瑜一 • 天海實用連結：
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銷售情況(持續更新）
瑜一．天海加推66伙 6月17日推售，結果可能開價進取，加上市場焦點於加息可能及其他樓盤，現時只有少量成交，有需要可以向我哋索取資料了解。
價單分析
由於是次項目位於何文田站上蓋，有交通方面的優勢，而且同區住宅供不應求，對比其他市區鐵路盤開價吸引，1A期瑜一 • 天海景觀較好兼較早落成，較第1B期及第1C期分別高出7.6%及2.9%：
| 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 1房連開廚 1B座2樓E室 | 364′ | $798.9萬 折實呎價$21,948 |
| 2房連開廚 2B座2樓E室 | 469′ | $1,066.1萬 折實呎價$22,731 |
| 3房1套 2B座2樓A室 | 957′ | $2,392.9萬 折實呎價$25,004 |
而1C期為遠期樓花主攻較大單位，預計關鍵日期比1B期再遲半年，因為1B期收票理想，所以已經比1B期提價：
| 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 2房連開廚 5B座2樓C室 | 465′ | $1,216.01萬 折實呎價$26,151 |
| 3房1套 5B座2樓A室 | 656′ | $1,796.6萬 折實呎價$27,388 |
你同時可對比1B期首張價單最平各戶型開價：
| 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 1房連開廚 3B座19樓E室 | 336′ | $786.84萬 折實呎價$23,418 |
| 2房連開廚 3B座2樓D室 | 477′ | $1,042.3萬 折實呎價$21,850 |
| 3房1套 3A座2樓C室 | 941′ | $2,095.4萬 折實呎價$22,268 |
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對應付款計劃及折扣：
| 付款計劃 | 付款時間表 | 總折扣 |
| A)矜貴「瑜一」 120 天現金優惠 付款計劃 | 臨約5% 120天內95% | 15% |
| (B)「瑜」理所願 360 天現金優惠 付款計劃 | 臨約5% 120天內5% 360天內95% | 13.5% |
| (C)「一」心一意 建築期備用按揭 付款計劃 | 臨約5% 120天內5% 發出通知後14天內90% | 12% |
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如選用C「一」心一意建築期備用按揭付款計劃，即建築期付款計劃，好處為1,200萬以下可承造波叔plan 8成按揭，上限為960萬；
$1,000萬或以下可承造最高9成按揭，6伙1房單位都可做到高成數按揭。
若買家target 2房以上首期唔夠，C建期付款計劃仲有備用發展商按揭做backup，最多合計銀行貸款可承造8成按揭。
💡 預計關鍵日期於2025年5月，如用建期供款即25年2月申請上會，留意加息可能陸續有來，準買家千祈唔好計得太炆。
若心儀一手盤上車，做定功課睇睇呢年有咩新盤：【新盤積壓勢減價促銷？】2023年一手新樓供應預覽
按揭首期計算實例
我哋以5B座12樓C室 2房開廚為付款例子，陳生有首置額，預計自己360日內唔會可以舊按保，即樓花供款只借$480萬上會，想借到盡用波叔plan高成數按揭，就選用(C)「一」心一意建築期備用按揭付款計劃。
5B座12樓C室建期供款12%折扣後成交價為 $13,099,680，簽臨約當天要付樓價5% （$654,984），會先扣 $10萬銀行本票，再以個人支票支付尾數。
由於銀行最多只可借$960萬，除10%首期當中涉及按揭餘額，陳生要額外枱錢上會。
按揭餘額 =
成交價 – 已支付首期 – 最高可承造貸款額
假若開賣日為4月1日，合計按揭餘額，以下為建議首期預算及相關付款時間：
因選用建期供款，即25年2月申請上會，若果下年息口不變維持P-2.25% = 3.375%，
5B座12樓C室 最盡可借$960萬，需以月入$94,314上會：
⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。
發展商按揭Backup plan？
假設陳生臨上會流動資金支付首期緊絀，想用發展商按揭計劃做後備上會方案，計算方法如下：
後備按揭額 =
成交價 x 80% – 銀行按揭額
以上面例子計算，後備按揭額 即$1309.9萬 x 80% – $960萬 ＝$87.92萬
選用後備貸款時記緊有4大要點：
- 還款期最長不超過30年
- 首36個月利率以P – 2.5% 計算
- 37個月起利率升至 P
- 第36個月後提前全數還款需收取額外3個月利息
Junto專員會為各位準買家審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說。
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.625%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
| $500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
| $600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
| $1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
| $1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%，P按以P-2.25%計算
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認購方法
瑜一 已為貨尾單位以先到先得形式出售，有需要可以向我哋索取資料了解。
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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。
無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。
延伸閱讀：【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救
如果你地鐵上蓋新盤，考慮黃竹坑站上蓋揚海及晉環、元朗站The YOHO Hub、錦上路西鐵站柏瓏及將軍澳日出康城第11B期 凱柏峰，或可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。
抽籤結果
瑜一抽籤結果除咗可以用Apps睇，官網都有得睇：
https://www.inone.com.hk/sales-info/balloting-result?phase=1a
好多代理都話可安排前籌，口講無憑，我哋以上年票王NOVOLAND 1A期 B組抽籤結果，客觀數據分析各代理行前籌比率，拆解前籌迷思：【真係有前籌？】點抽中前籌？入票抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
平面圖
瑜一發展項目的布局圖
| 期數 | 提供伙數 | 預計關鍵日期 |
| 1A期 | 447伙 | 2024年7月 |
| 1B期 | 183伙 | 2024年11月 |
| 1C期 | 214伙 | 2025年5月 |
單幢樓vs大型屋苑: 管理費真係差好遠？買樓諗清楚，全方位比較2者分別
1A期資料
1A期瑜一 • 天海由2座住宅大樓組成，分別為第1座（1A同1B）同第2座（2A同2B），總共提供447伙，涵蓋1房至4房間隔，實用面積由311 - 1,615'。今期為處單邊，向南可享開揚維港景觀。
瑜一天海1A期 1A及1B座2-3樓、5-12樓、15-23樓、25-27樓平面圖
瑜一天海1A期2A及2B座2-3樓、5-12樓、15-23樓、25-27樓平面圖
1B期資料
瑜一第IB期開則用舊例露台跟工作平台分開。
交通方便，直達九龍新界！
出眾嘅交通網絡
瑜一 IN ONE 透過基座連接港鐵何文田站，仲有3座專屬電梯直達何文田站大堂，盡享鐵路優勢。何文田身為港鐵觀塘綫其中一個車站，是屯馬綫與觀塘綫之交匯處，可稱得上是港鐵網絡各轉綫站之冠，乘坐觀塘線（調景嶺或黃埔方向）的列車，可方便到達將軍澳、旺角、九龍灣等地方，轉乘至香港島地區也非常方便。乘搭屯馬線（屯門或烏溪沙方向）的列車則可來往屯門、元朗、荃灣、城門河東部、馬鞍山等車站。早班和尾班車一般在早上6點至凌晨1點，對於生活忙碌的香港人，就再適合不過，可以放心挽得盡興先走，唔洗驚趕唔切車回家。
除了港鐵，瑜一 IN ONE 身處的忠孝街設有名為「何文田站公共運輸設施」的巴士及專綫小巴站，專線小巴有8M綫（往返何文田（常和街））、28MS綫（往返偉恒昌新邨）和27M綫（旺角站往返樂民新村）等等。使用任何八達通於何文田站出閘並轉乘這三條專綫小巴路綫更可享轉乘優惠，反之亦然。
休閒娛樂都唔少得
何文田是住宅區，文娛康樂配套十分充足，IN ONE 附近有體育館，館前有小噴泉、石枱凳和遮陰設施，供途人休息觀賞。這裏實在有不同大大小小的公園和休閒設施，當中最大型的要數是東何文田配水庫遊樂場，雖然裏面的康樂設施不多，但勝在空間夠大，由兩個十一人草地足球場組成，配水庫休憩處設有約200米長的緩跑小徑，非常適合熱愛踢波和跑步人士。值得一提的是，在這裏走上高處可以看到九龍灣海景和吹吹海風，非常寫意。
另外，由 IN ONE 出發行唔夠十分鐘會到達何文田公園，這裏的佔地相比之下沒那裏多，但勝在有足夠多的康樂設施，提供硬地足球場、籃球場、兒童康樂設施等等，適合放工放學冇野做過黎放鬆心情。
示範單位
瑜一1C期位於荃灣如心廣場2座，將設有2個示範單位可供參觀，包括：
| 展示形式 | 參考單位 | 戶型 | 呎數 |
| 清水房 | 1A期 2A座18樓C室 | 兩房連儲 | 593' |
| 附設裝修 | 1B期 1B座18樓A室 | 三房 | 960' |
示範單位現已正式開放，有興趣既朋友到時可以聯絡我地Junto預約睇示範單位！
環境配套
項目位於何文田半山地段，地勢較高，所以可以預計部分住戶可以享受開揚景色，有較高的私隱度之餘，當中以山景和城市景色為主。
IN ONE 位處的何文田區有不少購物商埸，例如何文田廣場除了有不少食肆和商店外，還有鮮活街市照顧鄰近居民的日常生活所需。除此之外，附近的愛民商埸更在近年引入了全新的娛樂活動如保齡球場，室內亦加入為長者和殘障人士而設的輔助設施，它同時也設有鮮活街市，居民可以在選購食材上有多一個選擇。
無可否認的是，IN ONE 的樓點是交通方便和校網，附近的購物設施着實是比較少，如果想享受一些更大型的賺物商場和娛樂場所，就需要坐一個站到紅磡的置富都會和黃埔花園。
34校網地段優勢
校網是很多家長都十分關心的事情，想讓子女「贏在起跑線」，選對校網十分重要。IN ONE 位於何文田，亦是城中有名的名校網，有非常多師質優良的中小學。
它位處小學34區校網。34 校網橫跨九龍東南部至九龍西，覆蓋何文田、土瓜灣、馬頭角和啟德發展區一帶，是四大校網之一。
34區校網總共有16間小學，全港排名前100的有協恩中學附屬小學、保良局何壽南小學、聖羅撒學校和陳瑞祺（喇沙）小學。值得留意的是，前100名小學裏面有4間都是女校，女孩子在此校網內可享學額較多，佔一定優勢。
而中學九龍城區校網有35 所中學，其中 2 所是官立中學，28 所是資助中學， 5 所是直資中學。BAND 1的中學有個15間，大部分都是資助中學，例如男女校的民生書院、培正中學、何明華會督銀禧中學等，男校有喇沙書院、拔萃男書院等，女校則有九龍真光中學、協恩中學等。
各期價單及同區新盤樓價比較
為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較同區新盤的價單。另外，亦會比較同區二手樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。
何文田是傳統豪宅地段，主要是高齡老牌豪宅集中地，新盤供應量不多，近年的大型樓盤呎價都屬於高位，例如以下的ONE HOMANTIN、天鑄、 瑧樺和皓畋等。
| ONE HOMANTIN | 天鑄 | 瑧樺 | 皓畋 | |
| 地址 | 常富街1號 | 佛光街23號 | 窩打老道74號 | 常盛街28號 |
| 座數 | 6座 | 14座 | 1座 | 9座 |
| 單位數目 | 561伙 | 526伙 | 240伙 | 1428伙 |
| 面積 | 350-1,564呎 | 784-3405呎 | 204-526呎 | 361-1,487呎 |
| 入伙期 | 2017年 | 2015年 | 2020年 | 2017年 |
| 發展商 | 會德豐 | 新鴻基 | 新世界 / 恒基兆業 | 嘉里建設 |
| 平均呎價 | $21,458 | $33,991 | $27,886 | $28,680 |
區內二手樓盤比較
即使是何文田的二手樓盤，呎價亦不便宜，其中冠熹苑和冠德苑屬「出售居者有其屋計劃單位2019」。
| 俊民苑 | 冠熹苑 | 冠德苑 | |
| 地址 | 忠孝街66號 | 常樂街3號 | 常樂街5號 |
| 座數 | 12座 | 1座 | 3座 |
| 單位數目 | 1,800伙 | 796伙 | 603伙 |
| 面積 | 484-592呎 | 190-596呎 | 445-568呎 |
| 入伙期 | 1980年 | 2000年 | 2019年 |
| 發展商 | 新鴻基 | 房委會 | 房委會 |
| 平均呎價 | $12,285 | $11,520 | $13,024 |
同為鐵路上蓋新盤比較
港島南岸2期揚海 21年開價，首張價單折實平均呎價$30,880，各戶型單位最低售價為：
| 戶型 | 呎數 | 折實售價 |
| 1房 Tower 2A 10樓E室 | 341′ | $1,079.92萬 (呎價$31,669) |
| 2房 Tower 1B 6樓D室 | 481′ | $1,421.20萬 (呎價$29,547) |
| 3房 Tower 2A 10樓B室 | 842′ | $2,580.40萬 (呎價$30,646) |
將軍澳日出康城11期 凱柏峰I 首張價單22年頭開價：
| 戶型 | 呎數 | 折實售價 （180天即供 16%折扣計算） |
| 1房開廚 1A座10樓D單位 | 329 呎 | $6,195,000 (呎價$18,830) |
| 2房開廚 1A座10樓C單位 | 448 呎 | $7,507,000 (呎價$16,757) |
| 3房套連儲物房 1A座10樓B單位 | 721 呎 | $12,211,900 (呎價$16,937) |
柏瓏第1期首張價單最平戶型開價資料：
| 戶型 | 呎數 | 折實售價 （180天即供 16%折扣計算） |
| 1房開廚 2座1樓B2單位 | 354 呎 | $6,079,900 (呎價$17,175) |
| 2房開廚 2座1樓A1單位 | 472 呎 | $7,555,800 (呎價$16,008) |
| 3房套連儲物房 1座5樓A2單位 | 727呎 | $12,731,000 (呎價$17,512) |
買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
過往銷售情況(持續更新）
5月23日更新
瑜一．天海首輪推售成績不及預期，超額21倍入票率但最終90伙只賣46伙，即約一半單位，明顯加息令樓市退熱，市場轉為買家主導，同時今次比1B期提價約8%，各準業主對單位訂價落差敏感，令入市意欲更低。今年樓市預計會持續拉鋸，發展商想揸乾買家購買力同時亦不能過份進取，否則會令樓盤推售剩餘單位更為困難。
5月18日更新
瑜一．天海加推45伙，折實售價$833.85萬起，折實平均呎價$25,500，包括1伙1房單位、29伙2房單位及15伙3房單位。週六公佈抽籤結果，週日推售110伙。
5月11日更新
瑜一．天海今日公布首張價單90伙，折實售價由$798.91萬起，折實平均呎價$26,718，較第1B期及第1C期分別高出7.6%及2.9%，可以睇睇價單比較，最快下周展開首輪銷售。
5月8日更新
瑜一1A期命名為瑜一 • 天海，今次首批至少推90伙，已上載樓書公佈平面圖，最快今周開價下周放賣，價錢估計比IC期嘅造價稍貴，其中向南嘅3房單位將以招標形式推出。
4月16日更新
華懋放風瑜一1A期售樓說明書及示範單位正在籌備中，將23年第3季推出。
3月26日更新
週六賣完1B期，立即推售1C期即5A及5B座共214伙，首張價單 80伙單位，折實$1,216.01萬起，戶型涵蓋2 - 4房，實用面積423 - 1213呎，第1B期收超過9,600票，1C期可能因為冇1房戶，與及稍稍提價， 暫時只收上次一半票，即逾4,000票，以每人可入4票即約有1,000位客人有意向登記認購，周日推售210伙。
3月25日更新
瑜一1B期首賣179伙已全數沽清，今次開賣A組率先揀樓，3A座B室2房單位 及 3B座E室1房單位 較受大手買家追捧，1房只剩1間3B座29E室供B客散客認購，上圖為A組完成揀樓嘅認購情況。
B組今次分3組，B1組為頭1000個籌號，所有單位於B1 500多號籌全部賣出，今次反應好估計1A期及1C期有機會提價。
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現時瑜一IA、IB及IC期已獲批預售樓花同意書，其身處優越校網兼地勢較高景觀開揚，加上地鐵上蓋出入方便，又有專屬電梯直達何文田站大堂。將率先推售IB期提供183伙，剛開價首批50伙，戶型涵蓋1-3房，折實呎價$21,850 - $27,712，訂價跟啓德Henley相若，估計會大大影響其他啓德區新盤開價。
截止週一收超過6,200票，超額54倍。再加推涉62伙大部份為高層單位，擁海景望向東九龍，周末盡推全期179伙單位，其餘特式戶估計招標發售。3月23日 週四截票，3月25日 週六開售。
樓盤資料
| 樓盤名稱 | 瑜一 IN ONE |
| 地址 | 何文田 忠考街一號 |
| 預計關鍵日期 | 2024年11月24日 |
| 單位數目 | 3期合計844伙 |
| 單位戶型 | 一房至四房 |
| 校網 | 小學34校網、中學九龍城區 |
| 管理公司 | 尚待公布 |
| 發展商 | 華懋集團及港鐵公司（0066） |
官方網站：https://www.inone.com.hk/
各戶型單位實用面積
瑜一 IN ONE 將會分三期（1A、1B、1C）推出，項目特設3座尊屬升降機直達何文田站大堂，合共提供844個單位及251個車位。其中第1A期提供447伙，1B期提供183伙，戶型涵蓋1 - 4房，實用面積由311至1,615平方呎不等，當中以兩房單位供應量最多，總共有192伙。
以下是第1C期單位戶型分佈:
| 房型 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 |
| 兩房開廚 | 423' - 466' | 72伙 |
| 兩房梗廚 | 481' - 521' | 48伙 |
| 兩房一儲 | 533' - 576' | 22伙 |
| 三房一套 | 619' - 656' | 24伙 |
| 三房一套一儲 | 861' - 934' | 44伙 |
| 四房一套一儲 | 1,234' - 1,212' | 4伙 |
以下是第1B期單位戶型分佈:
| 房型 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 |
| 一房（開放式廚房） | 336' | 10伙 |
| 兩房（開放式廚房） | 422' - 477' | 75伙 |
| 兩房 | 481' - 519' | 25伙 |
| 兩房連儲物室 | 533' - 576' | 23伙 |
| 三房連儲物室 | 897' - 941' | 46伙 |
| 四房連儲物室 | 1,234' | 4伙 |
以下是第1A期單位戶型分佈:
| 房型 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 |
| 一房（開放式廚房） | 311' - 364' | 75伙 |
| 兩房（開放式廚房） | 425' - 469' | 27伙 |
| 兩房 | 479' - 541' | 73伙 |
| 兩房連儲物室 | 548' - 597' | 92伙 |
| 三房連儲物室 | 889' - 1,145' | 172伙 |
| 四房連儲物室 | 1,515' - 1,615' | 8伙 |
賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.inone.com.hk/
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
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