎價$19,265 |
1房連開廚 6樓N室 | 324′ | $580.2萬 折實呎價$17,908 |
1房連開廚 11樓K室 | 374′ | $738.9萬 折實呎價$19,757 |
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3月28日再加推28伙新單位,共84伙3月31日週五以即場抽籤形式推售。
以下為必嘉坊第2期迎匯首張價單,已經比一期下調11%,定價$458.82萬 – $1,125.54萬,折實平均呎價$21,238元:
實用面積 | 折實價 | |
開放式 6樓A室 | 222′ | $458.82萬 折實呎價$20,668 |
1房 6樓F室 | 270′ | $547.11萬 折實呎價$20,263 |
2房 16樓A室 | 378′ | $803.88萬 折實呎價$21,267 |
3房 27樓C室 | 514′ | $1,221.86萬 折實呎價$21,831 |
同時,2022年6月推售第一期必嘉坊.曦匯首張價單開價:
實用面積 | 折實價 | |
開放式 6樓E室 | 202′ | $466.83萬 折實呎價$23,110 |
1房 6樓L室 | 251′ | $576.84萬 折實呎價$22,982 |
2房 16樓A室 | 362′ | $846.83萬 折實呎價$23,393 |
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無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。
延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?

Junto團隊非常榮幸獲得恒基集團肯定,委任我們作為必嘉坊.迎匯的銷售代理。
平面圖
必嘉坊3期GREENWICH 發展項目布局圖

必嘉坊3期GREENWICH 6樓、8樓、9樓、11樓、12樓、16樓、17樓、19樓、20樓、22樓、23樓及26樓

必嘉坊3期GREENWICH 7樓、10樓、15樓、18樓、21樓及25樓

折扣及付款方法
必嘉坊最新價單有3種付款方法,A1)100天供款明顯比建築期供款優惠幅度更大:
A1)100天供款 | B1)建築期供款 | B4)建築期供款 | |
付款方法 | 臨訂 5% 臨訂後30天內5% 臨訂後100天內90% | 臨訂 5% 臨訂後30天內5% 收入伙紙後14天內 90% | 臨訂 3% 臨訂後30-480天內8% 收入伙紙後14天內 87% |
折扣 | 10% | 3% | 3.5% |
A1) 100天供款最優惠,建議準買家流動資金鬆動,$600萬以下單位可以樓花供款舊按揭保險上會,下面我哋會幫大家準備上會開支計算例子:
按揭首期計算實例
我哋以17樓N室 1房開廚為付款例子,王小姐有首置額,資金鬆動較鬆動,同時想早啲供款獲得最多折扣額,就選用(A1) 100天供款最優惠:

(A1) 100天供款10%折扣後成交價為 $5,990,400,
簽臨約當天要付樓價5% ($299,520),會先扣 $8萬銀行本票,再以個人支票支付尾數。
由於選用舊按揭保險,$400萬 - $600萬樓價只可承造8成按揭,先訂金只需付10%,當中涉及按揭餘額,客人要額外枱錢上會。
按揭餘額 =
成交價 – 已支付首期 – 按揭額

即買家要再自行準備另外成交價10%按揭餘額上會。
假若開賣日為4月1日,以下為建議首期預算及相關付款時間:

小心舊樓查契費
特別留意必嘉坊為重建盤,查契費會較貴,合計其他圖紙費,政府登記費等雜費約需 $38,000,合計10%訂金,10%按揭餘額,印花稅及律師費等等,置業真正首期需要$778,824。
延伸閱讀:買新樓額外雜費,舊樓重建抄契費可達 $10萬!轉售有否風險?小心首期以外開支,附重建新盤清單
如果王小姐資金唔夠,想用(B4)靈活建築期付款計劃,拎盡3.5%折扣,總開支如下:


對比B1 plan嘅3%折扣,2者相差~$36,000,每個人情況唔同,短期流動資金緊絀啲就B4因為另外5%訂金可以分開10期比,不過訂金總數就會由5%變咗8%。因為做高成數按揭一定要樓宇落成後先可以承造,嗰16期0.5%訂金,共8%全部都向預計關鍵日期前找付,冇得做按揭所以按揭額只能做87%。唔想煩,或想做盡9成按揭就直接用B1 建期供款。
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!
假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:
樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
$500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
$600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
$800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
$1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
$1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
$1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。
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入票攻略
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景觀風水
景觀方面,由於必嘉坊位於市中心,很大可能由單位看出去的都是樓景。而取決於發展商,樓宇密度亦大程度影響到景觀和居住的舒適度,例如光照度和通風等。
而該樓盤的賣點亦不在景觀,主要針對在其他交通和購物配套。所以如果是對景觀十分講究的人,這樓盤可能並非你的首選; 如果看重生活便利度,如購物和交通配套,那麼不妨考慮此新盤。
環境配套
購物配套方面,這區將設共八條街組成的步行街,總長度超過800米,走勻需時約15分鐘。當中商業面績達16.8萬平方呎。必嘉坊會以Young Elegant、 Vibrant & Local Culture為主題,部分商店外觀會隔入舊有歷史文化,並會保留部分具歷史價值的字體及構築物料。目標除了是打造針對年輕人的購物天堂外,還希望設立特色街道,成為該區的特點。
可惜,除了商業化的購物中心,本身黃埔4街的綠化設施缺乏。而據恒基所說必嘉坊會發展綠色建築,望能為該區增加美感。不論如何,該區的休閒設施並不算多,除了可以在的佛光街公園和和黃公園散步外,如果居民想做運動或是使用一些休閒設施,例如體育館和跑步徑,可能就要到稍遠的何文田區,例如步距約15 分鐘的東何文田配水庫遊樂場和高山劇場了。
交通方面,必嘉坊處於三個港鐵站的中心地帶,全部都是步行十分鐘以下可到達的距離。居民從必嘉坊出發,步行約七分鐘可到達紅磡站(由於東鐵過海段早前已通車,現由該站到金鐘站僅大概7分鐘); 或是步行七分鐘到達黃埔站; 或步距約六分鐘到達何文田站。除了港鐵,此區的巴士線路眾多,往返港九新界極為方便。所以交通的便利是為該樓盤的一大賣點。
各期價單及同區樓價比較
為了給各位有比較指標,Junto現在會比較同屬重建項目的其他樓盤價單。另外,會再比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有更多資料,能加深了瞭該項目的價格特點。
重建項目價單比較
啟岸位於紅磡馬頭圍道63號。啟岸提供551個單位。它的單位實用面積由170呎至425呎不等,中學校網跟必嘉坊一樣,同為九龍城區。啟岸入伙日期由5/2021開始,也是一個頗新的樓盤。步行6分鐘可到土瓜灣站。
啟岸的會所設於大厦頂層,面積約11,563呎,命名“天䚀會”。設施包括泳池、健身室、影院等。屋苑基座地下及1樓為約34,500平方呎的商場,地下將打造成美食消閒大道,賺物配套充足,大大方便居民生活。可見它不論是交通還是休閒、日常購物配套辺面都非常完善。
環海.東岸位於土瓜灣崇安街23號。環海.東岸提供1008個單位。它的實用面積由194呎至375呎,屬「納米盤」。單位大部分是樓景,私隱度不足。然而它步行5分鐘可到土瓜灣站,交通方便。中學校網亦是九龍城區。入伙日期由12/2018開始,共有3年樓齡。
啟岸 | 環海.東岸 | |
1房單位 | 高層 A6室 實用面績:261平方呎 售價:$650萬 | 中層 D室 實用面績:270平方呎 售價:$608萬 |
2房單位 | 高層 D7室 實用面績:381平方呎 售價:$1100萬 | 高層 E室 實用面績:363平方呎 售價:$880萬 |
同區樓盤價單比較
黃埔花園位於黃埔必嘉街121號,一共有10期, 88座,提供10,285個單位。實用面積由288呎至1,363呎不等。另外,黃埔花園交通便利,鄰近港鐵黃埔站(約1分鐘步距)。屋苑雖沒有會所,可附近有黃埔新天地、黃埔號等購物中心,配套齊全。入伙日期由12/1985開始,樓齡較長。
由黃埔花園步行約10多分鐘有和黃公園及大環山公園,海旁設有海濱長廊連接尖沙咀星光大道。亦因如此,部分單位有可享海景,景觀可能比必嘉坊優勝。可是它的單位面積也普遍較大,適合預算較高的家庭自住或投資。
黃埔新邨位於黃埔民泰街39號。共有25座,提供2,730個單位。黃埔新邨的實用面積由298呎至885呎。它的入伙日期由08/1976開始。黃埔新邨黃埔新邨交通便利,除了鄰近港鐵黃埔站,它亦接駁多條小巴、巴士線,選擇眾多。黃埔新邨樓價對比黃埔花園便宜,相對地,它的單位面績較小,較適合小型家庭自住或投資。
黃埔花園 | 黃埔新邨 | |
1房單位 | 2期 錦桃苑 6座 中層 F室 實用面績:389 呎 售價:$766萬 | 佳富樓 (V座) 2室 實用面績:321 呎 售價:$495 萬 |
2房單位 | 11期 紫荊苑 9座 高層 G室 實用面績:505 呎 售價:$822萬 | 景榮樓 (P座) 中層 4室 實用面績:413 呎 售價:$700 萬 |
樓盤資料
必嘉坊分3期發展,設9座住宅大樓,提供約2,800伙,是近30年來全港最大型的私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。項目一期位處於機利士南路與寶其利街。它由3幢住宅大樓組成,提供約1,000伙,並主打1房及2房,並預計會在2024年首季落成入伙。
樓盤名稱 | 必嘉坊 Baker Circle |
地址 | 黃埔4街 |
地區 | 紅磡 |
單位數量 | 約2,800伙 |
預計關鍵日期 | 2024年10月31日、 2024年11月30日及 2024年12月31日 |
單位戶型 | 第一期 主打1房及2房單位 |
校網 | 九龍城區 |
管理公司 | 恒基物業代理有限公司 |
賣方 | 恒基物業代理有限公司 |
銷售情況(持續更新)
5月18日更新
必嘉坊.迎匯再推20伙,全部均為270呎 一房 F室,一致下調定價約3.5%,折實平均呎價$20,082,5月20日週六開賣。
5月8日更新
加推28伙5月12日起以先到先得形式發售。
4月29日更新

琴日必嘉坊.迎匯推售28伙售出8伙,貨尾單位以先到先得形式發售。
4月24日更新
必嘉坊迎匯上次貨尾陸續有成交,恒地再加推28伙應市,今張價單價錢稍稍調高,折實$449.8萬起,週五以抽籤形式推售。
4月4日更新
剛剛再加推43伙,4月6日起以先到先得形式發售。
3月31日更新
3月31日恒地以即場抽獎形式出售84伙,售出約72伙,貨尾單位以先到先得形式發售。
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買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉
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