HENLEY PARK實用連結:
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銷售情況
7月14日更新
Henley Park 第3輪擠牙膏式7月18日 5點再推售38伙,全屬1房戶,折實最平為加推的1B座2樓L室,實用面積384呎,折實價$754.83萬,折實呎價$19,657。
7月12日更新

今次恒地揀平日賣樓,2房最受歡迎向A組已沽清,揀到B座亦只有3伙低座1房。
上圖黃色為已選單位,只剩高座開放式及大1房可先到先得認購。
7月2日更新
Henley Park 首輪銷售228伙沽出182伙,總入票數為7,169張,超額30倍,係近兩年最熱門嘅區內新盤。
今次A組嘅大手買家出乎意料,除咗搶低座1房,高座2房高層更受歡迎。
首輪完結後已售單位,部份高座1房及開放式戶型可先到先得認購。恒地同時加推82伙,策略依舊以推望樓景單位為主,特設4個低座花園層,向啟德體育園以1B座E室試水温,呎價明顯較貴。
Henley Park實質位置
Henley Park 位於啓德坊沐泰街8號,我哋試試以Google Map計算,顯示樓盤位置與港鐵站D出口實際步行距離為6分鐘,路程大致上都係較平坦。

開價分析
啓德貨尾盤如MONACO、The Henley系列堅持咗咁奈一直都冇減過價,結果恒地HENLEY PARK先劈第一刀,對比Henley III減價13% – 25%,折實平均呎價$21,088,估計會帶動啓德新盤減價戰,成為該區開價指標。
以地皮作價$15,500理解恒地今次想帶旺市況為主,跟以往一樣發展商以質素較差,較低樓層低價打頭陣製造話題,暫時hold起望啟德體育園方向景觀的單位,以下為首批148伙開價:
戶型 | 呎數 | 折實售價 (90天即供 10%折扣計算) |
開放式 1A座2樓H室 | 250 呎 | $518.2萬 (呎價$20,729) |
1房開廚 MansionA座1樓C室 | 303 呎 | $593.3萬 (呎價$19,580) |
2房開廚 1A座2樓L室 | 476呎 | $1,009.5萬 (呎價$21,209) |
3房開廚+ 衣帽間+工作間 MansionD座1樓A室 | 649 呎 | $1,349.6萬 (呎價$20,794) |
今次低座1房開價較吸引,估計會較多人爭,再加推80伙,折實$531萬 – $1,724.1,折實呎價$19,788 – $27,498,特別新增12伙低座地下連花園特色戶,於低座A座、B座及D座,實用面積282及627平方呎,花園面積106至501平方呎,全數228伙將週六開售。
如以MONACO、The Henley系列比較,由於2者都冇分高低座,而部份高層可望海,HENLEY PARK就高層靘單位hold起未賣,所以如以高層望海單位難以作出開價比較。如果想住向啓德坊區內居住,唔介意冇景觀,Henley Park低層算係區內比較相宜選擇。

折扣及付款方法
由於Henley Park已取得入伙紙,付款方法全為即供供款計劃,折實後$1,200萬都可選用高成數按揭,A為90天即供,B為150天即供,2者只係成交期長短有分別:
A1 90天即供 | B1 150天即供 | |
折扣 | 10%折扣 | 9%折扣 |
付款 時間表 | 臨約 5% 臨約後30天內 5% 臨約後60天內 90% | 臨約 5% 臨約後30天內 5% 臨約後150天內 90% |
同時恒地提供按揭計劃予月入未能過壓測的準買家,會因應發展商按揭成數(二按)影響單位折扣,成數愈大折扣愈少:
A2 90天即供 | A3 90天即供 | A4 90天即供 | A5 90天即供 | |
折扣 | 9% | 8.5% | 8% | 7.5% |
二按 按揭成數 | 「特約銀行」 提供即供首按; 二按揭金額最高 為樓價40% 合共不超過90% | 二按揭金額最高 為樓價85% | 「特約銀行」 提供即供首按; 二按揭金額最高 為樓價40% 合共不超過90% | 二按揭金額最高 為樓價85% |
供款假期 | N/A | N/A | ✓ | ✓ |
用發展商按揭計劃好處係可協助上會,減低一按部份貸款額,如一按為6成或以下可免按揭保險費。不過留意,雖然可避免全額過壓測要求,但貸款總數月供都唔可以超過月入一半,所以唔係真係呼吸plan。
同埋發展商按揭計劃36個月後利率會提高,最好只用作過渡,3年內轉按,否則百上加斤。
其他留意事項可以睇睇呢篇文:呼吸Plan捱貴息?以One Innovale二按計算貴幾多?點轉按至波叔Plan自救?
供款假期係咪好?
供款假期是指買方不須在提款日起首12個月內供款償還任何本金及利息,不過變相令12個月後累計要撻還之本金及利息更多,只係先甜後苦,同時亦係賭博下年銀行會否減息,賭贏賺息差,賭輸供款會更吃力。
延伸閱讀:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救
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延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?

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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。
無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。
按揭供款計算實例
我哋以1房 低座 Mansion D座 5樓C室為例子計算,先計算折實成交價:
選用 A1 90天 現金付款計劃 | 選用 B1 150天 現金付款計劃 | |
訂價 | $6,829,000 | $6,829,000 |
樓價折扣 | 10.0% | 9% |
折實成交價 | $6,146,100 | $6,214,390 |
從價印花稅 | $149,610 | $156,439 |
真正首期預算
選用 A1 90天現金付款計劃,假若開賣日為7月1日,以下為建議首期預算及相關付款時間:
簽臨約時付樓價 5% 1 Jul 2023 | $307,305 |
律師費 Before 10 Jul 2023 | $8,000 |
圖紙費抄契費等雜費 Before 10 Jul 2023 | $15,000 |
從價印花稅 Before 10 Jul 2023 | $149,610 |
90天內付樓價 5% 31 Jul 2023 | $307,305 |
首期總額 | $787,220 |
B1 建期月入要求
因選用90天現金付款計劃,簽署臨約後要立即申請上會,假設車請按揭時息口維持P-2.25% = 3.5%,1房 低座 Mansion D座 5樓C室最盡可借淨樓價9成$5,531,490,需以月入$55,200上會:

⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。
以樓價計算供款及入息要求
想選用高成數按揭,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!
假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.625%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:
樓價 | 首期 | 每月供款 | 月入比率 及壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
$400萬 | $40萬 | $16,418 + $355 按保費用 | $35,286 | $6萬 |
$500萬 | $50萬 | $20,523 + $444 按保費用 | $44,107 | $11.5萬 |
$600萬 | $60萬 | $24,627 + $532按保費用 | $52,929 | $13.5萬 |
$800萬 | $80萬 | $32,836 + $821 按保費用 | $70,806 | $24萬 |
$1,000萬 | $100萬 | $41,045 + $1,027 按保費用 | $88,508 | $37萬 |
$1,200萬 | $240萬 | $43,781 + $478 按保費用 | $93,109 | $45萬 |
$1,500萬 | $300萬 | $54,727 +$597 按保費用 | $116,387 | $56.25萬 |
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算
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入票攻略
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示範單位
由於Henley Park已落成,發展商今次安排現樓參觀,開放時間每日由上午10時30分 - 晚上8時,包括:
展示形式 | 參考單位 | 戶型 | 呎數 |
無改動 清水房 | 低座A座 3樓B室 | 3房1套 連衣帽間及工作間 | 649' |
無改動 清水房 | 低座A座 3樓C室 | 1房 | 303' |
如果你鍾情啓德新盤,仍可考慮價錢較相宜的 中國海外的 維港一號 One Victoria,會德豐承建的 MONACO MARINE,萬科 VAU Residence 與及協成行的芳菲。若果想比較啓德附近新盤,或以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。
平面圖
Henley Park項目布局圖


Henley Park 由6座大廈組成,4幢為低座大廈「EDEN」提供80伙,2幢為高座住宅大廈「GRAND HENLEY」提供660伙,合共740伙。
低座大廈「EDEN」簡評
低座皆為樓望樓布局,Mansion A、B、C及D座 4座大廈平面圖完全一樣,每層1梯4戶,皆由2個望樓景 1房單位C、D室,以及2個景觀較開揚3房套單位A、B室組成,只是座向有所分別。

高座住宅大廈「GRAND HENLEY」簡評
高座大致為分向樓景及向內園池景,1A座F - M室、與及1B座G - M室會望Monaco 系列樓景,而1A座A - E室、與及1B座A - F室向內園兼啓德運動園,景觀開揚部份單位更可享有維港海景。
1A座平面圖

1B座平面圖

恒基樓好唔好?
雖然早前恒基粉嶺One Innovale 1期交樓質素較差,但參考早前交樓的The Henley,驗樓分數獲90分質素不俗,估計準買家無需擔心HENLEY PARK交樓質素。
同時,買家認購後再包首3年單位保修,以及24個月免費家居寬頻及無線上網服務優惠,可謂大發展商會有較大信心保障。
環境配套是否值得投資?
啟德坊發展
啟德坊為啟德發展計劃的一個重點位置,該區未來會繼續發展,而「啟德發展計劃」提供住宅、商業、休閒、旅遊及基建用途等設施,政府未來五年規模遠超越九龍站和環球貿易廣場商貿區,是未來物業投資升值潛力最大的地區之一,詳情可參閱啟德坊發展計劃官網。
交通網絡
項目坐落啟德沐泰街8號,鄰近港鐵屯馬綫啟德站,步行約6分鐘,暫時也沒有瓦遮頭接駁。連接屯馬綫及沙中綫通車,從啟德站到金鐘站約12分鐘車程。除咗使用地鐵出入,住戶可在附近啟晴邨搭巴士或專線小巴路線,到達於港九新界等多處地方。
另外相信車位數目,是駕車的住戶的著眼處,Henley Park共740伙單位,只提供97個車位,比例為6.6戶分一個,加上該區續漸較多新盤落成,會令車位供應更緊張。
環境配套
環境方面,附近休閒設施選擇頗多,居民可前往啟德跑道公園以及有啟德郵輪碼頭,不論是散步或野餐也很適合,與家人共享天倫之樂。項目隣近室內體育館大樓,不時舉辦大型國際體育賽事及文娛活動,亦有足以容納過千名觀眾的看台,絕對是為愛做運動的朋友度身而設。
美中不足的是區內並沒有太多的賺物設施,如果想添置日用品,就只能到附近的「啟晴邨」商場,選擇寥寥。最近的大型商場是新蒲崗的Mikiki,路程約十五分鐘左右。
位於校網34區 名校林立
啟德區的校網劃屬34區校網,屬於傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。
34區小學校網列表
學校名稱 | 學校類別 | 資助類別 | 自行分配學位學額 |
保良局何壽南小學 | 男女 | 資助 | 75 |
九龍靈光小學 | 男女 | 資助 | 25 |
農圃道官立小學 | 男女 | 官立 | 50 |
馬頭涌官立小學 | 男女 | 官立 | 63 |
聖公會聖十架小學 | 男女 | 資助 | 63 |
陳瑞祺(喇沙)小學 | 男女 | 資助 | 75 |
聖公會牧愛小學 | 男女 | 資助 | 38 |
協恩中學附屬小學 | 女 | 資助 | 45 |
聖公會聖匠小學 | 男女 | 資助 | 38 |
合一堂學校 | 男女 | 資助 | 50 |
基督教香港信義會紅磡信義學校 | 男女 | 資助 | 25 |
九龍婦女福利會李炳紀念學校 | 男女 | 資助 | 25 |
天主教領島學校 | 男女 | 資助 | 50 |
獻主會小學 | 男女 | 資助 | 63 |
聖羅撒學校 | 女 | 資助 | 60 |
中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城) | 男女 | 資助 | 38 |
獻主會聖馬善樂小學 | 男女 | 資助 | 38 |
Junto 評分: ⭐⭐⭐⭐⭐
各期價單及同區樓價比較
為了給各位有比較指標,Junto會比較同區其他樓盤例如The Henley 、MONACO及啟德一號價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。
MONACO位於啟德沐泰街12號,它的首張價單在2021年發佈,預計關鍵日期為30/12/2022。它有兩座34層,合共399個單位的物業。啟德一號有2期,合共17座位於啟德新區沐寧街,提供過千個單位,入伙年份則在6月2017年。
The Henley 1 | MONACO | 啟德一號 | |
1房單位 | 2座20樓J室 實用面積: 417平方呎 售價: $11,727,000 | 2B座28樓C室 實用面積: 347平方呎 售價: $8,897,000 | 1期2座32樓D室 實用面積: 367平方呎 售價: $8,580,000 |
2房單位 | 2座22樓D室 實用面積: 546平方呎 售價: $19,054,000 | 2A座18樓C室 實用面積: 552平方呎 售價: $13,849,000 | 1期1座18樓E室 實用面積: 531平方呎 售價: $10,000,000 |
3房單位 | 2座21樓A室 實用面積: 889平方呎 售價: $30,187,000 | 2A座17樓A室 實用面積: 762平方呎 售價: $18,649,000 | 2期5座中層D室 實用面積: 800平方呎 售價: $18,000,000 |
參考The Henley 3期首張價單,折實$666萬起,折實呎價$22,960 – $34,323元,今次減價13% - 25%:
單位 | 實用面積 (平方呎) | 折實呎價 | 折實售價 (折扣額為5%) |
開放式 3B座9樓E室 | 238 | $26,277 | $625.8萬 |
一房 3B座8樓D室 | 356 | $25,218 | $897.7萬 |
兩房 3B座25樓B室 | 540 | $32,003 | $1,728.1萬 |
三房連儲物房 3B座25樓A室 | 778 | $31,378 | $2,441.2萬 |
樓盤資料
樓盤名稱 | THE HENLEY PARK |
地址 | 沐泰街8號 NO. 8 MUK TAI STREET |
地區 | 啟德 KAI TAK |
單位數量 | 740個 |
預計關鍵日期 | 2022年12月30日 |
單位戶型 | 特式、一至三房單位 |
車位總數 | 住宅停車位97個, 住宅電單車位8個 及單車位46個 |
校網 | 小學: 34 中學: 九龍城區 |
管理公司 | 偉邦物業管理有限公司 |
賣方 | 香港海島建設地產有限公司 |
官方網站:https://www.henleypark.com.hk
賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.henleypark.com.hk
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
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