【親海駅1期】向隅客額外1%,點解開價咁低?分析景觀、投資潛力、入票及示範單位安排(持續更新)
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【親海駅1期】向隅客額外1%,點解開價咁低?分析景觀、投資潛力、入票及示範單位安排(持續更新)
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【親海駅1期】向隅客額外1%,點解開價咁低?分析景觀、投資潛力、入票及示範單位安排(持續更新)

最後更新:2023年08月16日

長實油塘工業區東源道8號項目分多期發展,親海駅 THE COAST LINE第二期搶先推出132伙,定價比九龍東維港景觀項目如KOKO HILL系列、啟德一號更相宜,折實平均呎價$14,997,長實普遍用低價搶客,以現場報到再即場抽籤決定揀樓次序,一般即供較多優惠,但今次其實揀建期仲著數!

物業編號: FHP/S/K15/2023/THECOASTLINE
資料來源:FinFlash

親海駅實用連結:
官方網頁樓書/平面圖

食住親海駅嘅勢,將軍澳日出康城凱柏峰3期快將推售,傳聞將劈價促銷,不過該位置都一樣有厭惡性設施隱憂。

價單分析

親海駅2期成功沽清1期就食住個勢推售,全數兩房及三房單位均可享永久海景,首張價單50伙,對比2期價錢大約上調10%:

戶型單位實用呎數折實價
一房1座1樓J室286呎$385.8萬
折實呎價$13,490
🔺2.23%
兩房1座1樓C室442呎$660.2萬
折實呎價$14,937
🔺9.38%
三房1座2樓E室717呎$1,030.3萬
折實呎價$14,370
🔻0.65%

今次特別優待第2期未有揀選單位的客人,如已登記購樓意向而重新登記,將可進入V組,優先揀樓,兼額外多1%樓價折扣。

雖然今次可以轉代理,但如已經其他代理入票,建議你繼續選用該代理,否則可會失去優先身份揀樓。

以下為親海駅2期價單以作對比:

戶型單位實用呎數折實價
開放式2A座1樓K室210呎$290萬
折實呎價$13,810
一房2A座1樓J室272呎$377.2萬
折實呎價$13,888
兩房2A座1樓B室449呎$603.6萬
折實呎價$13,443
三房2A座9樓A室718呎$1,037萬
折實呎價$14,443

親海駅2期折實平均呎價$14,997,比2022年底推出的朗譽平近16%,係近7年九龍東最平新盤。今次破足記錄,共收3.8萬票,即估算有9,500人有登記意向,而當日有約7,000人登記報到,當中A組有1376名準買家出席。

上圖2為A組揀選完後情況,高層及向內園單位景觀較有保障,較受大手買家歡迎。

⚠️留意當日有人誤解,以為提早還款會直接扣減樓價,其實要完成交易後45天內先存入客人戶口,即準業主要先墊支。準買家小心計錯數!

今次即場抽籤,當日置富都會會場螢幕顯示抽籤結果,A組及B組混合抽籤次序,最後於B組約第834號籌沽清。

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽

入票認購親海駅享額外樓價回贈高達2%或以上

向南維港海景有保障,
景觀開揚無遮擋 

城規會東源街項目位置
城規會東源街項目位置

項目地皮位置臨海,南方毫無遮擋。買家無需擔心像鄰近的Peninsula East或是曦臺般被其他大廈擋住部分海景。情況類近旁邊蔚藍東岸的第一和第二座。如果買家想比較附近向海的單位,可以參考Junto之前分析過的KOKO HILLS系列。位於茶果嶺,位處稍高地勢景觀開揚,高層單位可以眺望維港,折實呎價平均$18,330, 親海駅呎價明顯較吸引。


google maps create map

留意樓盤步行至油塘站A2出口,要預8分鐘左右,行程中間係工廠區無遮無擋,位置接受到嘅話,價錢係相當吸引。

想知道親海駅跟KOKO MARE比較? 我哋幫你分析:

項目向東位置均是樓景。較近會有水泥廠,為綜合發展區(4),已經申請興建兩座21層高住宅。較遠的位置亦望向蔚藍東岸。

項目向西位置,暫時會望到觀塘魚類批發市場及觀塘仔灣。但由於油塘工業區重建計劃,魚類批發市場亦將改為住宅。屋宇署亦在2017年,批出觀塘仔灣發展圖則,將興建28座住宅,提供6,556個單位,亦會發展酒店區。所以將來向西的景觀亦會被樓宇遮擋。但好處是可以看見油塘將會成為未來發展重點,該區的配套將會十分優越。

項目向北位置,亦全是油塘工業區,未來將會改建為住宅為主。現在會望到Peninsula East 及大大小小較矮的工廠大廈。景觀向北單位就未能享受樓盤向海特色!

由於整個油塘區都正在改變中,發展亦需要一段時間,附近住戶都可能會面對有重型貨櫃車來往,環境亦可能比較嘈吵,亦可能面對工地帶來的輕微空氣問題,買家需要留意。

TLDR? 我哋準備咗懶人包比你:

發展商提供5種付款方法,包括 (一) 3房1•2•3 換樓付款計劃 (19%折扣)、(二) 愛才即供付款計劃 (18%折扣)、(三) 90 天即供付款計劃 (13%折扣) 及 (四) 愛才建築期付款計劃 (16%折扣) 及 (五) 置輕鬆建築期付款計劃 (11%折扣):

(一) 3房
1•2•3 換樓付款計劃
(90天即供)
(二) 愛才即供
付款計劃

(90天即供)
(三) 90 天
即供付款計劃
(90天即供)
(四) 愛才建築期
付款計劃
(建期供款)
(五) 置輕鬆建築期
付款計劃
(建期供款)
享用條件只限3房戶符合愛才資格N/A符合愛才資格N/A
付款
方法
臨約 5%
臨約後30天內 5%
臨約後90天內 90%
臨約 5%
臨約後30天內 5%
臨約後90天內 90%
臨約 5%
臨約後30天內 5%
臨約後90天內 90%
臨約 5%
臨約後60天、120天、
180天、240天、
270天內各1%
收入伙紙後14天內 90%
臨約 5%
臨約後60天、120天、
180天、240天、
270天內各1%
收入伙紙後14天內 90%
總折扣19%18%13%16%11%
提早付清餘款
現金回贈
N/AN/AN/A高達3.5%高達3.5%
提供發展商
按揭計劃
N/AN/AN/AN/A

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如選用建期供款,提早供款完成交易可獲額外3.5%折扣,即總折扣為 84% x 96.5% = 81.06%,比選用(二) 愛才即供付款計劃 18%折扣更著數。

不過要留意銀行會以淨樓價計算按揭額,3.5%現金回贈於臨約後回贈,要扣減所有優惠才是真正計算按揭的樓價,當中涉及按揭差額可能客人需墊支上會。

提早付清餘款現金回贈

為可提早回櫳資金,長實提供提早還款現金回贈,只適用於建期供款,如提早開始供款,可獲發展商提供之現金回贈:

提早還款時間*現金回贈比例
臨約後180 天內3.5%
臨約後 180 天 – 270 天內2.5%
270 天 – 420 天內1.5%
*以賣方律師樓實際收到款項日期計算

留意若提早還款即使用樓花供款,則不能用波叔plan做高成數按揭,$600 – $1,500萬樓價要準備3成首期。
同時提早還款不會直接扣減樓價,其實要完成交易後45天內先存入客人戶口,即準業主要先墊支。準買家小心計錯數!

愛才認可資格條件

(a)買方(或組成買方的任何個人)現從事/經營以下行業:醫療、教育、法律、會計、銀行、酒店、地產、金融、物流、旅游、航空、傳媒、農產、科研、電子、保險、設計、貿易、廣告、文化、社會服務、檢測、 認證、環保、體育、建築、資訊、服務、政府公務員或香港特別行政區之高端人才通行證計劃、科技人才入境計劃或優秀人才入境計劃之合資格人士;

或 (b)買方(或組成買方的任何個人)持有正在或已完成修讀文憑、副學士學位、學士學位或以上學歷之證明文件或持有任何領域之專才證書

揀付款方法策略

選購3房單位低息按揭最着數

今次親海駅最大賣點為免壓測只還息不還本按揭計劃,計劃只提供予認購3房,選用(一) 1.2.3換樓計劃人士,最高可做9成按揭,連入息證明都唔使,但只有三年期,三年內要清還/轉按,可理解為樓花期未能做高成數按揭嘅過渡方案,利率將每年遞增:

  • 第一年年利率定息1%
  • 第二年為定息2%
  • 第三年為定息3%

而現時銀行高息,將多餘資金放高息戶口,足夠抵銷1.2.3所產生利息,所以其實選用發展商一按按揭計劃更著數。

不過操作留意3大重點:

  1. 雖然頭三年只需付利息唔使供本金,但3房大多$1000萬以上,若估計當時估價平穩之後轉按至銀行最多只可借$900萬,未足夠9成按揭金額,即買家要準備額外現金以補足發展商按揭與銀行按揭上限之差額。
  2. 計劃針對樓換樓人士,但若果未有首置額認購,而簽署臨約後1年內未賣出原有物業,額外印花稅金額不能申請退還。
  3. 如選用發展商按揭計劃,多數發展商指定選用賣方律師樓。

今次長實親海駅以呼吸plan作為噱頭,吸引市場注意。不過唔係所有發展商按揭計劃都免入息審查,理解錯好易中陷阱甚至撻訂,即了解魔鬼細節:呼吸plan都要入息審查?唔係有呼吸就買得!拆解批核條件,申請細節,轉按陷阱

選購開放式、1房或2房單位建期更優惠

我哋建議選用(四) 愛才建築期付款計劃,就算你有足夠首期以樓花供款上會,選擇建築期付款方法對你最有利!除咗付款時間有較高彈性,提高資金流動性,更可以將部份未使用資金放向銀行賺下利息。親海駅樓花期2年有多,將多餘資金放高息戶口,足夠跟建期跟即供2%折扣差額作抵銷,所以其實選用建期供款更著數。

使用Junto入票認購 親海駅 THE COAST LINE,享獨家優惠 額外樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

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當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。

想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:

樓價首期每月供款月入比率
及壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,418
+ $355 按保費用
$35,286$6萬
$500萬$50萬$20,523
+ $444 按保費用
$44,107$11.5萬
$600萬$60萬$24,627
+ $532按保費用
$52,929$13.5萬
$800萬$80萬$32,836
+ $821 按保費用
$70,806$24萬
$1,000萬$100萬$41,045
+ $1,027 按保費用
$88,508$37萬
$1,200萬$240萬$43,781
+ $478 按保費用
$93,109$45萬
$1,500萬$300萬$54,727
+$597 按保費用
$116,387$56.25萬
*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算

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⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。

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若單位為未落成樓花,手頭資金較鬆動,又想拎盡樓價折扣,以即供付款計劃上會,入息及首期要求如下:

樓價首期每月供款月入比率
及壓測
入息要求
$400萬$40萬$16,418
+ $355 按保費用
$35,286
$500萬$100萬$18,243
+ $168 按保費用
$38,731
$600萬$120萬$21,891
+ $202按保費用
$46,477
$800萬$240萬$25,539$53,728
$1,000萬$300萬$31,924$67,160
$1,200萬$360萬$38,309$80,592
$1,500萬$450萬$47,886$100,740
*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算

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城規會東源街地皮發展藍圖
城規會東源街地皮發展藍圖

項目地皮前身為工廈用途,分別為臨海東源街8號(A地盤)以而鄰近PENINSULA EAST東源街15號(B地盤),於19年長實再入紙將兩個地盤以$22.1億補地價轉為住宅用途,令其總樓面面積約41.8萬平方呎,淨補地價約$5,283/呎,除地皮成本外,計及建築及利息成本估計$1.2萬元。

親海駅將有4座於2025年落成,提供886伙單位,而2期為其中三座,總共提供658個單位,2期首批折實平均呎價$14,997, 溢價明顯較低。

親海駅2期所有單位不設露台,以及工作平台,令到單位面積更為實用。

第1座 Tower 1 | 1樓 1/F

第1座 Tower 1 | 1樓 1/F

第1座 Tower 1 | 2樓 2/F

第1座 Tower 1 | 3樓 - 27樓 3/F - 27/F

第1座 Tower 1 | 3樓 - 27樓 3/F - 27/F

親海駅展覽廳設於尖沙咀廣東道188號港景匯商場,有1-3房已開放1個示範單位供公眾參觀,包括:

展示形式參考單位戶型呎數
裝修經改動第2A座20樓C室兩房447'

開放時間為上午11時至下午8時。

留意參觀需要提前預約,有興趣可聯絡Junto專員

交通

親海駅位於油塘工業區的最篤篤,距離油塘地鐵站有一定距離。住戶需要行8分鐘,並經過一條長電梯坊到達油塘地鐵站A2出口。如果要前往九龍其他地方,例如觀塘,都基本上只靠地鐵。

市民如果想前往東區,除地鐵之外,亦可以步行8分鐘考慮到三家村碼頭乘搭渡輪,前往西灣河的船程亦只是10分鐘,每30分鐘就有一班船。

民生配套

由於油塘亦正在重建,目前購物仍然主要依靠油塘大本營商場,日常買餸就會在鯉魚門市政大廈。但日後發展之後再樓宇附近將會有一條闊度至少達15米的海濱長廊,可遇見將會有不少商舖和食肆進駐。另外上述提到的觀塘仔灣發展亦會吸引更多商舖及餐廳。

寵物配套需時

項目附近現在並沒有寵物公園,但上述提及的海濱長廊發展後,有一定機會將會有寵物友善的配套提供。

48校網

項目納入觀塘區的校網48,區內亦有不少著名的中小學。小學包括聖若瑟英文小學,聖公會油塘基顯小學,聖公會德田李兆強小學等。區內Band 1中學有藍田聖保祿中學,中華基督教會蒙民偉書院,觀塘官立中學等。

長實新盤開價通常都比較低,被認為是低水,一般人都認為長實是以低價搶客,令很多買家都認為長實以較低成本興建樓宇,傳聞長實樓盤質素較缺乏信心,驗樓後要等上門執漏排期幾個月。

長實和沿用的承建商俊和一直以鑽石廳這種奇則受不少買家質疑,但是其實近來幾年,長實已陸續轉換承建商,改善樓盤質素。例如2022年的新樓日出康城SEA TO SKY 被普遍驗樓師及買家認為質素不俗,是長實轉型的證明。

值得投資?

上述亦有提及油塘將市政府重新規劃的一帶地點,鄰近的工業建築已入紙申請改為住宅及其他商業用途,尤其是觀塘仔灣一帶,將會大力發展成為高尚住宅區。因此親海駅具有伴隨著油塘重新發展而升值的潛力。

蔚藍東岸 Montego Bay

崇信街18號

發展商為五礦地產,蔚藍東岸是五礦地產在本港首個住宅項目,設有4座,提供688伙,實用面積由237至2,136平方呎,2023年入伙,折實呎價為$20,640 - $24,831。

海傲灣 One East Coast

鯉魚門徑1號

發展商為九龍建業發展,設有2座,提供646個單位,實用面積由179至576平方呎,2019年入伙,折實呎價為$21,344 - $21,344。

朗譽 Chill Residence

高超道29號

發展商為保利,設有2座,提供634伙,實用面積由246至1,601平方呎,將於2025年入伙,折實呎價為$16,749 - $20,842。

KOKO Hills

觀塘茜發道

發展商為會德豐,分3期發展,當中第1期 KOKO Hill涉及413伙,實用面積介乎345至2,024平方呎,2022年入伙,折實呎價為$18,651 - $25,953。

第2期 KOKO RESERVES 設有1座,提供82伙,實用面積由483至1,992平方呎,2022年入伙,已售呎價為$22,611 - $27,610。

第3A期KOKO ROSSO,設有2座,提供392伙,實用面積由300至988平方呎,將於2024年入伙,折實呎價為$18,612 - $22,809。

第3B期KOKO MARE,設有2座,提供444伙,實用面積由310至1,078平方呎,將於2024年入伙,折實呎價為$17,192 - $24,235。

關鍵日期第一期2025年7月15日
第二期2025年10月15日
地址東源街8號
8 Tung Yuen Road
地區九龍東|油塘
樓宇分期發展
單位數量第一期228伙
第二期658伙
戶型1房 - 3房
發展商長實

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