物業編號: FHP/S/K9/2022/BAKERCIRCLE
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必嘉坊第3期命名為GREENWICH，單位面積由191呎起，戶型涵蓋開放式-3房，首張價單56伙，折實$367.83萬起。
向加息陰霾下，發展商唯有減價應對，必嘉坊3期約18個月樓花期，比2期遲3個月落成，年頭2期已比上年首張價單回調9.6%，今次3期訂價再比年頭開價平10%！
必嘉坊第3期BAKER CIRCLE‧GREENWICH 8月8日推售60伙，售出50伙，周六8月12日將接力賣23伙。
各期價單比較
恒地以較低價錢單位打頭陣作宣傳效果，3期最平各戶型分佈如下：
| 單位 | 實用面積 | 折實價 |
| 開放式 6樓C室 | 215′ | $367.83萬 折實呎價$17,108 |
| 1房連開廚 6樓K室 | 264′ | $485.28萬 折實呎價$18,382 |
| 2房連開廚 16樓B室 | 387′ | $781.65萬 折實呎價$20,198 |
| 3房連套 27樓H室 | 490′ | $902.7萬 折實呎價$18,422 |
今年年頭2期 2號價單開價比1號價單平9.6%，最平各戶型分佈如下：
| 單位 | 實用面積 | 折實價 |
| 開放式 6樓L室 | 214′ | $399.8萬 折實呎價$18,681 |
| 1房連開廚 6樓J室 | 276′ | $531.7萬 折實呎價$19,265 |
| 1房連開廚 6樓N室 | 324′ | $580.2萬 折實呎價$17,908 |
| 1房連開廚 11樓K室 | 374′ | $738.9萬 折實呎價$19,757 |
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3月28日再加推28伙新單位，共84伙3月31日週五以即場抽籤形式推售。
以下為必嘉坊第2期迎匯首張價單，已經比一期下調11%，定價$458.82萬 – $1,125.54萬，折實平均呎價$21,238元：
| 實用面積 | 折實價 | |
| 開放式 6樓A室 | 222′ | $458.82萬 折實呎價$20,668 |
| 1房 6樓F室 | 270′ | $547.11萬 折實呎價$20,263 |
| 2房 16樓A室 | 378′ | $803.88萬 折實呎價$21,267 |
| 3房 27樓C室 | 514′ | $1,221.86萬 折實呎價$21,831 |
同時，2022年6月推售第一期必嘉坊．曦匯首張價單開價：
| 實用面積 | 折實價 | |
| 開放式 6樓E室 | 202′ | $466.83萬 折實呎價$23,110 |
| 1房 6樓L室 | 251′ | $576.84萬 折實呎價$22,982 |
| 2房 16樓A室 | 362′ | $846.83萬 折實呎價$23,393 |
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延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？
Junto團隊非常榮幸獲得恒基集團肯定，委任我們作為必嘉坊．迎匯的銷售代理。
平面圖
曦匯為必嘉坊第1期，共提供324伙，戶型涵蓋開放式至三房，主打一房戶佔194伙，即總單位近60%。
5樓平面圖
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6-12樓、15-23樓及25-28樓平面圖
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迎匯為必嘉坊第2期，共提供280伙，戶型涵蓋開放式至三房。
6樓、8-9樓、11-12樓、16-17樓、19-20樓、22-23樓及26樓平面圖
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7樓、10樓、15樓、18樓、21樓平面圖
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必嘉坊3期GREENWICH 發展項目布局圖
必嘉坊3期GREENWICH 6樓、8樓、9樓、11樓、12樓、16樓、17樓、19樓、20樓、22樓、23樓及26樓
必嘉坊3期GREENWICH 7樓、10樓、15樓、18樓、21樓及25樓
折扣及付款方法
必嘉坊最新價單有3種付款方法，A1）100天供款明顯比建築期供款優惠幅度更大：
| A1)100天供款 | B1)建築期供款 | B4)建築期供款 | |
| 付款方法 | 臨訂 5% 臨訂後30天內5% 臨訂後100天內90% | 臨訂 5% 臨訂後30天內5% 收入伙紙後14天內 90% | 臨訂 3% 臨訂後30-480天內8% 收入伙紙後14天內 87% |
| 折扣 | 10% | 3% | 3.5% |
A1) 100天供款最優惠，建議準買家流動資金鬆動，$600萬以下單位可以樓花供款舊按揭保險上會，下面我哋會幫大家準備上會開支計算例子：
按揭首期計算實例
我哋以17樓N室 1房開廚為付款例子，王小姐有首置額，資金鬆動較鬆動，同時想早啲供款獲得最多折扣額，就選用(A1) 100天供款最優惠:
(A1) 100天供款10%折扣後成交價為 $5,990,400，
簽臨約當天要付樓價5% （$299,520），會先扣 $8萬銀行本票，再以個人支票支付尾數。
由於選用舊按揭保險，$400萬 - $600萬樓價只可承造8成按揭，先訂金只需付10%，當中涉及按揭餘額，客人要額外枱錢上會。
按揭餘額 =
成交價 – 已支付首期 – 按揭額
即買家要再自行準備另外成交價10%按揭餘額上會。
假若開賣日為4月1日，以下為建議首期預算及相關付款時間：
小心舊樓查契費
特別留意必嘉坊為重建盤，查契費會較貴，合計其他圖紙費，政府登記費等雜費約需 $38,000，合計10%訂金，10%按揭餘額，印花稅及律師費等等，置業真正首期需要$778,824。
延伸閱讀：買新樓額外雜費，舊樓重建抄契費可達 $10萬！轉售有否風險？小心首期以外開支，附重建新盤清單
如果王小姐資金唔夠，想用(B4)靈活建築期付款計劃，拎盡3.5%折扣，總開支如下：
對比B1 plan嘅3%折扣，2者相差～$36,000，每個人情況唔同，短期流動資金緊絀啲就B4因為另外5%訂金可以分開10期比，不過訂金總數就會由5%變咗8%。因為做高成數按揭一定要樓宇落成後先可以承造，嗰16期0.5%訂金，共8%全部都向預計關鍵日期前找付，冇得做按揭所以按揭額只能做87%。唔想煩，或想做盡9成按揭就直接用B1 建期供款。
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.625%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
| $500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
| $600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
| $1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。
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入票攻略
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景觀風水
景觀方面，由於必嘉坊位於市中心，很大可能由單位看出去的都是樓景。而取決於發展商，樓宇密度亦大程度影響到景觀和居住的舒適度，例如光照度和通風等。
而該樓盤的賣點亦不在景觀，主要針對在其他交通和購物配套。所以如果是對景觀十分講究的人，這樓盤可能並非你的首選； 如果看重生活便利度，如購物和交通配套，那麼不妨考慮此新盤。
環境配套
購物配套方面，這區將設共八條街組成的步行街，總長度超過800米，走勻需時約15分鐘。當中商業面績達16.8萬平方呎。必嘉坊會以Young Elegant、 Vibrant & Local Culture為主題，部分商店外觀會隔入舊有歷史文化，並會保留部分具歷史價值的字體及構築物料。目標除了是打造針對年輕人的購物天堂外，還希望設立特色街道，成為該區的特點。
可惜，除了商業化的購物中心，本身黃埔4街的綠化設施缺乏。而據恒基所說必嘉坊會發展綠色建築，望能為該區增加美感。不論如何，該區的休閒設施並不算多，除了可以在的佛光街公園和和黃公園散步外，如果居民想做運動或是使用一些休閒設施，例如體育館和跑步徑，可能就要到稍遠的何文田區，例如步距約15 分鐘的東何文田配水庫遊樂場和高山劇場了。
交通方面，必嘉坊處於三個港鐵站的中心地帶，全部都是步行十分鐘以下可到達的距離。居民從必嘉坊出發，步行約七分鐘可到達紅磡站（由於東鐵過海段早前已通車，現由該站到金鐘站僅大概7分鐘）； 或是步行七分鐘到達黃埔站； 或步距約六分鐘到達何文田站。除了港鐵，此區的巴士線路眾多，往返港九新界極為方便。所以交通的便利是為該樓盤的一大賣點。
各期價單及同區樓價比較
為了給各位有比較指標，Junto現在會比較同屬重建項目的其他樓盤價單。另外，會再比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有更多資料，能加深了瞭該項目的價格特點。
重建項目價單比較
啟岸位於紅磡馬頭圍道63號。啟岸提供551個單位。它的單位實用面積由170呎至425呎不等，中學校網跟必嘉坊一樣，同為九龍城區。啟岸入伙日期由5/2021開始，也是一個頗新的樓盤。步行6分鐘可到土瓜灣站。
啟岸的會所設於大厦頂層，面積約11,563呎，命名“天䚀會”。設施包括泳池、健身室、影院等。屋苑基座地下及1樓為約34,500平方呎的商場，地下將打造成美食消閒大道，賺物配套充足，大大方便居民生活。可見它不論是交通還是休閒、日常購物配套辺面都非常完善。
環海．東岸位於土瓜灣崇安街23號。環海．東岸提供1008個單位。它的實用面積由194呎至375呎，屬「納米盤」。單位大部分是樓景，私隱度不足。然而它步行5分鐘可到土瓜灣站，交通方便。中學校網亦是九龍城區。入伙日期由12/2018開始，共有3年樓齡。
| 啟岸 | 環海．東岸 | |
| 1房單位 | 高層 A6室 實用面績：261平方呎 售價：$650萬 | 中層 D室 實用面績：270平方呎 售價：$608萬 |
| 2房單位 | 高層 D7室 實用面績：381平方呎 售價：$1100萬 | 高層 E室 實用面績：363平方呎 售價：$880萬 |
同區樓盤價單比較
黃埔花園位於黃埔必嘉街121號，一共有10期, 88座，提供10,285個單位。實用面積由288呎至1,363呎不等。另外，黃埔花園交通便利，鄰近港鐵黃埔站（約1分鐘步距）。屋苑雖沒有會所，可附近有黃埔新天地、黃埔號等購物中心，配套齊全。入伙日期由12/1985開始，樓齡較長。
由黃埔花園步行約10多分鐘有和黃公園及大環山公園，海旁設有海濱長廊連接尖沙咀星光大道。亦因如此，部分單位有可享海景，景觀可能比必嘉坊優勝。可是它的單位面積也普遍較大，適合預算較高的家庭自住或投資。
黃埔新邨位於黃埔民泰街39號。共有25座，提供2,730個單位。黃埔新邨的實用面積由298呎至885呎。它的入伙日期由08/1976開始。黃埔新邨黃埔新邨交通便利，除了鄰近港鐵黃埔站，它亦接駁多條小巴、巴士線，選擇眾多。黃埔新邨樓價對比黃埔花園便宜，相對地，它的單位面績較小，較適合小型家庭自住或投資。
| 黃埔花園 | 黃埔新邨 | |
| 1房單位 | 2期 錦桃苑 6座 中層 F室 實用面績：389 呎 售價：$766萬 | 佳富樓 (V座) 2室 實用面績：321 呎 售價：$495 萬 |
| 2房單位 | 11期 紫荊苑 9座 高層 G室 實用面績：505 呎 售價：$822萬 | 景榮樓 (P座) 中層 4室 實用面績：413 呎 售價：$700 萬 |
樓盤資料
必嘉坊分3期發展，設9座住宅大樓，提供約2,800伙，是近30年來全港最大型的私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。項目一期位處於機利士南路與寶其利街。它由3幢住宅大樓組成，提供約1,000伙，並主打1房及2房，並預計會在2024年首季落成入伙。
| 樓盤名稱 | 必嘉坊 Baker Circle |
| 地址 | 黃埔4街 |
| 地區 | 紅磡 |
| 單位數量 | 約2,800伙 |
| 預計關鍵日期 | 2024年10月31日、 2024年11月30日及 2024年12月31日 |
| 單位戶型 | 第一期 主打1房及2房單位 |
| 校網 | 九龍城區 |
| 管理公司 | 恒基物業代理有限公司 |
| 賣方 | 恒基物業代理有限公司 |
銷售情況(持續更新）
5月18日更新
必嘉坊．迎匯再推20伙，全部均為270呎 一房 F室，一致下調定價約3.5%，折實平均呎價$20,082，5月20日週六開賣。
5月8日更新
加推28伙5月12日起以先到先得形式發售。
4月29日更新
琴日必嘉坊．迎匯推售28伙售出8伙，貨尾單位以先到先得形式發售。
4月24日更新
必嘉坊迎匯上次貨尾陸續有成交，恒地再加推28伙應市，今張價單價錢稍稍調高，折實$449.8萬起，週五以抽籤形式推售。
4月4日更新
剛剛再加推43伙，4月6日起以先到先得形式發售。
3月31日更新
3月31日恒地以即場抽獎形式出售84伙，售出約72伙，貨尾單位以先到先得形式發售。
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買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
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必嘉坊樓價回贈高達5.2%，承諾佣金回贈8成
