新盤分析

【柏瓏第3期籌備中】錦上路西鐵站上蓋一定好?拆解價單、折扣、供款及入息要求、示範單位！

最後更新：2023年08月08日

於疫情下上年錦上路站新盤柏瓏第1及第2期銷情理想，該盤食正屯馬線及北環線概念；另一賣點為開則吸引，使用新例將露台及工作平台合併，同時樓高3.12米空間相當實用，疫情放緩加上開關有利市況，第3期蓄勢待發。股市動盪連加息陰霾究竟入唔入票好？Junto同你分析利害細節。

物業編號: FHP/S/YL/2022/GRANDMAYFAIR

^{_{2023年3月15日更新}}

地鐵上蓋何文田瑜一開價呎價$2萬幾，估計會影響柏瓏第3期開價。

^{_{2023年3月11日更新}}

3月新盤混戰，同樣為地鐵上蓋何文田瑜一即將開價，估計其銷情影響柏瓏第3期部署。

^{_{2023年1月23日更新}}

柏瓏第3期銷售大概押後至新年後，暫時消息估計觀望屯門NOVO LAND第二期放賣後先有行動，只少要等到2月中先有消息。同時為免1期及2期樓花準業主撻訂，估計第3期不會大減價，美國加息及開關後市況會成定價關鍵。

而現時仲有少量2期貨尾單位放賣，戶型由2房至4房，有興趣可向Junto專員聯絡。

_{2022年8月26日更新}

信置透露柏瓏第3期最快第4季推出，密切期待。

樓盤資料

樓盤名稱	柏瓏II GRAND MAYFAIR II
位置	元朗錦河路29號
單位數目	715個單位(1A期)
面積	339呎至 769呎
車位	189個＋604個(公眾車位)
校網	74區校網
關鍵日期	2024年10月10日
發展商	信和＋嘉華＋中國海外

柏瓏 GRAND MAYFAIRI作為信和、嘉華和中國海外首項目，全期將提供2200伙。柏瓏第3期將於四季度推出680伙，1A期提供715伙，預計關鍵日期2024年10月10日。

項目分4座，全期2200伙，現推1A座暫設設715伙，而戶型則以1 – 3房為主，主打1至2房，實用面積339至769平方呎。

柏瓏I主打四個主題的會所，早前已公佈用渡假風作主打的Lakeside Resort Living會所，設四大主題區域，花園園林及遊樂空間佔逾26萬平方呎。雙會所分別為「主會所GOLDEN PAVILION」及「健體會所VITALITY HOUSE」，提供超過3.7萬平方呎，以Wellness為主題，另有50米室外游泳池、3,000平方呎宴會空間、燒烤區、平台花園，以及親子水陸遊樂設施等。

各戶型單位實用面積

柏瓏I不設4樓、13樓至14樓、24樓及34樓，柏瓏I設715伙，天台為庇護層。

房型	提供伙數	實用面積
1房	215伙	350′-380′
兩房	300伙	470′-520′
兩房連儲物室	10伙	540′-550′
三房單位連儲物室	100伙	740′-780′

價單分析

由於柏瓏第3期價單和售樓說明書尚未推出，一旦公佈，Junto會立即更新及公析：

可承造9成高成數按揭價單分析
價單與同區二手樓價比較
折扣與供款方法
供款及入息要求
入票方法

以下為柏瓏第1期首張價單最平戶型開價資料：

戶型	呎數	折實售價（180天即供 16%折扣計算）
1房開廚 2座1樓B2單位	354 呎	$6,079,900 (呎價$17,175)
2房開廚 2座1樓A1單位	472 呎	$7,555,800 (呎價$16,008)
3房套連儲物房 1座5樓A2單位	727呎	$12,731,000 (呎價$17,512)

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延伸閱讀：【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救

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折扣及付款方法

	180天供款	360天供款	建築期供款
付款方法	臨訂 5% 臨訂後180天內95%	臨訂 5% 臨訂後180天內5% 臨訂後360天內90%	臨訂 5% 臨訂後180天內5% 收入伙紙後14天內 90%
折扣	16%	14.5%	12%

以樓價計算供款及入息要求

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樓價	首期	每月供款	月入比率及壓測入息要求	首置印花稅
$400萬	$40萬	$16,418 + $355 按保費用	$35,286	$6萬
$500萬	$50萬	$20,523 + $444 按保費用	$44,107	$11.5萬
$600萬	$60萬	$24,627 + $532按保費用	$52,929	$13.5萬
$800萬	$80萬	$32,836 + $821 按保費用	$70,806	$24萬
$1,000萬	$100萬	$41,045 + $1,027 按保費用	$88,508	$37萬
$1,200萬	$240萬	$43,781 + $478 按保費用	$93,109	$45萬
$1,500萬	$300萬	$54,727 +$597 按保費用	$116,387	$56.25萬

*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算

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示範單位

錦上路站上蓋新盤柏瓏I的展銷廳設於尖沙咀中心，並已開放示範單位，其中一個參考第1期第3座8樓A5室搭建，並已經改動，實用面積474平方呎，兩房連開放式廚房間隔。

為免人群聚集，需要預約進入展銷廳。為保障各位參觀人士需掃「安心出行」、出示疫苗接種紀錄，以及以手機出示當天的快測陰性結果。

單位大門採用LOCKLY智能電子門鎖，而長方形設計的客飯廳外接露台，配以落地玻璃，有助自然光入屋、盡享錦上路美景。項目將露台及工作平台結合，實用面積達38平方呎，露台空間更好用。

廚廁方面，單位採用開放式廚房設計，附送德國品牌SIEMENS家電，如拉趟式抽油煙機、電磁爐、蒸焗爐、雪櫃及洗衣乾衣機。單位亦配備USB充電插座及Wi-Fi路由器。而浴室則設有智能鏡櫃。

官網：https://www.grandmayfair.hk

樓盤是否值得投資？

樓盤位新界開價料化算

柏瓏 Grand Mayfair配套設施方面，項目將設有4個主題的住客會所。

柏瓏 Grand Mayfair位於錦上路，雖不及市區便利但勝在坐擁雙鐵優勢，傲踞港鐵錦上路站，食盡屯馬優勢！加上，政府未來發展北部都會區，社區升值潛力不俗。錦上路項目附近二手樓呎價只需1.3萬多元，料柏瓏 Grand Mayfair訂價不會太高。

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交通尚算方便要爭車位

項目坐落西鐵錦上路站，落樓即有地鐵，由錦上路站出發，最快34分鐘即到中環站。

同時在錦田公路及青朗公路多條小巴、巴士路線，往返港九新界多個地方。

相信車位數目，是駕車的住戶的著眼處，車位更是居住新界的重中之重，柏瓏I 715個單位，只提供189個車位，比例為3.7戶分一個；附近設有604個公眾車位，不過要與同區十數個屋苑共用，看來要看住戶運氣。

配套發展有潛力

生活配套方面，柏瓏I近西鐵線元朗站，附近有形點一期和二期，戲院、超市、購物中心應有盡有。現時在錦上路站附近有多間商舖及便利店，勉強夠用，要等未來發展。

區內擬建5個商業項目，包括酒店及商場，合共提供156.1萬平方呎樓面面積，其中錦上路站第2期項目亦會包括一個面積43.1萬平方呎的商場。

柏瓏I項目乘坐西鐵大約5分鐘可達西鐵線元朗站。

柏瓏升值潛力

該區未來會繼續發展，而北部都會區計劃提供住宅、商業、休閒、旅遊及基建用途等設施，是未來物業投資升值潛力最大的地區之一。

位於校網74區村校較多

錦上路的校網劃屬74區校網，屬於元朗東。但該區村校較多，73校網或更為便利。而且73校網的南元朗官立小學的升中派位優異; 聯繫升中之選包括新界鄉議局元朗區中學及趙聿修紀念中學都屬地區名校英中。

74區小學校網列表

學校名稱	學校類別	自行分配學位學額
佛教榮茵學校	男女	50
基督教宣道會徐澤林紀念小學	男女	69
中華基督教會元朗真光小學	男女	39
鐘聲學校	男女	92
港澳信義會黃陳淑英紀念學校	男女	25
錦田公立蒙養學校	男女	13
光明英來學校	男女	91
八鄉中心小學	男女	25
聖公會聖約瑟小學	男女	30
惇裕學校	男女	25
通德學校	男女	14
元朗官立小學	男女	66
南元朗官立小學(73校網)	男女	63

信和承建細極有限

近年信和新盤的實用面積，觀月‧樺峯最細單位有457方呎，凱匯333呎， Silversands有266方呎，未算納米樓。

信和集團熱門盤「凱滙」和「逸瓏灣8」的驗樓分數分別為97分與85分，驗樓成績不俗細項，柏瓏I的分數令人期待！

信和樓盤口碑好

信和旗下得獎屋苑：

囍逸：2019年「五星級屋苑」

逸瓏灣：2016年「五星級屋苑」

帝景灣：2017年「最佳質素屋苑」

一號九龍道：2020年「優秀屋苑獎」

囍滙第1期：2015年度「最佳質素屋苑」

御龍山第一及二A期：2018年「五星級屋苑」

信和會所設計有保證升值有保障

信和集團以往的會所設計風格極豪華，應有盡有。

當中，火炭御龍山住客會所The Palazzo Derby，採用歐洲宮殿式設計，總面積達22萬呎，提供設施包括多用途運動場、健身室、園藝花園等。

另外，帝峯皇殿的會所同樣採用宮廷式設計，會所大型水池的外牆設LED大電視，有如水池歌劇院，住客可租用該處播放電影。相信柏瓏會所也不會令人失望。

信和集團旗下御龍山開售時入場價僅469萬，平均呎價$8,478元，但現時平均呎價接近翻倍達$1,5451元，可見新界盤不容小覤。

相似一手及二手樓盤比較

二手樓盤比較

該區的二手樓盤頗多，例如YOHO HUB、朗城匯、GRAND YOHO、尚悅.嶺、溱柏：

樓盤	平均二手造價	特色
YOHO HUB	21,500元/呎	– 新鴻基地產旗下項目 – 提供1房至4房
朗城匯	19,474元/呎	– 樓底高 – 房型：1至3房
GRAND YOHO	16,928元/呎	– 景觀有保障，［最佳園林大獎］ – 主打元朗最大私人會所
尚悅.嶺	17,692元/呎	– 景觀有保障，戶戶開揚山景 – 單位設特高樓底
溱柏	11,873元/呎	– 中密度住宅 – 地區偏遠

樓盤資訊一覽

預計關鍵日期	2024年10月10日
地址	元朗錦河路29號
官方網頁	https://www.grandmayfair.hk/zh-hk/gm2/
地區	元朗
校網	74 校網
單位數量	715伙
發展商	信和＋嘉華＋中國海外

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