資料來源:FinFlash
價單分析
親海駅2期成功沽清1期就食住個勢推售，全數兩房及三房單位均可享永久海景，首張價單50伙，對比2期價錢大約上調10%：
| 戶型 | 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 一房 | 1座1樓J室 | 286呎 | $385.8萬 折實呎價$13,490 |
| 兩房 | 1座1樓C室 | 442呎 | $660.2萬 折實呎價$14,937 |
| 三房 | 1座2樓E室 | 717呎 | $1,030.3萬 折實呎價$14,370 |
今次特別優待第2期未有揀選單位的客人，如已登記購樓意向而重新登記，將可進入V組，優先揀樓，兼額外多1%樓價折扣。
雖然今次可以轉代理，但如已經其他代理入票，建議你繼續選用該代理，否則可會失去優先身份揀樓。
以下為親海駅2期價單以作對比：
| 戶型 | 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 開放式 | 2A座1樓K室 | 210呎 | $290萬 折實呎價$13,810 |
| 一房 | 2A座1樓J室 | 272呎 | $377.2萬 折實呎價$13,888 |
| 兩房 | 2A座1樓B室 | 449呎 | $603.6萬 折實呎價$13,443 |
| 三房 | 2A座9樓A室 | 718呎 | $1,037萬 折實呎價$14,443 |
親海駅2期折實平均呎價$14,997，比2022年底推出的朗譽平近16%，係近7年九龍東最平新盤。今次破足記錄，共收3.8萬票，即估算有9,500人有登記意向，而當日有約7,000人登記報到，當中A組有1376名準買家出席。
上圖2為A組揀選完後情況，高層及向內園單位景觀較有保障，較受大手買家歡迎。
留意當日有人誤解，以為提早還款會直接扣減樓價，其實要完成交易後45天內先存入客人戶口，即準業主要先墊支。準買家小心計錯數！
今次即場抽籤，當日置富都會會場螢幕顯示抽籤結果，A組及B組混合抽籤次序，最後於B組約第834號籌沽清。
若心儀一手盤上車，做定功課睇睇呢年有咩新盤：【新盤積壓勢減價促銷？】2023年一手新樓供應預覽
向南維港海景有保障，
景觀開揚無遮擋
項目地皮位置臨海，南方毫無遮擋。買家無需擔心像鄰近的Peninsula East或是曦臺般被其他大廈擋住部分海景。情況類近旁邊蔚藍東岸的第一和第二座。如果買家想比較附近向海的單位，可以參考Junto之前分析過的KOKO HILLS系列。位於茶果嶺，位處稍高地勢景觀開揚，高層單位可以眺望維港，折實呎價平均$18,330， 親海駅呎價明顯較吸引。
留意樓盤步行至油塘站A2出口，要預8分鐘左右，行程中間係工廠區無遮無擋，位置接受到嘅話，價錢係相當吸引。
想知道親海駅跟KOKO MARE比較? 我哋幫你分析：
工業區重建需時
項目向東位置均是樓景。較近會有水泥廠，為綜合發展區（4），已經申請興建兩座21層高住宅。較遠的位置亦望向蔚藍東岸。
項目向西位置，暫時會望到觀塘魚類批發市場及觀塘仔灣。但由於油塘工業區重建計劃，魚類批發市場亦將改為住宅。屋宇署亦在2017年，批出觀塘仔灣發展圖則，將興建28座住宅，提供6,556個單位，亦會發展酒店區。所以將來向西的景觀亦會被樓宇遮擋。但好處是可以看見油塘將會成為未來發展重點，該區的配套將會十分優越。
項目向北位置，亦全是油塘工業區，未來將會改建為住宅為主。現在會望到Peninsula East 及大大小小較矮的工廠大廈。景觀向北單位就未能享受樓盤向海特色！
由於整個油塘區都正在改變中，發展亦需要一段時間，附近住戶都可能會面對有重型貨櫃車來往，環境亦可能比較嘈吵，亦可能面對工地帶來的輕微空氣問題，買家需要留意。
TLDR? 我哋準備咗懶人包比你：
建期仲優惠過即供？
發展商提供5種付款方法，包括 (一) 3房1•2•3 換樓付款計劃 (19%折扣)、(二) 愛才即供付款計劃 (18%折扣)、(三) 90 天即供付款計劃 (13%折扣) 及 (四) 愛才建築期付款計劃 (16%折扣) 及 (五) 置輕鬆建築期付款計劃 (11%折扣)：
| (一) 3房 1•2•3 換樓付款計劃 (90天即供) | (二) 愛才即供 付款計劃 (90天即供) | (三) 90 天 即供付款計劃 (90天即供) | (四) 愛才建築期 付款計劃 (建期供款) | (五) 置輕鬆建築期 付款計劃 (建期供款) | |
| 享用條件 | 只限3房戶 | 符合愛才資格 | N/A | 符合愛才資格 | N/A |
| 付款 方法 | 臨約 5% 臨約後30天內 5% 臨約後90天內 90% | 臨約 5% 臨約後30天內 5% 臨約後90天內 90% | 臨約 5% 臨約後30天內 5% 臨約後90天內 90% | 臨約 5% 臨約後60天、120天、 180天、240天、 270天內各1% 收入伙紙後14天內 90% | 臨約 5% 臨約後60天、120天、 180天、240天、 270天內各1% 收入伙紙後14天內 90% |
| 總折扣 | 19% | 18% | 13% | 16% | 11% |
| 提早付清餘款 現金回贈 | N/A | N/A | N/A | 高達3.5% | 高達3.5% |
| 提供發展商 按揭計劃 | ✓ | N/A | N/A | N/A | N/A |
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如選用建期供款，提早供款完成交易可獲額外3.5%折扣，即總折扣為 84% x 96.5% = 81.06%，比選用(二) 愛才即供付款計劃 18%折扣更著數。
不過要留意銀行會以淨樓價計算按揭額，3.5%現金回贈於臨約後回贈，要扣減所有優惠才是真正計算按揭的樓價，當中涉及按揭差額可能客人需墊支上會。
提早付清餘款現金回贈
為可提早回櫳資金，長實提供提早還款現金回贈，只適用於建期供款，如提早開始供款，可獲發展商提供之現金回贈：
| 提早還款時間* | 現金回贈比例 |
| 臨約後180 天內 | 3.5% |
| 臨約後 180 天 – 270 天內 | 2.5% |
| 270 天 – 420 天內 | 1.5% |
留意若提早還款即使用樓花供款，則不能用波叔plan做高成數按揭，$600 – $1,500萬樓價要準備3成首期。
同時提早還款不會直接扣減樓價，其實要完成交易後45天內先存入客人戶口，即準業主要先墊支。準買家小心計錯數！
愛才認可資格條件
(a)買方(或組成買方的任何個人)現從事/經營以下行業:醫療、教育、法律、會計、銀行、酒店、地產、金融、物流、旅游、航空、傳媒、農產、科研、電子、保險、設計、貿易、廣告、文化、社會服務、檢測、 認證、環保、體育、建築、資訊、服務、政府公務員或香港特別行政區之高端人才通行證計劃、科技人才入境計劃或優秀人才入境計劃之合資格人士;
或 (b)買方(或組成買方的任何個人)持有正在或已完成修讀文憑、副學士學位、學士學位或以上學歷之證明文件或持有任何領域之專才證書
揀付款方法策略
選購3房單位低息按揭最着數
今次親海駅最大賣點為免壓測只還息不還本按揭計劃，計劃只提供予認購3房，選用(一) 1.2.3換樓計劃人士，最高可做9成按揭，連入息證明都唔使，但只有三年期，三年內要清還/轉按，可理解為樓花期未能做高成數按揭嘅過渡方案，利率將每年遞增：
- 第一年年利率定息1%
- 第二年為定息2%
- 第三年為定息3%
而現時銀行高息，將多餘資金放高息戶口，足夠抵銷1.2.3所產生利息，所以其實選用發展商一按按揭計劃更著數。
不過操作留意3大重點：
- 雖然頭三年只需付利息唔使供本金，但3房大多$1000萬以上，若估計當時估價平穩之後轉按至銀行最多只可借$900萬，未足夠9成按揭金額，即買家要準備額外現金以補足發展商按揭與銀行按揭上限之差額。
- 計劃針對樓換樓人士，但若果未有首置額認購，而簽署臨約後1年內未賣出原有物業，額外印花稅金額不能申請退還。
- 如選用發展商按揭計劃，多數發展商指定選用賣方律師樓。
今次長實親海駅以呼吸plan作為噱頭，吸引市場注意。不過唔係所有發展商按揭計劃都免入息審查，理解錯好易中陷阱甚至撻訂，即了解魔鬼細節：呼吸plan都要入息審查？唔係有呼吸就買得!拆解批核條件，申請細節，轉按陷阱
選購開放式、1房或2房單位建期更優惠
我哋建議選用(四) 愛才建築期付款計劃，就算你有足夠首期以樓花供款上會，選擇建築期付款方法對你最有利！除咗付款時間有較高彈性，提高資金流動性，更可以將部份未使用資金放向銀行賺下利息。親海駅樓花期2年有多，將多餘資金放高息戶口，足夠跟建期跟即供2%折扣差額作抵銷，所以其實選用建期供款更著數。
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Junto有別於一般的代理，回佣細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序，寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。
- Whatsapp 聯絡 Junto
- 填寫及簽定Junto回贈確認書
- Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
- 抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。
當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。
無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。
以樓價計算供款及入息要求
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| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
| $500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
| $600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
| $1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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若單位為未落成樓花，手頭資金較鬆動，又想拎盡樓價折扣，以即供付款計劃上會，入息及首期要求如下：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 |
| $500萬 | $100萬 | $18,243 + $168 按保費用 | $38,731 |
| $600萬 | $120萬 | $21,891 + $202按保費用 | $46,477 |
| $800萬 | $240萬 | $25,539 | $53,728 |
| $1,000萬 | $300萬 | $31,924 | $67,160 |
| $1,200萬 | $360萬 | $38,309 | $80,592 |
| $1,500萬 | $450萬 | $47,886 | $100,740 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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入票攻略
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平面圖及地皮發展
項目地皮前身為工廈用途，分別為臨海東源街8號（A地盤）以而鄰近PENINSULA EAST東源街15號（B地盤），於19年長實再入紙將兩個地盤以$22.1億補地價轉為住宅用途，令其總樓面面積約41.8萬平方呎，淨補地價約$5,283/呎，除地皮成本外，計及建築及利息成本估計$1.2萬元。
親海駅將有4座於2025年落成，提供886伙單位，而2期為其中三座，總共提供658個單位，2期首批折實平均呎價$14,997， 溢價明顯較低。
親海駅2期所有單位不設露台，以及工作平台，令到單位面積更為實用。
第1座 Tower 1 ｜ 1樓 1/F
第1座 Tower 1 ｜ 2樓 2/F
第1座 Tower 1 ｜ 3樓 - 27樓 3/F - 27/F
示範單位
親海駅展覽廳設於尖沙咀廣東道188號港景匯商場，有1-3房已開放1個示範單位供公眾參觀，包括：
| 展示形式 | 參考單位 | 戶型 | 呎數 |
| 裝修經改動 | 第2A座20樓C室 | 兩房 | 447' |
開放時間為上午11時至下午8時。
留意參觀需要提前預約，有興趣可聯絡Junto專員！
項目標榜親子，
環境配套支援夠不夠？
交通
親海駅位於油塘工業區的最篤篤，距離油塘地鐵站有一定距離。住戶需要行8分鐘，並經過一條長電梯坊到達油塘地鐵站A2出口。如果要前往九龍其他地方，例如觀塘，都基本上只靠地鐵。
市民如果想前往東區，除地鐵之外，亦可以步行8分鐘考慮到三家村碼頭乘搭渡輪，前往西灣河的船程亦只是10分鐘，每30分鐘就有一班船。
民生配套
由於油塘亦正在重建，目前購物仍然主要依靠油塘大本營商場，日常買餸就會在鯉魚門市政大廈。但日後發展之後再樓宇附近將會有一條闊度至少達15米的海濱長廊，可遇見將會有不少商舖和食肆進駐。另外上述提到的觀塘仔灣發展亦會吸引更多商舖及餐廳。
寵物配套需時
項目附近現在並沒有寵物公園，但上述提及的海濱長廊發展後，有一定機會將會有寵物友善的配套提供。
48校網
項目納入觀塘區的校網48，區內亦有不少著名的中小學。小學包括聖若瑟英文小學，聖公會油塘基顯小學，聖公會德田李兆強小學等。區內Band 1中學有藍田聖保祿中學，中華基督教會蒙民偉書院，觀塘官立中學等。
長實起樓質素參差？
長實新盤開價通常都比較低，被認為是低水，一般人都認為長實是以低價搶客，令很多買家都認為長實以較低成本興建樓宇，傳聞長實樓盤質素較缺乏信心，驗樓後要等上門執漏排期幾個月。
長實和沿用的承建商俊和一直以鑽石廳這種奇則受不少買家質疑，但是其實近來幾年，長實已陸續轉換承建商，改善樓盤質素。例如2022年的新樓日出康城SEA TO SKY 被普遍驗樓師及買家認為質素不俗，是長實轉型的證明。
值得投資？
上述亦有提及油塘將市政府重新規劃的一帶地點，鄰近的工業建築已入紙申請改為住宅及其他商業用途，尤其是觀塘仔灣一帶，將會大力發展成為高尚住宅區。因此親海駅具有伴隨著油塘重新發展而升值的潛力。
同區樓盤比較
蔚藍東岸 Montego Bay
崇信街18號
發展商為五礦地產，蔚藍東岸是五礦地產在本港首個住宅項目，設有4座，提供688伙，實用面積由237至2,136平方呎，2023年入伙，折實呎價為$20,640 - $24,831。
海傲灣 One East Coast
鯉魚門徑1號
發展商為九龍建業發展，設有2座，提供646個單位，實用面積由179至576平方呎，2019年入伙，折實呎價為$21,344 - $21,344。
朗譽 Chill Residence
高超道29號
發展商為保利，設有2座，提供634伙，實用面積由246至1,601平方呎，將於2025年入伙，折實呎價為$16,749 - $20,842。
KOKO Hills
觀塘茜發道
發展商為會德豐，分3期發展，當中第1期 KOKO Hill涉及413伙，實用面積介乎345至2,024平方呎，2022年入伙，折實呎價為$18,651 - $25,953。
第2期 KOKO RESERVES 設有1座，提供82伙，實用面積由483至1,992平方呎，2022年入伙，已售呎價為$22,611 - $27,610。
第3A期KOKO ROSSO，設有2座，提供392伙，實用面積由300至988平方呎，將於2024年入伙，折實呎價為$18,612 - $22,809。
第3B期KOKO MARE，設有2座，提供444伙，實用面積由310至1,078平方呎，將於2024年入伙，折實呎價為$17,192 - $24,235。
項目資訊一覽
| 關鍵日期 | 第一期2025年7月15日 第二期2025年10月15日 |
| 地址 | 東源街8號 8 Tung Yuen Road |
| 地區 | 九龍東｜油塘 |
| 樓宇 | 分期發展 |
| 單位數量 | 第一期228伙 第二期658伙 |
| 戶型 | 1房 - 3房 |
| 發展商 | 長實 |
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一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
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